（2016）渝04民终296号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-07-25
案件名称
重庆乾和置业有限公司与蒋海明商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆乾和置业有限公司,蒋海明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条，���一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终296号上诉人（原审被告）：重庆乾和置业有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷文广大厦308室，组织机构代码证：69393877-0。法定代表人：敖天宝，该公司经理。委托代理人：杜可，重庆星兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋海明，男，生于1968年10月3日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。上诉人重庆乾和置业有限公司（以下简称乾和公司）与被上诉人蒋海明商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月16日作出（2015）石法民初字第04161号民事判决。上诉人乾和公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人乾和公司的委托代理人杜可，被上诉人蒋海明的委托代理人高亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年7月2日，蒋海明（乙方）与乾和公司（甲方）签��了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定蒋海明以524027元购买乾和公司开发建设的位于南宾镇红井路66号（粼江峰景小区）16栋3单元8层1号的商品房一套。该合同第十三条关于办理产权登记的约定为：“2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同当日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，双方还签订了附件五即《合同补充协议》，对合同第十三条的补充约定：“1.甲乙双方经协商，约定自本合同签定之日起180日内在所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请。2.乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签定之日按相关规定交纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记……”合同签订后，蒋海明以按揭贷款方式支付了购房款。2014年6月30日，蒋海明交纳了大修基金；2014年7月17日，接受了乾和公司交付的房屋。2014年12月2日，乾和公司代蒋海明申请办理产权证被石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局受理。蒋海明一审诉称：蒋海明于2013年7月2日与���和公司签订了《商品房买卖合同》，约定蒋海明以524027元购买乾和公司开发的位于南宾镇红井路66号16栋3单元8层1号的商品房一套，乾和公司于2014年5月31日前将商品房交付蒋海明使用，并于交付之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记受理单；逾期180日后，蒋海明要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至乾和公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，乾和公司按日向蒋海明支付已付房价款万分之一的违约金。同时，蒋海明、乾和公司订立《合同补充协议》，并将其作为合同的附件五。该补充协议第五条特别约定：对合同第十三条的补充说明为“乾和公司自本合同签订之日起180日内向所在���的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请”。合同签订后，蒋海明按约履行了相关义务，而乾和公司逾期333天才取得登记受理单，即根据合同约定，乾和公司应支付蒋海明违约金17450.1元。故请求人民法院判令乾和公司向蒋海明支付逾期提交办理房屋产权证资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的违约金17450.1元。乾和公司一审辩称：其一，双方的《商品房买卖合同》只是约定了共同办理或者乾和公司协助蒋海明办理房地产权证，因而乾和公司没有为蒋海明办理房地产权证的法定义务或者约定义务；其二，如果双方形成了代办关系，乾和公司为蒋海明办证的前提是蒋海明在签订合同当天缴纳大修基金等费用，否则乾和公司不予办理登记；其三，乾和公司事实上已经为蒋海明办理了产权登记，已经完成了合同义务，即乾和公���没有违约事实；另外，补充协议第五条第一款的约定系笔误，该条款的真实意思是房屋交付使用之日或者大修基金缴纳之日起180日内办理产权登记。综上，请求人民法院公正判决。一审法院认为，蒋海明与乾和公司同日签订的《商品买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方应当依约全面履行自己的义务。