（2016）皖11民终365号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-24
案件名称
滁州市天鸿冲塑制品有限公司与南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滁州市天鸿冲塑制品有限公司,南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终365号上诉人（原审原告）：滁州市天鸿冲塑制品有限公司。法定代表人：潘国辉，该公司总经理。委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组。负责人：陈子贵，该居民组组长。委托代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州市天鸿冲塑制品有限公司（以下简称天鸿公司）与上诉人南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组（以下简称学校居民组）因租赁合同纠纷一案，均不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年12月12日作出的（2015）南民二初字第00148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人天鸿公司的委托代理人ＸＸ斌、学校居民组的负责人陈子贵及该居民组的委托代理人李家顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2004年10月1日，学校居民组负责人孔维武代表学校居民组和滁州市春晖电机电器有限公司（以下简称春晖公司）签订《房屋租赁合同书》1份，约定：甲方：学校居民组，乙方：春晖公司；甲方将棉麻公司以西约1300㎡的用地租给乙方作生产用地使用；租赁时间10年，自2004年11月1日-2014年10月1日；租赁费每年16000元；在租赁期间内，乙方应自觉保持现有资产的完整，如因生产经营需要搭建临时建筑，须经甲方同意等内容。春晖公司在租赁学校居民组土地期间，在租赁的土地上搭建了生产办公用的房屋。2007年8月27日，春晖公司和天鸿公司签订《权益变更备忘录》1份，约定：为增加天鸿公司的固定资产投入，以配合紫南居委会完成招商引资任务，2007年8月20日，春晖公司董事会研究决定：一、春晖公司与学校居民组于2004年10月1日签订的场地租赁合同，在征得学校居民组同意的情况下，由天鸿公司继续履行场地租赁合同的内容；二、春晖公司此前在上述场地自建的生产车间等房屋设施无偿转给天鸿公司所有；三、天鸿公司所有生产项目自2007年8月27日搬入上述场地经营，春晖公司搬离承租的学校居民组场地。天鸿公司实际租赁使用上述《房屋租赁合同书》约定的土地及土地上的房屋。2007年底至2008年初期间，天鸿公司搬离了上述场地和房屋。2013年11月18日，天鸿公司和学校居民组签订《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》1份，载明：2013年11月6日下午在龙蟠街道办事处召开的征收协调会上，原学校居民组孔维武、周逢金、徐士文、朱克兴一致确认学校居民组与天鸿公司厂地和房屋确权的基础上，现与天鸿公司就厂地和房屋确权如下：厂地：天鸿公司租赁学校居民组厂地产权均属学校居民组，面积约1300㎡。房屋：学校居民组共有十间三处，第一处：该地块南侧，学校居民组原公房六间，面积168.72㎡，砖木结构；第二处为配电房一间，面积为14.04㎡，砖混结构；第三处：现在学校居民组办公室三间，面积为83.25㎡（2007年天鸿公司与学校居民组达成一致用三间房屋83.25㎡抵房租36000万），砖木结构。厂地上其它房屋产权属天鸿公司所有。南谯区龙盘街道办事处紫薇南路社区居委会作为见证方在该确权书上加盖了印章。2014年4月，因湖心路小学扩建项目，学校居民组的涉案土地被征用，滁州市南谯区教育局与学校居民组签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》。2014年4月14日，天鸿公司总经理潘国辉、学校居民组组长陈子贵及陈传宗对拆迁办绘制的学校居民组的涉案土地上的建筑物平面图，属于天鸿公司的房屋、房屋装潢及附属物（左上角标有“厂”）的面积或数量，属于学校居民组的房屋、房屋装潢及附属物（左上角标有“生产队”）的面积或数量，进行了签字确认。2014年10月15日，滁州市南谯区审计局对湖心路小学扩建项目房屋征收补偿费结算情况出具了南审征报（2014）13号审计报告，载明：被征收对象分别为琅琊鑫新浴场、学校居民组，征收补偿方式全部为货币补偿，不涉及房屋安置，应支付被征收人各项补偿合计3181206.61元，该审计报告所附《湖心路小学操场扩建征收补偿费审核明细表》载明：其中鑫新浴场的补偿金额为1401508.42元，学校居民组的补偿金额为1779698.18元，并载明了对土地、房屋、房屋装潢及附属物、花果树木、机械设备、非住宅房、提取被征地农民养老保障资金的补偿标准、面积／数量、补偿金额。