（2016）冀0203民初265号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-05-05

案件名称

郑春侠、马玉松与李加海、李胜军农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

唐山市路北区人民法院

所属地区

唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑春侠,马玉松,李加海,李胜军

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百零六条第一款

全文

河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0203民初265号原告：郑春侠，农民。原告：马玉松，无业。二原告委托代理人：刘小廷，河北陈建仲律师事务所律师。被告：李加海，无业。委托代理人：李胜军，被告李加海之子。被告：李胜军，农民。二被告委托代理人：金国元，河北衡臣律师事务所律师。原告郑春侠、马玉松与被告李加海、李胜军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。原告李加海、李胜军与被告马玉松、郑春侠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理。本院依法并案审理，双方当事人互为原告和被告，因郑春侠、马玉松起诉在前，故列为原告。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑春侠、马玉松诉称，原、被告于2005年3月7日达成协议，被告将其位于唐山市路北区韩城镇前辛庄村的三间平房卖给原告。原告多次要求被告协助办理房产过户手续，被告均以种种理由不予配合。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求判令被告协助办理过户手续。二原告为支持其主张，提交了如下证据材料：证据一、身份证，证明二原告是中华人民共和国合法公民；证据二、户口本、结婚证，证明原告郑春侠系前辛庄村民。二原告依法享有前辛庄村民各项权利，其户口为该村农业户口，有权购买该村房产，并有权享有该村宅基地使用权。二原告系夫妻关系，对涉案房产享有共有权利；证据三、房屋买卖协议，证明原、被告在完全自愿的前提下签订房屋买卖协议，该协议符合法律规定，合法有效；证据四、集体土地建设用地使用证，证明协议签订后，被告即将房屋及房屋产权证交付原告，原告同时将房款24000元一次性交付被告；证据五、录音光盘和材料，证明原、被告签订房屋买卖协议是双方自愿的，是真实的意思表示。原、被告商定的房款是当时的市场价格，且已付清。被告李胜军在签订合同时对房屋买卖行为知情并且同意，被告李加海在买卖协议上签字的行为对被告李胜军构成表见代理。合同签订前，二被告对涉案房产是按份共有关系。被告李加海、李胜军辩称，2005年3月7日，被告李加海与原告马玉松之间形成了房屋转让契约，以24000元的价格将平房三间转让，后原告入住。二被告认为，涉案房产系在农村宅基地上所建，买卖应当进行双向审批；房屋买卖时原告不具备买房资格，直到现在，原告马玉松的户籍仍不在前辛庄，该买卖行为违法；被告李胜军他处无住房，结婚多年，一家四口，涉案房产是其唯一住宅；被告李胜军的母亲在1995年病逝，后其父被告李加海再婚，涉案房产中有被告李胜军母亲的份额，被告李胜军继承后，其父一人无权出卖；转让行为涉及的买卖标的是平房三间，该院落中尚有被告李胜军父母建造的厢房两间、猪圈一处和院墙等，现在整个院落中的房产均被原告占有使用；转让房产11年后仍未过户，二被告一直表示不同意，现已超过诉讼时效；在被告李胜军等人的户口仍在涉案房产的情况下，原告无权将户籍迁入，故不同意二原告提出的诉讼请求，应认定该房屋买卖行为无效，二原告返还房屋。二被告为支持其主张，提交了如下证据材料：证据一、申请证人李某甲、李某乙、夏某出庭作证，证明涉案房产除了平房三间，还有被告李加海夫妻共建的其他建筑；证据二、身份证，证明二被告的身份证是本地的，被告李胜军身份证登记的是涉案房产的信息；证据三、户口本，证明户主为被告李胜军的户籍登记就是涉案房产，被告李胜军的户口登记早于原告郑春侠的登记；证据四、土地承包经营权证书和前新庄村委会证明，证明被告李胜军是该村的集体经济组织成员，有口粮地；证据五、房产转让契约和集体土地建设用地使用证，证明涉案房产是农村房屋，在2005年3月7日转让时明确的是平房三间；证据六、结婚证、户口本、许家哨村委会证明，证明被告李胜军已婚，全家都是农民，祖孙三代全在许家哨村居住；证据七、民事起诉状，证明诉讼是由二原告引起的；证据八、前新庄村委会证明，证明涉案房产中有被告李胜军母亲翟桂玲的份额，被告李胜军有继承权，该房屋买卖未经过其同意，侵犯了其财产权；证据九、分家单，证明涉案房产仅仅是平房，后来的猪圈、院墙等都是被告李胜军父母婚后所建。经审理查明，1995年9月27日，二原告登记结婚。被告李加海与翟桂玲（1995年12月10日病故）系夫妻关系，婚后生一子即被告李胜军。1983年2月22日，被告李加海因分家分得平房三间。2005年3月7日，原、被告经过协商并达成协议，被告李加海将其“自建”的坐落于唐山市路北区韩城镇前辛（新）庄西南街三排2号的平房三间【证号：丰润集建（宅）字第24-6-179号】以24000元的价格卖与二原告，原告郑春侠在买主“马玉松”名上按手印，被告李加海在卖主“李加海”名上按手印。协议签订后，二原告付清了购房款，被告李加海交付了房屋及集体土地建设用地使用证。2010年5月6日，原告郑春侠将其户口由秦皇岛市青龙满族自治县肖营子镇高丽铺村223号迁入唐山市路北区韩城镇前辛（新）庄西南街三排2号。上述事实，有当事人陈述、户口本、结婚证、房屋买卖合同、村委会证明等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方应严格遵守，并按照约定履行义务。二原告在签订协议时虽不是前辛（新）庄村民，但原告郑春侠后来将其户口迁入该村，便成为了该村集体经济组织成员，原告郑春侠以原告马玉松名义与被告李加海于2005年3月7日所签房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，内容未超出二原告夫妻家事代理的权限范围，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，且在此次买卖过程中该村委会亦未提出异议；被告李加海的行为构成表见代理，其将涉案房产交付，符合一般农村风俗习惯；二原告付清房款后在该处持续居住长达10余年，已经善意取得了涉案房产的所有权，故该合同应认定为合法有效。二被告协助二原告办理过户手续，属于二被告应履行的合同义务，但原告马玉松的户口未在前辛（新）庄村，故应将涉案房产登记在原告郑春侠名下。二被告提出的二原告提起诉讼已经超过诉讼时效、房屋买卖行为无效和房屋转让不包括厢房、猪圈、院墙等一系列主张，理据不足，本院不予采信。综上，二原告所诉，符合法律规定和公序良俗的行为准则，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：被告李加海、李胜军于本判决生效后十五日内协助原告郑春侠、马玉松办理坐落于唐山市路北区韩城镇前辛（新）庄西南街三排2号房产的产权变更登记手续，过户到原告郑春侠名下。案件受理费4600元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审　判　长　　赵　贺人民陪审员　　郑宗权人民陪审员　　韩永生二〇一六年四月十四日书　记　员　　王　潇 关注公众号“”