乾和公司收取蒋海明缴纳的房屋登记费和身份证复印件等资料，并向土地房屋登记机构申请办理产权登记，可以证明乾和公司接受蒋海明委托代为办理涉案商品房产权登记手续的事实，故对乾和公司辩称的没有委托办证或没有办证义务的理由不予采纳。《合同补充协议》第五条第1项虽然约定自合同签订之日起180日内应当办理产权登记，但第2项也要求��海明于合同签订当日交纳大修基金等费用，该条款约定办证时间的同时也明确了蒋海明具有交纳大修基金等费用的先履行义务，而蒋海明违反了先履行义务，乾和公司又以此为抗辩，现蒋海明要求按照《合同补充协议》的约定自合同签订之日起180日开始计算违约金，一审法院不予支持。而《商品买卖合同》第十三条对房屋产权登记时间进行了约定，该约定对双方具有约束力，乾和公司应当自房屋交付使用之日起60日内申请办理产权登记，逾期办理的依约应当承担已付房价款每日万分之一的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，涉案商品房的交付使用时间为2014年7月17日。2014年6月30日，蒋海明也交纳了大修基金，而乾和公司却于2014年12月2日才代蒋���明申请办理产权登记，乾和公司超过60日申请办理产权登记对蒋海明构成违约，应当向蒋海明支付违约金4035元[即：77天×（524027×0.01%）元/天]，蒋海明主张的违约金中超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、乾和公司在本判决生效之日起十五日内支付蒋海明违约金4035元；二、驳回蒋海明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取118元，由乾公司负担25元，蒋海明负担93元。乾和公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法作出公正判决。主要事实与理由：1.乾和公司对蒋海明并无申办房地产权证的法定义务，而仅有协助义务；况且，蒋海明也��有委托乾和公司代为申办房地产权证。2.一审法院认定乾和公司应当自合同签订之日起180日内申办房地产权证的事实缺乏根据。假如乾和公司存在违约情形，一审法院认定的违约起始时间也是错误的。3.迟延申办房地产权证并未给蒋海明造成直接经济损失。蒋海明答辩称：一审判决正确，请求予以维持。其主要理由是：1.蒋海明已委托乾和公司申办房地产权证，因而乾和公司有义务为蒋海明向土地房屋登记机构提交办证相关资料；2.一审判决认定乾和公司应当自合同签订之日起180日内提交办证申请及资料正确；3.一审判决认定的违约金金额不高。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中，双方的争议焦点为：一是蒋海明是否委托乾和公司申办房地产权证；二是如何认定申办房地产权证的约定期限；三是双方约定的��约金应否调整减少。关于委托办证问题。首先，从合同的约定情况看。《合同补充协议》约定：“甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起180日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请”；“乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签订之日按相关规定缴纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记”；“若本协议条款与《重庆市商品房买卖合同》有关条款冲突的，以本协议条款为准”。即《合同补充协议》已明确约定蒋海明委托乾和公司代为申请办理权属登记。其次，从合同的实际履行情况看。乾和公司收取了蒋海明的权属登记费并已实际为蒋海明申请办理了权属登记。由此可见，一审判决认定蒋海明已委托乾和公司申请办理权属登记正确。关于办证期限问题。《合同补充协议》已明确约定：“甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起180日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请”；“若本协议条款与《重庆市商品房买卖合同》有关条款冲突的，以本协议条款为准”。以上条款合法有效，在未依法被撤销之前，当事人应当遵照履行。因此，应当认定乾和公司向土地房屋登记机构提交办证资料的约定期限为自合同签订之日起180日内。《合同补充协议》约定：“乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签订之日按相关规定缴纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记”。即根据该约定，蒋海明只有在履行缴纳大修基金及相关税费后，才能向乾和公司主张申办房地产权证。蒋海明2014年6月30日交纳大修基金，与乾和公司2014年12月2日取得办证登记受理单相距156天，而约定的提交办��资料期间为180天，则可认定乾和公司提交办证资料不存在延迟。一审法院认定迟延提交资料的期间及违约金有误，应予纠正。本案未支持逾期办证违约金，本院对违约金调减的问题不作评判。综上所述，一审判决认定乾和公司迟延提交资料的期间及违约金有误，本院予以纠正。当事人在二审中作出新的事实陈述，致使本院纠正一审判决认定的事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销（2015）石法民初字第04161号民事判决；二、驳回蒋海明的诉讼请求。一审案件受理���236元，减半收取118元，由蒋海明负担；二审案件受理费236元，由蒋海明负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜代理审判员 刘文玉代理审判员 谢 一二〇一六年四月十四日书 记 员 陈桂华 微信公众号“”