（2015）港民初字第230号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2017-12-12
案件名称
姜红艳与广西军通投资有限公司、隋薇商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜红艳,广西军通投资有限公司,隋薇,尚伟英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）：第十一条第一款；《商品房销售管理办法》：第二十五条；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第六条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第230号原告姜红艳，女，1972年6月7日出生，住辽宁省大连市沙河口区，委托代理人卢天秀，广西精一律师事务所律师。被告广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区渔洲城工业园。法定代表人叶贵忠，执行董事。委托代理人彭广明，该公司员工。被告隋薇，女，汉族，1969年2月7日生，住所地广西北海市海城区，被告尚伟英，女，汉族，1971年9月18日生，住所地吉林省桦甸市，原告姜红艳诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、隋薇、尚伟英商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序审理，后于2015年11月5日转为普通程序审理，并依法组成由审判员方爵担任审判长、代理审判员林国锦、人民陪审员刘敬佳组成的合议庭对本案进行了审理合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢天秀，被告军通公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼，被告隋薇、尚伟英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月22日，原告经被告军通公司委托的中介公司即被告鑫城公司介绍原告经被告军通公司委托的中介公司即北海鑫城地产投资有限公司（以下简称鑫城公司）介绍，购买被告军通公司开发的商品房并签订了《职工市场合作建房合同书》，约定原告购买被告军通公司开发的防城港CBD项目1号地块9号楼1119号房，合同总房价人民币430494元，合同对付款时间、交付时间、违约责任等均作了详细约定。合同签订后，原告于2013年1月24日向被告军通公司支付了合作建房定金人民币50000万元，于2013年4月20日支付购房款人民币79148元，并按照被告鑫城公司要求，于2013年2月25日向其支付了44520元购房款（被告所谓的“避税款”），被告鑫城公司向原告出具了付款收据。经原告向防城港市住建委了解，被告售房时未取得《预售许可证》，被告以合作建房的形式变相销售商品房违反法律规定，且被告欺骗购房者，非法收取所谓的“避税款”没有任何法律依据。被告鑫城公司收取的44520元并不算入合同总价。军通公司、鑫城公司违规销售、欺骗原告收取避税款的行为，损害了原告的合法权益，应连带返还原告购房款。鑫城公司系被告隋薇、尚伟英于2012年6月18日出资设立，于2015年3月27日注销，鑫城公司清算剩余财产689877.19元由被告隋薇、尚伟英按出资比例分配。被告隋薇、尚伟英作为鑫城公司的股东，在明知鑫城公司对外存在债务的情况下对公司进行清算，损害原告的权益，应对鑫城公司存在的债务承担清偿责任。故请求判令：一、被告军通公司与被告隋薇、尚伟英连带返还原告支付的购房款人民币44520元，并按中国人民银行同期贷款年利率6%支付利息人民币4452元（利息从2013年2月25日计算至2014年12月1日，共20个月，以后另计）；二、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、电脑咨询单，证明两被告的诉讼主体资格；3、职工市场合作建房合同书，证明原告认购被告军通公司开发的商品房的事实；4、收据、汇款凭证，证明原告支付给军通公司、鑫城公司购房定金、购房款的事实；5、租赁合同、收据，证明原告住宿费的损失；6、鑫城公司章程；7、鑫城公司清算报告，证明公司由被告隋薇、尚伟英出资成立并已清算注销的事实。被告军通公司辩称：1、其没有委托鑫城公司代理销售商品房，也没有收取过原告请求的避税款；2、与原告签订的涉案合同是职工市场合作建房形式的合同并非商品房买卖合同，若原告要求退房，其愿意办理退房手续，退还购房款。被告军通公司在举证期限内没有向本院提交证据。被告尚伟英、隋薇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼隋薇既不出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证及答辩等诉讼权利。原告向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、电脑咨询单，证明两被告的诉讼主体资格；3、职工市场合作建房合同书，证明原告认购被告军通公司开发的商品房的事实；4、收据、汇款凭证，证明原告支付给军通公司、鑫城公司购房定金、购房款的事实；5、租赁合同、收据，证明原告住宿费的损失；6、鑫城公司章程；7、鑫城公司清算报告，证明公司由被告隋薇、尚伟英出资成立并已清算注销的事实。