（2016）浙03民终1459号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-27
案件名称
吴小勤与温州世贸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴小勤,温州世贸房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1459号上诉人（原审原告）：吴小勤。委托代理人：孙瑞森，浙江浙瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州世贸房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区大南路温州世贸中心副楼地下一层11、12、14、15、17号。法定代表人：陈永坤，董事长。委托代理人：周光，浙江光正大律师事务所律师。上诉人吴小勤因与被上诉人温州世贸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1685号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，坐落于温州市鹿城区解放南路改建区8#地块“温州世贸中心大厦”由世贸房开开发建设。原告吴小勤（作为买受人）与被告温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开）（作为出卖人）于2008年3月11日签订《商品房买卖合同》二份，约定由吴小勤购买世贸中心大厦4101号、4107室（房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）商品房（办公用房），建筑面积分别为453.24平方米、26.39平方米，单价均为15792.5元／平方米（毛坯房价格，包含了空调系统、智能化系统价格，单价为每平方米1475元，不包含房屋全装修价格），房款分别为7157793元、416764元，以上共计7574557元。合同第六条约定，买受人在签订合同时支付商品房总房款98%，交付使用前，房款结算并付清剩余房款。第八条约定，出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如建设过程中，因技术等问题，致使不能按时交付的，由县级以上建设行政主管部门出具证明。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则（1）。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，原告吴小勤依约支付了7423066.38元，其中4101室房屋支付了7014637.38元，4107室房屋支付了408429元，占购房款98%，被告亦开具了收款收据。后被告未在合同约定的交房期限履行交房义务，直至2014年12月发出《交房通知书》，通知其于12月15日交房，后涉案房屋已经交付原告使用。原告曾要求与被告协商逾期交房等违约事宜，被告未予理会，故原告诉至本院。原审另查明，温州世贸中心大厦于2001年立项。2003年3月17日，温州市国土资源局与被告世贸房开签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温土资合（2003）39号）一份，约定由被告世贸房开取得解放南路改建区8#地块的土地使用权，出让面积为19005平方米，总建筑面积不超过122818平方米（不含地下室）。3月28日，温州市规划局核发《建设用地规划许可证》。2003年4月8日，原浙江省发展计划委员会作出《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》（浙计设计（2003）74号），载明“温州世贸中心大厦。用地面积19005.48平方米。建筑面积174631平方米（含地下部分34128平方米）。原则同意设计的总平面布置，但应进一步完善设计”。5月20日，原温州市发展计划委员会发出《关于中外合资温州世贸房地产开发有限公司建设世贸中心大厦项目利用外资基建计划的通知》（温计外（2003）274号），载明“该项目占地面积19005平方米，总建筑面积140503平方米（不含避难层面积7316平方米）。地下室面积34128平方米。”