学校居民组已领取了补偿款。天鸿公司总经理潘国辉和学校居民组组长陈子贵等人签字确认属于天鸿公司的房屋、房屋装潢及附属物的面积或数量，对照《湖心路小学操场扩建征收补偿费审核明细表》载明的房屋、房屋装潢及附属物的补偿标准、面积／数量、补偿金额，经计算，涉案房屋、房屋装潢及附属物的补偿金额为290869元。天鸿公司提起诉讼，请求判决：学校居民组将补偿款290869元支付给天鸿公司，并承担本案的诉讼费。原审法院确定本案的争议焦点是：学校居民组是否应支付天鸿公司补偿款。原审法院认为：春晖公司和学校居民组签订《房屋租赁合同书》约定春晖公司租赁学校居民组的土地等，春晖公司在租赁期间，建造了房屋。后春晖公司和天鸿公司签订《权益变更备忘录》，约定由天鸿公司继续履行该租赁合同，春晖公司在该土地自建的房屋等设施无偿转给天鸿公司所有。天鸿公司实际租赁使用了合同约定的土地及土地上的房屋。天鸿公司与学校居民组之间实际存在租赁合同关系，天鸿公司对春晖公司在涉案土地上建造的房屋及其装潢、附属物享有使用、收益的权利。且天鸿公司和学校居民组签订《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》亦约定“其它房屋”产权属天鸿公司所有。天鸿公司因涉案房屋被拆迁应获得相应补偿款。关于天鸿公司应获得补偿款的数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定了承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担等内容。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》已于2007年底至2008年初间实际解除，合同解除时双方当事人就天鸿公司搭建的房屋及其装潢、附属物的处理没有约定，且符合不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，对剩余租赁期内天鸿公司搭建的房屋及其装潢、附属物的残值，即获得的补偿款290869元，按照公平原则予以处理，由天鸿公司和学校居民组各分得一半，即145434.50元。因学校居民组已领取上述补偿款290869元，故学校居民组应支付145434.50元予天鸿公司。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、被告南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组于本判决生效后十日内支付原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司补偿款145434.50元；二、驳回原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5663元，由原告滁州市天鸿冲塑制品有限公司、被告南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组分别负担2831.50元。天鸿公司上诉称：天鸿公司与学校居民组之间存在租赁合同关系，因租赁的房屋和厂地被征收而终止了租赁合同关系，在终止租赁合同关系时，双方对租赁厂地修建、增建房屋及其装修物如何处置问题进行了协商，签订了《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》，确定了双方的权利。根据该确权书，所征收补偿款中的290869元应当属于天鸿公司，原审法院依公平原则分配该财产错误。请求撤销原审判决，支持其一审的诉讼请求。学校居民组答辩称：1、即使天鸿公司与学校居民组之间就涉案厂地及房屋存在租赁合同关系，但租赁合同对地上建筑物归属并无约定。从租赁合同约定内容看，承租人经过出租人同意建设的地上建筑物是作价归学校居民组所有的。实际上，租赁关系在2007年底2008年初就因天鸿公司不交租赁费擅自撤离而终止，与学校居民组没有任何关系。天鸿公司称因政府征收而终止租赁关系不能成立。实际终止租赁合同时间是2007年底2008年初。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，即使是经过学校居民组同意建设的，因春晖电机公司或者天鸿公司不交租赁费，单方擅自解除合同，责任属于承租方，其也不再享有使用权。2、涉案厂地及地上建筑物从2008年初到2014年被征收，均是由学校居民组占有、使用、收益，天鸿公司及其他单位或者个人从未享过权利、履行过义务，该涉案地上建筑物属于学校居民组所有，与天鸿公司无关。综上，请求驳回天鸿公司的上诉请求。