（2016）沪0106民初509号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-01
案件名称
上海天顺经济发展有限公司与邱贵林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海天顺经济发展有限公司,邱贵林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初509号原告上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人GOHCHAIKHIM（吴财琴），董事长。委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。被告邱贵林，男，1979年6月6日出生，汉族，户籍在安徽省马鞍山市。原告上海天顺经济发展有限公司诉被告邱贵林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司的委托代理人张越到庭参加诉讼。被告邱贵林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月5日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市愚园路XXX号LG2-05号单元（以下简称：系争房屋），租期两年；第一年月租金人民币（以下币种均为人民币）31，755元，第二年月租金33，519元，物业管理费每月2，320元，租赁保证金107，517元；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回系争房屋并严格按照合同约定追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约履行。但被告在履行合同过程中，一直拖欠各项款项，并于2015年7月1日起擅自停业，原告多次以律师函的形式催讨欠款并要求其整改，均未果。2015年9月7日，原告发函被告，要求依据合同约定于同年9月7日解除双方之间的房屋租赁合同，但被告拒不办理房屋移交手续。原告为维护自身合法权益，于2015年9月8日自行收回了房屋，并诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2014年6月5日就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》已经于2015年9月7日解除；2、原告有权不予返还被告租赁保证金107，517元；3、被告向原告支付自2014年12月1日至2015年9月7日拖欠租金294，412.75元（按合同约定的租金标准计算）；4、被告按每月2，320元向原告支付2015年5月16日至2015年9月7日拖欠的物业管理费8，584元；5、被告向原告支付2015年4月至2015年6月拖欠的水电费2，018.35元；6、被告向原告支付合同解除违约金107，517元；7、被告按照上述欠付金额的千分之一的标准向原告支付逾期付款违约金，自2015年9月8日暂计算至2016年3月31日为62，364.78元，实际要求计算至判决生效之日止。被告未到庭应诉。经审理查明，系争房屋产权人为原告。2014年6月5日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁系争房屋作经营寿司吧之用途，租赁面积29平方米，并以缘喜寿司的商业名称经营业务。租期两年，自交付日起计。免租装修期30天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金，但仍需缴纳物业管理费及装修指南规定应由被告承担的装修期间的通讯费、水费、电费、煤气费等费用。基本租金第1年每月31，755元，第2年33，519元；提成租金为被告每月营业额的18%，被告实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者。被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则被告须于原告发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金之差额部分，逢法定节假日则相应提前。被告自免租装修期结束（含提前结束）的次日起按每月2，320元于每月第25日或之前缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前。如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告实际收到全部该笔款项日止计算。若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿，被告已支付保证金不予退还，并应向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金（以基本租金与平均租金中较高者为准）及物业管理费总和之金额的违约金。租赁保证金相当于三个月基本租金及物业管理费为107，517元。合同签订后，原告于2014年9月1日将系争房屋交付被告使用，被告也交付原告租赁保证金107，517元，并自2014年9月1日起按基本租金支付原告租金至2014年11月30日。2015年4月14日、4月24日，原告先后通过律师向被告发函，要求被告付清欠付的租金、物业管理费以及水费、电费等费用。2015年9月7日，原告再向被告发函，通知被告双方签署的租赁合同于2015年9月7日提前终止及相关后续事宜。2015年9月8日，原告自行收回系争房屋。因被告始终未向原告付清欠款，原告遂起诉至法院，要求判如所请。又查，原告于庭审中表示，被告租赁期间欠付原告电费1，988.35元、水费30元。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《律师函》两份、《有关终止上海市房屋租赁合同的通知》以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，但在合同履行过程中，原告多次发函给被告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，被告均未能按约或在原告给予的宽限期内偿付。原告在被告欠租达5个月后，书面通知被告租赁合同于2015年9月7日提前解除，系按约定行使解除权，符合法律规定，本院予以确认，故双方之间的租赁合同于2015年9月7日解除。原告要求被告支付2014年12月1日至2015年9月7日的租金293，509元（31，755元×9%2B33，519元×12÷365×7）、2015年5月16日至2015年9月7日期间的物业管理费8，714元（2，320元×3%2B2，320元×12÷365×23）以及租赁期间发生的电费1，988.35元、水费30元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告还要求被告支付以上述欠付金额为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年9月8日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，符合合同约定，本院亦予支持。被告长期拖欠原告租金，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于被告。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金107，517元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。原告还要求被告按照合同约定支付三个月的租金和物业管理费107，517元的违约金，与法无悖，本院亦予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告邱贵林就上海市愚园路XXX号LG2-05号单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月7日解除；二、被告邱贵林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付的租金293，509元、物业管理费8，714元、电费1，988.35元、水费30元；三、被告邱贵林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付费用的滞纳金（以上述欠付费用为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年9月8日起计算至本判决生效之日为止）；四、原告上海天顺经济发展有限公司收取被告邱贵林的租赁保证金107，517元不予退还；五、被告邱贵林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司违约金107，517元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，624.10元，减半后为4，812.05元，由被告邱贵林承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘志宏二〇一六年四月十四日书记员 黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”