2003年9月16日，温州市规划局原则同意该建筑施工图指标，并经市国土资源局批准补缴超面积土地款，原扩初设计时，幕墙未定位等原因，面积只计算至主体结构边。2003年9月19日，市规划局核发《建设工程规划许可证》，载明“地上建筑面积140503平方米”。被告世贸房开分别于2003年9月30日、2004年4月6日、4月30日取得世贸中心大厦桩基工程、±0.00以下（不包括打桩工程）及连廊工程、±0.00以上《施工许可证》并开始施工建设。2004年4月20日，被告世贸房开公司取得该地块《商品房预售证》。2005年10月，经被告世贸房开公司委托，同济大学科技开发有限公司出具一份《世贸中心大厦表面风荷载风洞试验研究》，世贸中心大厦玻璃幕墙定位。2005年12月27日，世贸中心大厦（±0.00以上）施工图设计文件经温州市建设局审查合格并已备案。2006年4月17日，温州市公安局消防支队出具《关于同意温州世贸中心解放南路8号地块工程消防设计的审核意见》，认为由上海建筑设计研究院有限公司设计的施工图及修改图基本符合规范要求，同意按图施工。上述施工图纸未经规划备案。2006年7月14日，温州市国土资源局核发了该地块《国有土地使用权证》，载明土地出让面积19005平方米（其中净出让面积14470平方米、道路负担4535平方米），总建筑面积不超过122818平方米（不含地下室），土地用途为商办综合用地，出让年限50年（自出让人提供土地之日起算），出让地价16580.92万元（含市政配套费），地上建设规划≤122818平方米（其中商场不分割转让）、地下室23294平方米，代建公建配套700平方米（包括物业用房）、地下机动车位70位及全部非机动车库、地上机动车位1000平方米。2008年9月，世贸中心大厦主体结顶，并于2010年10月组织竣工预验收。2011年7月，世贸房开与浙江亚厦景观园林工程有限公司（以下简称亚厦园林公司）签订《施工承包合同》一份，约定由亚厦园林公司对温州世贸洲际酒店项目?室外景观工程进行施工，工期为285个日历天。2013年1月9日，世贸中心大厦通过人防工程专项验收。2014年3月12日，温州市信达测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果书》，载明世贸中心大厦4101室建筑面积463.96平方米、4107室建筑面积26.80平方米。2014年8月27日，世贸中心大厦通过环保验收。同年10月14日，世贸中心大厦竣工验收合格，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于11月14日在《竣工验收备案表》上签署合格意见，并于11月25日提交温州市住房和城乡建设委员会备案登记，该委于11月26日同意备案。关于8#地块连廊建筑面积的计算。2002年12月17日，温州市规划局核发《建设工程规划许可证》，载明“9#地块建筑面积37134平方米，其中8#地块2502平方米”。2012年4月20日，温州市勘察测绘研究院出具一份《计入容积率建筑面积测绘报告单》，载明“实测后地上面积汇总158021.94平方米，另避难层面积8192.78平方米；地下面积汇总37446.20平方米，实测总建筑面积203660.92平方米”。10月22日，该院重新出具一份《计入容积率建筑面积测绘报告单》，载明“实测后地上面积汇总160876.68平方米（包括8#地块连廊面积2854.74平方米），另避难层面积8192.78平方米；地下面积汇总37446.20平方米，实测总建筑面积206515.66平方米”。由于世贸房开公司在建设过程中存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，温州市城市管理与行政执法局（以下简称行政执法局）2012年10月12日作出《行政处罚决定书》（温城法处字（2011）第105-008号），载明“该项目第一层增加中空等建筑面积减少，第五十三层与五十四层避难层对调，大厦玻璃幕墙按照市住建委备案的施工图建设导致造型改变，属尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，不予行政处罚；该项目增加第六十五层夹层违法建设面积为975.817平方米，第五十二层违法超高建设面积1829平方米，第六十七层违法超高建设面积830平方米，地上建筑工程建筑面积超建17518.94平方米，避难层面积超建876.78平方米，避难层中设备空间3263.59平方米，世贸中心大厦和广场地下室在非机动车库整改完成后超建面积1690.66平方米，责令五日内恢复地下室非机动车库面积，十五日内补办规划许可手续，并处罚款2158783元”。