学校居民组上诉称：《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》系紫南社区未经核实的行为，不应认可；《房屋租赁合同书》的租赁期限虽从2004年至2014年，但天鸿公司从2008年到2013年即没有交付房租费，合同也没有约定有其财产，其向学校居民组要求拆迁补偿款没有依据。请求撤销原判，改判学校居民组不支付天鸿公司补偿款145434.50元。天鸿公司答辩称：学校居民组不认可双方签订的《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》的效力理由不能成立，双方对租赁物的处理及房租结算的有关事项已经做了约定，学校居民组的上诉理由不能成立。请求驳回学校居民组的上诉请求。二审中，学校居民组举证了下列证据：证据一、南谯区教育局与学校居民组签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》和支付补偿款及记账凭证。证明：涉案的国有土地上的建筑物在国有土地房屋征收及补偿时均作为学校居民组资产进行了认定和补偿，与天鸿公司无关。证据二、学校居民组收取涉案房屋2012年至2014年租金的财务资料一组。证明：涉案房屋自2008年到被征收期间均由学校居民组占有、使用、收益，天鸿公司及其他单位或者个人从未享过权利、履行过义务，该涉案地上建筑物属于学校居民组所有，与天鸿公司无关。天鸿公司对学校居民组提供的证据的质证意见为：对证据一，真实性无异议，对证明目的不认可。本案争议的土地及其上的建筑物在房屋征收的过程中政府均认可，学校居民组为被征收人，政府应当支付的补偿款均支付给了学校居民组，但学校居民组与天鸿公司在该征收协议签订前对于该土地上的建筑物的归属问题上有了书面确认。该协议与天鸿公司无关，不能证明学校居民组不应该按照双方签订的确认书来支付属于天鸿公司的补偿款。对证据二，不能反映是属于本案争议房租的收入，且与2003年11月18日所签订的《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》相矛盾。根据学校居民组二审的举证及天鸿公司的质证意见，本院对证据分析认证如下：证据一系学校居民组与拆迁单位就涉及双方租赁的厂地和厂房拆迁而签订的协议及相应款项的支付情况，与本案双方之间关于补偿款如何分配的争议无关联性，对其真实性予以确认，对其证明目的不予采纳。证据二，学校居民组收取的租金是否是本案所涉厂地和厂房的无法确定，对其证明目的不予采纳。二审中，双方当事人所举其他证据与原审相同，相对方的质证意见与原审相同。本院二审认证意见与原审一致。二审查明的事实与原审一致，对原审法院查明的事实，本院予以确认。综合双方当事人诉辩意见，确定本案的争议焦点是：本案涉及的补偿费学校居民组是否应当给付天鸿公司；如果给付，数额应是多少。本院认为：关于学校居民组是否应当给付天鸿公司补偿费的问题。2013年11月18日，因天鸿公司租赁的学校居民组的厂地和厂房因征收，经协调，天鸿公司和学校居民组签订了《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》，该确权书中加盖了学校居民组及天鸿公司的印章，南谯区龙蟠街道紫薇南路社区居委会作为见证方亦在该确权书上签章，该确权书应系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该确认书中关于租赁合同中房屋权属已经双方确认。对于已征收的房屋，所有权人应获得相应补偿款，故天鸿公司应获得其所有房屋的征收补偿款。学校居民组对该确权书不予认可，无事实和法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于学校居民组应给付天鸿公司补偿费数额的问题。自2008年年初，天鸿公司搬离了租赁学校居民组的场地，亦未按期支付相应的租赁费用，学校居民组亦未要求天鸿公司解除租赁合同，返还租赁物等，双方均怠于履行解除合同的手续，导致租赁场地中所建房屋产生的补偿费归属产生争议，双方均有责任。天鸿公司与学校居民组签订的《天鸿冲塑制品有限公司租赁紫南社区学校居民组厂地和厂房确权书》，确认了其对征收的部分房屋享有权属，依照法律规定其应获得相应补偿款，但鉴于天鸿公司已搬离承租的场地多年，亦未尽到承租人应尽的义务，学校居民组对其所属房屋履行了照管责任，亦应获得相应的补偿。故原审法院根据公平原则确定补偿费的数额并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6418元，由上诉人滁州市天鸿冲塑制品有限公司负担3209元，上诉人南谯区龙蟠街道紫薇南路社区学校居民组负担3209元。本判决为终审判决。审 判 长 葛敬荣审 判 员 陶继航代理审判员 王 铖二〇一六年四月十四日书 记 员 王倩倩附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：