（2016）辽12民终459号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-12-21

案件名称

上诉人陈秀云与被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司租赁合同纠纷一案判决书

法院

辽宁省铁岭市中级人民法院

所属地区

辽宁省铁岭市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈秀云,铁岭市英铁物流储运租赁有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省铁岭市中级人民法院民事判决书（2016）辽12民终459号上诉人（原审被告）：陈秀云，女，1965年8月20日生，汉族，住铁岭市银州区。委托代理人：黄国新（系上诉人丈夫），男，1963年5月22日生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住址同上。被上诉人（原审原告）：铁岭市英铁物流储运租赁有限公司。住所地铁岭市银州区汇工街**号。法定代表人：王日娥，该公司经理。委托代理人：王德，该公司员工。委托代理人：高文秀，辽宁富洲律师事务所律师。上诉人陈秀云与被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司租赁合同纠纷一案，银州区人民法院于2015年12月20日作出（2015）铁银民一初字第00420号民事判决，陈秀云不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日审理了本案。上诉人陈秀云的委托代理人黄国新、被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司委托代理人王德、高文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司一审诉称：1、判令被告将未缴纳租赁费的30号摊位和32号摊位以及30号摊位及32号摊位上的二个32平方米临时办公简易房返还给原告，并将室内物品自动搬出；2、判令被告按每年租金14000元的标准给付原告自2015年3月1日至其将30号摊位返还给原告期间的摊位租金，并按照所欠租金数额支付日0.3%的违约金；3、判令被告按每年租金20700元的标准给付原告自2015年3月1日至其将32号摊位返还给原告期间的摊位租金，并按照所欠租金数额支付日0.3%的违约金；4、判令被告自行拆除30号摊位与32号摊位之间一个16平方米简易自建房及32号摊位与过道之间的一个16平方米简易自建房。被告陈秀云一审辩称：一、答辩人已续交了租金，答辩人于2015年7月6日交纳了32号摊位租金17700元，30号摊位租金11000元及两个摊位的卫生费、消防费2张920元的票据共计1840元。第二、三项主张租金及违约金的诉讼依法不能成立。二、木材市场主体从铁岭市木材市场管理处—2004年转让给铁岭冶金公司—2008年转让给铁岭英铁金属材料有限公司，整体受让，没有通知答辩人，两者之间转让合同处分了本属答辩人的2个32平方米简易房，属无权处分。根据《物权法》相关规定，建设用地使用权的转让，应有变更登记，要求原告提供变更登记的相关凭证。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。三、根据相关法律规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中地上建筑物为答辩人所有。该整体土地使用权范围内的房屋为答辩人投资自建，原告出租于答辩人的只是场地，不应涉及房屋，故原告与前任主体之间转让如若涉及答辩人的房屋属无权处分。四、2个32平方米简易房的所有权归答辩人所有。答辩人于1999年在市场管理者是铁岭市木材市场管理处时就承租了该摊位，简易房除外框外答辩人又建了窗户、门、炕及室内装修等一切设施。答辩人系从后八里市场强制搬迁过来。而原告直到2008年才在答辩人不知情的情况下受让了该市场。第—，根据1999年的原始合同、2000年、2001年、2003年的合同及当时法人的公证书可证。铁岭市公证处的公证书，内容为原铁岭市木材市场管理处（被答辩人英铁物流公司受让前主体）法定代表人的证明材料，可证明身为该市场老客户的答辩人无条件拥有该看护房，新进的个体户每户向木材市场管理处交1400元购得看护房木材市场筹建部分，且自建部分由自己购料、自己施工、一切归自己使用，不属于第三者。第二，在1999年开始签订合同时，木材市场为了保留管理权，限制业户自己拆改，合同中采用格式形式，统一写明市场方提供木材经营场地280－300平方米，签实用办公室12平方米。