经市政府会议纪要决定，世贸房开与温州市国土资源局于2013年1月11日签订了一份《补充合同》（温土资合（2003）39号补），双方约定将该合同项下国有建设用地使用权建设规模进行调整，其中地上建筑面积≤164140.27平方米，受让人应补缴国有建设用地使用权因用地超范围和建设规划超建造成的地价差148962950元，受让人应在解放南路改建区9#地块竣工验收完成并取得房产证之日起三个月内（以房产证颁发之日起计），缴纳43550575元，受让人应在解放南路改建区9#地块竣工验收完成并取得房产证之日起一年内，全额缴清剩余应补缴地价款105412375元。后世贸房开于6月6日缴纳了第一期地价款43550575元，第二期地价款至今未缴纳。2013年12月12日，温州市规划局补发了《建设工程规划许可证》，载明建设规模164140.27平方米，另地下室面积37446.2平方米。同日，温州市规划局核发《建设工程规划核实确认书》，确认建设规模为170438.18平方米，另地下室面积为33961.15平方米。《建设工程类规划核实附表》上载明“原许可建筑面积164140.27平方米，经核实为164140.27平方米；原许可容积率7.04，经核实为8.636；原许可建筑高度323.3米，经核实为332.931米；地上工程建筑面积164140.27平方米，规划核实房屋面积为170438.18平方米。”关于马鞍池路10#楼拆迁工作。马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内。该地块拆迁立项于2004年立项并批复，因安置房源落实问题，一直未进行动迁。原温州市旧城改建指挥部（以下简称市旧城改建指挥部）于2006年6月14日出具《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》，载明“计划于2007年底前拆除马鞍池路10#楼”。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（（2007）75号）第三条载明，因城市规划建设需要，马鞍池东路10#楼已纳入城市拆迁范围，由市国土资源局负责公告收回该地块，该用地范围内的房屋纳入大南街区拆迁，由市旧城改建指挥部负责实施，拆迁安置费用纳入大南街区统筹。同年9月30日，市旧城改建指挥部取得马鞍池东路10#楼《房屋拆迁许可证》，并于2007年12月28日开始动迁，后因与部分拆迁户就拆迁安置政策无法达成一致意见，一直未完成拆迁工作，直至2011年5月，马鞍池路10#楼拆迁完毕。同年10月17日，温州市工务局旧城改建办公室（原旧城改建指挥部并入该机构）才将10#楼地块移交给被告世贸房开。关于驳坎南线工程。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（（2007）75号）第一条第2点载明，“蝉河世贸中心段驳坎和景观平台建设由市旧城改建指挥部负责实施，7月中旬进场，工程南、北两段分期实施；为确保蝉河整治工程和世贸中心施工的顺利进行，由温州世贸中心有限公司负责于7月15日前将公司的食堂、售楼处和办公楼（位于河道北段）先行搬迁，北段河岸驳坎工程完成后转入南段驳坎施工。市旧城改建指挥部实施河岸驳坎工程时要加强工作衔接，注意穿插进行，保证在11月底前完成整个工程。”2011年9月，台州市环宇市政工程有限公司（以下简称台州环宇公司）承包坐落于温州市××××路中心商贸区卖麻桥北侧驳坎南线（0K＋545.11至0K＋612.31）工程（重），合同工期150天。该工程于2011年10月4日开工，2012年1月3日完工，后因监理单位对台背回填材料提出异议，同年5月18日，五方主体对驳坎台背回填进行分析后建议加固，台州环宇公司于同年9月对驳坎台背注浆加固进行施工，同年10月建设单位联合五方主体对该工程组织验收，并于10月17日在工程质量竣工验收记录表上盖章确认。2013年11月11日，温州市名城建设开发有限公司就该工程召开竣工验收会议，同意通过验收，评定为合格。后名城集团于同年12月1日在竣工验收记录上盖章确认。关于排污管网工程。2011年6月，被告世贸房开提交《城市排水入网接管核准表》一份，同年6月21日经区行政执法局核准，该工程室外已实施雨污分流，雨水就近排入河道，污水接入马鞍池东路污水管，接入点为W1（见附图）。