经开庭质证，被告军通公司对证据1、2、3无异议；对证据4，认为与其公司无关；对证据5、6、7，认为其公司不知情，不发表意见。鑫城公司对证据1、2、3无异议；对证据4、5、6均不知情，认为汇款凭证与其公司无关。第二次开庭审理时，被告隋薇、尚伟英均未到庭参加诉讼，未向本院提交证据，亦未作书面答辩，视为放弃举证、质证和答辩的权利。本院对原告提交的证据认定如下：上述证据均具备真实性、合法性、关联性，被告虽提出异议，但无相反证据予以否定，本院均予以采纳。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年1月22日，原告与被告军通公司签订了《职工市场合作建房合同书》，约定原告购买被告军通公司开发的防城港CBD项目1号地块9号楼1119号房，合同总价款人民币430494元，合同对付款时间、交付时间、违约责任等均作了详细约定。合同签订后，被告军通公司于2013年1月24日向原告出具5万元合作建房定金收据，于2013年4月20日向原告出具79148元合作建房款收据。2013年2月25日，被告鑫城公司向原告出具了44520元购房款的付款收据。防城港CBD北部湾财经中心1号地块9号楼还未取得商品房预售许可证。2012年6月18日，被告隋薇、尚伟英分别认缴50万元出资成立鑫城公司，注册资本为100万元。鑫城公司清算报告显示：2015年3月23日，鑫城公司股东会决议解散公司，并成立公司清算组，对公司进行清算；清算组由隋薇、尚伟英、李爱敏三人组成，由隋薇担任清算组负责人；经清算，至2015年2月4日，鑫城公司资产总额为689877.19元，由被告隋薇、尚伟英按出资比例分配，其中分配给隋薇344938.60元，分配给尚伟英344938.59元；至此，公司的债权债务及剩余财产已全部处理完毕，公司员工已妥善安置，不存在任何债权、债务纠纷及劳动争议仲裁。公司清算后，若仍存在没及时申报的债权债务，由全体股东按出资比例承担责任。原告提起本案诉讼时，将鑫城公司列为本案被告，时任鑫城公司法定代表人隋薇到庭参加本案2015年3月24日的第一次庭审活动。鑫城公司针对原告的诉讼请求辩称，其没有与军通公司开发的9号楼签订过任何代理合同，原告提交的收据上的印章并非其出具，原告提到的收款人等人员与鑫城公司无关，其有自己的收款账户和人员。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的效力问题。原告与军通公司签订的《合作建房合同书》，因包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至原告起诉时，案涉商品房项目尚未取得预售许可证，故军通公司与原告签订的合同因违反法律规定而无效。华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告未主张合同无效并请求退还由军通公司收取的购房款，故本院对此不予处理。二二、关于原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据的问题。参照《商品房销售管理办法》第二十五条“房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务”的规定，鑫城公司未与被告军通公司订立书面委托销售合同，收取了原告44520元购房款，其行为未经军通公司追认，应视为无权代理。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”的规定，鑫城公司应将其向原告收取的购房款44520元返还原告，并支付相应的利息损失。由于鑫城公司已于2015年3月30日注销，清算组未按公司法规定通知原告，导致原告未获得清偿，原告故因此造成的损失，原告主清算组成员张其权利义务人承受人隋薇、尚伟英应对上述款项承担连带返还责任尚伟英对上述款项承担返还责任，本院应予支持。因原告未能举证证明被告军通公司与鑫城公司存在委托代理合同关系，且军通公司、鑫城公司对此均予以否认，故原告请求军通公司对44520元购房款承担连带返还责任的主张不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、并参照《商品房销售管理办法》第二十五条，《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，判决如下：一、被告隋薇、尚伟英连带返还给原告姜红艳购房款尚伟英连带返还给原告姜红艳购房款45447元和利息（利息以45447元为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2013年2月26日起计至付清之日止）；二、驳回原告姜红艳的其他诉讼请求。案件受理费1024元，公告费350元，合计1374元，由被告隋薇、尚伟英负担。原告已预交的案件受理费，本院不再退回，由被告在履行上述判决义务时一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费1024元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 方 爵代理审判员 林国锦人民陪审员 刘敬佳二〇一六年四月十四日书 记 员 谭 源 来源：百度搜索“”