对此答辩人提出异议但无法更改和对抗。第三，答辩人建房是有文件规定的，根据铁岭市招商引资办公室会议纪要（1998）第1号，“对市场内简易活动房、蓬，因建设标准不够要求，计委不纳入基建指标，可自行建设”答辩人自己出资、装修花费数万元才建造了该房。第四，到2008年英铁公司接手与业户签订合同时，期限半年的与其他业户的合同中只有场地没有“房屋的字样”，而与答辩人的一年的合同中写道“288平方米场地（包括32平方米办公简易房）”。一年签订的合同竟然出现两个不同说法。租赁合同是英铁公司提前准备好的格式合同，在签订合同时不容答辩人及业户做任何更改，是霸王条款，如果不签就做不了买卖，业户只有签与不签的选择。该房若是被答辩人购买，要求被答辩人拿出购买的依据（即发票）。即使能拿出依据也是无权处分。综合以上几点能够清晰可证答辩人为该简易房的自始合法所有权人，被答辩人以其提供的具有霸王条款性质不容承租人任何更改的格式合同就是主张其为房屋所有者，实属错误。五、16平方米简易房已与30号和32摊位土地形成了附合，被答辩人要求答辩人拆除在经济上也是不合理的。1、答辩人在该场地中花费数万元建造了该房除外框外的窗户、门、炕及室内装修等一切设施，当时系经过铁岭市木材市场管理处的同意，也有会议纪要予以肯定，故30、32号摊位因该答辩人建造的房屋及16平方米房屋具有了更高的经济价值，而且即使被答辩人收回后再对外出租该摊位，该16平方米的房屋也能取得相当的经济效益，按照公平原则，被答辩人对答辩人建造的该16平方米的房屋也应当给予相应的经济补偿。2、铁岭市木材市场管理处、铁岭冶金公司前两个市场管理主体在转让时没有通知答辩人，没有对答辩人进行过丝毫地补偿。而且根据〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉47条，政府无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。现在原告想收回该摊位，理应对答辩人建造的已属添附物的房屋进行相应地经济补偿。3、通过其他业户的退租摊床、场地协议书、收据，原告与市场业户协商32平方米小房装修及自建16平方米仓房、石棉瓦棚已经给予了补偿，原告对被告的16平方米房屋应予补偿。六、对该市场总体面积被告质疑其5万多平，全体市场业户将申请相关部门进行实际测量。原告方受让市场价款的合法性及程序被告方提出质疑。综上，铁岭市英铁物流储运租赁有限公司的诉求根本不具备事实和法律依据，因此请求人民法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年3月6日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告租赁原告购买的木材市场32号摊位及32号摊位上的32平方米简易房，租期1年，自2014年3月1日起至2015年2月28日止，租金17700元；于2014年6月11日，原告与被告签订租赁合同一份，约定，被告租赁原告购买的木材市场30号摊位及30号摊位上的32平方米的简易房，租期为1年，自2014年3月1日至2015年2月28日止，租金11000元。同时约定，合同到期，如被告不续租，应将摊位及简易房返还，并将被告的搭建物拆除。合同到期后，被告未与原告续签合同，但仍占用30和32号摊位至今，虽于2015年7月6日向原告的一名股东按2014年的租金标准交付了两个摊位的一年租金30号摊位11000元，32号摊位17700元及两个摊位的一年的卫生费920元×2即1840元，但被告提供的收据没有原告的公章，现原告虽承认被告已交付的租金数额，但认为被告没有按2015年的标准交付租金，且被告不同意按2015年的租金标准和原告签订租赁合同，致使双方未能签订2015年的租赁合同。原告庭后向本庭提供说明，同意给付被告2个32平方米简易房装修补偿款3000元（1500元×2），并放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为：原被告签订的租赁合同已终止，双方又未签订新的租赁合同，被告应将租赁摊位30、32号及摊位上的2个32平方米简易房返还原告，并按原租赁合同租金的标准及卫生费的标准给付原告从2015年3月1日起至将30号、32号摊位及2个32平方米简易房返还原告之日止占用期间的使用费及卫生费。因被告已向原告方按2014年的租金标准交付了30号摊位2015年的租金11000元，32号摊位2015年的租金17700元及两个摊位的2015年的卫生费920元×2即1840元，被告应用已交付的租金28700元及卫生费1840元抵顶应给付原告占用30、32号摊位期间的使用费及卫生费，多退少补。并按原租赁合同上的约定，将被告搭建的2个16平方米的简易房拆除。