施工过程中，由于水位过高等原因致使W1污水井未投入使用，世贸房开将其排污管道与W1接口封闭，并通过水泵等临时排水措施排放污水。2012年11月21日，世贸房开曾向市环保局提出环保竣工验收申请，因其临时排水方式不符合“重力排水”要求，故未验收通过。2012年10月，温州市排水有限公司负责马鞍池东路污水管改建工程，第一阶段施工日期为10月15日起至12月20日止，第二阶段施工日期为2013年3月3日起至6月25日止。后该工程于次年8月投入使用（尚未通过竣工验收），世贸房开将世贸大厦排污管重新接入改建后的市政排污总管，并于同年8月27日通过环保竣工验收。原判认为，原、被告于2008年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应依约全面履行合同义务。现原、被告双方争议焦点主要在于：一、被告是否存在逾期交房的行为及违约责任确定问题；二、原告主张因被告违法增加建筑面积导致其土地使用权面积减损的违约责任有无法律依据；三、原告主张因被告逾期交房行为导致其土地使用年限减损的违约责任有无法律依据。针对第一项争议焦点，原、被告在自愿、平等的基础上已就逾期交房违约金达成一致调解协议，原审已于2016年1月14日制作《民事调解书》，双方当事人亦已签收确认。针对第二项争议焦点，由于涉案工程规划许可地上建筑面积140503平方米，实测面积158021.94平方米，超建17518.94平方米，涉案工程建筑面积增加导致涉案房屋的土地使用权面积减少，但因涉案房屋至今未办理国有土地使用权属证书，无法明确涉案房屋实际减少的土地使用权面积，且涉案房屋享有的国有土地使用权面积系概念上的分摊，与独幢房屋占地面积不同，原告主张的计算方式，依据不足，不予支持。针对第三项争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。被告世贸房开公司的逾期交房行为导致原告使用涉案土地使用权年限减少，鉴于建设用地使用权期间届满后如何处理，尚无明确的法律规定，且原告主张的损害后果目前尚无法确定，故原告要求被告承担因土地使用权年限减少导致损失的违约责任，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告吴小勤的诉讼请求。本判决涉及的案件受理费19412元，减半收取9706元，由原告吴小勤负担。宣判后，吴小勤不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。上诉事实和理由：1.涉案房屋本身的合理使用年限及所占地块国有土地使用权的使用年限和可建筑面积的限定，《商品房买卖合同》及相关合法证据均有规定。根据双方签订和认可的《商品房买卖合同》第一条第二款“该地块面积为19005平方米，规划用途为商办综合用地，土地使用年限自2006年7月14日至2053年3月27日”，第一款“出卖人以出让方式取得位于温州市××路改××区××#地块，编号温国用（2006）第1-19306号地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号）为温土资合（2003）39号”。很显然，涉案的土地所有权是有严格和明确的时间限制的，最迟不得超过2053年3月27日，且文号即为温土资合（2003）39号《温州市国有土地使用权出让合同》系本案《商品房买卖合同》必须适用的组成部分。该《温州市国有土地使用权出让合同》附件一《土地使用规划》第3.2条第（3）项明确规定总建筑面积不超过122818平方米（不含地下室），合同签订后，在施工图设计或施工过程中总建筑面积如超过上述规定面积，须经甲方同意，并按温政办（1999）59号文件规定办理“的规定也明确了建筑面积的上限，如超过此面积须征得温州市国土资源局的同意，并且温州市国土资源局是温州市唯一的法律规定对国有土地超面积审批的行政机关，未经温州市国土资源局的同意，任何单位无权审批或许可。而本案中被上诉人增加建筑面积的行为在实际操作过程中根本没有向温州市国土资源局报审过，更无向上诉人告知或解释，据此，被上诉人诉请的其他部门的许可仍然无效。还有根据被上诉人与上海建筑设计院有限公司于二O三年二月二十二日订立的《建设工程设计合同（一）》第6.2.3条：“设计合理使用年限为50年”之规定，涉案房屋均没有不使用也仅只保证有50年的使用年限。这是本案有关年限的基本客观事实。2.