原告自愿同意补偿被告2个32平方米简易房装修补偿3000元，应予准许。原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第二百二十三条第一款（承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物）、第二百三十五条（租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态）、法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条（承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外）的规定，据此判决，一、被告陈秀云于本判决生效之日起10日内，将承租原告木材市场30号摊位及摊位上的32平方米简易房，32号摊位及摊位上的32平方米简易房返还原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司，并拆除30号与32号摊位之间的被告自建16平方米简易房及32号摊位与过道之间的被告自建16平方米简易房。二、被告陈秀云于本判决生效之日起10日内，按11000元/365天计算，向原告支付自2015年3月1日起至返还30号摊位和摊位上32平方米简易房之日止占用期间的使用费；按920元/365天计算，给付原告占用30号摊位期间的卫生费；按17700元/365天计算，向原告支付自2015年3月1日起至返还32号摊位及摊位上的32平方米简易房之日止占用期间的使用费；按920元/365天计算，给付原告占用32号摊位期间的卫生费。（此项用被告陈秀云已交付的租金28700元及卫生费1840元抵顶，多退少补）。三、原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司于被告陈秀云返还30号摊位及摊位上32平方米简易房及32号摊位及摊位上32平方米简易房之日起，补偿被告陈秀云2个32平方米简易房装修费共计3000元。上述事项，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费670元（原告预交），由被告陈秀云负担。陈秀云的上诉理由及请求：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经终止错误，上诉人已经交纳了租金、卫生费及消防费，双方的租赁关系继续有效；二、摊位上两座32平米简易房为上诉人投资建设，所有权理应归上诉人所有，不存在向被上诉人返还的问题，更不存在向被上诉人支付房屋占用期间使用费的问题；三、前任市场主体在转让市场时，没有解决地上物的问题，现在被上诉人想收回摊位，理应对两座32平米简易房和两个16平米仓房进行相应的经济补偿。铁岭市英铁物流储运租赁有限公司答辩认为：一、双方租赁关系没有延续，没有签订租赁合同，股东收取上诉人的费用未经公司确认；二、上诉人并未出示相应的证据证明32平米房屋是上诉人的，被上诉人已经举证了我公司在整体购买企业时包括营业房，因此上诉人应当返还给我公司该营业房并支付占用期间的费用；三、按照原租赁合同的约定，上诉人应当将搭建的两个16平米的简易房拆除，我方不予赔偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司自2008年8月购买辽宁省冶金工业供销总公司铁岭公司后，取得了辽宁省冶金工业供销总公司铁岭公司建设用地使用权。被上诉人有权与该场地原经营业主签订租赁合同。本案中，双方的租赁合同到期，双方就租赁事宜没有达成一致，双方租赁合同终止。关于上诉人称其取得了简易房所有权的上诉理由，因上诉人未能取得该房屋的产权证明，只能认定上诉人为租赁场地经营而添附的附属物。租赁结束，双方有约定的依约定执行，没有约定的双方可以协商补偿或上诉人自行拆除。根据《铁岭市英铁物流储运租赁有限公司市场摊位、场地租赁合同》第六条：“根据《铁岭市英铁物流储运租赁有限公司市场摊位、场地租赁合同》第六条：“乙方（陈秀云）历史或新增临建与物品退租时，甲方（铁岭市英铁物流储运租赁有限公司）不予赔偿，由乙方自动拆除搬走……”的约定，上诉人应当自行拆除案涉的两处16平方米简易房。关于上诉人主张地上物的补偿问题，根据上述约定，拆除临建甲方不予赔偿，上诉人的主张没有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人陈秀云负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾庆利代理审判员　　裴好生代理审判员　　李雪莹二〇一六年四月十四日书　记　员　　高　彤百度搜索“”