上诉人的一审诉讼请求即第二项减少土地面积索赔549723.465元、第三项减少土地使用年限的损失613525.1142元有事实和法律明确的依据，系事实清楚、合法有据。上诉人购买涉案房屋时，该建筑物的总建筑面积为12.2818万平方米，而根据被上诉人与温州市国土资源局于二〇一三年一月十一日签订的温土资合（2003）39号补《国有土地使用权出让合同补充合同》第二条：“《出让合同》项下宗地的国有建设用地使用权建设规模调整为地上建筑面积≤164140.27平方米……”。很显然被上诉人已在涉案土地上净增加41322.27平方米。被上诉人擅自增加建筑面积的行为不仅直接导致上诉人拥有的土地使用权面积减少了18.6845平方米，房屋价值明显降低，而且还意味着建筑密度增加，办公环境恶化，带来严重的不良影响；至于土地使用年限更是双方约定有明确的量化标准，并且还是国家法律所明确规定的，办公用途即涉案的商品房最长50年。这还与被上诉人自己签订的委托上海设计研究院有限公司设计的合理使用年限亦限50年。故此，被上诉人迟延四年交付涉案商品房直接致使上诉人减少了四年之久的使用年限。无论以该土地适用年限计算，还是建筑物本身，最长均不得超过50年，这对上诉人的损害是明确、量化和直接的，而且事实清楚、证据确实充分。根据《中华人民共和国合同法》第一百十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国民法通则》第一百零四条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”，第一百十一条“当事人一方不履行合同义务或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”等等法律规定，上诉人的主张有明确和足够的法律依据，而且被上诉人的行为客观上也给上诉人造成了严重和巨大的经济损失和伤害。3.一审法院的《民事判决书》明显存在对本案事实认定不客观、不全面，适用法律错误和不当，并且存在曲解法条和有法不依、司法不公的做法和问题。一审法院的《民事判决书》中从头到尾把上诉人依法提供的《建设工程设计合同》（详见补强证据的《民事诉讼证据清单》第1号证据）没有作出任何解释和认定。该证据第6.2.3条明白无误的表明涉案建筑物的“设计合理使用年限为50年”，如果抛开土地使用年限不说，建筑物及商品房的使用年限也仅有50年，缺一年就损失一年，整个涉案商品房价值7574557元，每年值多少价值难道不能算？这重要的事实遗漏了，实属不该。还有上诉人应享有的土地使用权面积，根据本案现有的证据材料完全具备得出实际的损害结果，而且均是实打实的数据，即原来19005平方米分摊到的土地使用权面积只能建造122818平方米，而增加建筑面积后，19005平方米土地所有权面积上建造了164140.27平方米，两者相比，分摊面积立即减少了18.6845平方米。事实上，台州中院、一审法院也曾有类似的案例，均判决支持和认可了索赔方的主张。另外，《中华人民共和国物权法》第一百十四九条“……非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定，重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”很明确，国务院作为我国重要的立法部门，其颁布的行政法规是一部专门的、特别的法，至今仍在生效施用期内。土地使用权续期如何办理、需否缴费等问题，法律均已有明确的规定。而一审判决认为“……世贸房开公司的逾期交房行为导致原告使用涉案土地使用权年限减少，鉴于建设用地使用权期间届满后如何处理，尚无明确的法律规定……”，与法背道而驰，其依据何在？这样的判决明显错误和不当，且损害后果非常明确，同样是房屋总额除以使用的月份数便可得出每月的价值。再者，我国合同法、民法通则均把公平原则作为其最基本原则并普遍适用。如果真如一审法院判决所述被上诉人的违反损害后果无法计算，而被上诉人已经给上诉人造成了实实在在的损害，也应当要判决被上诉人承担相应的责任，难道这也是“法无规定”或者“无法确定”？综上所述，一审法院的判决无论是从事实认定还是法律适用，均存在错误和不当，请二审法院依法予以纠正，并改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人世贸房开答辩称：第一，上诉人提出的关于被上诉人增加涉案大厦的建筑面积导致上诉人购置的商品房土地使用面积减少而要求赔偿损失的问题。1.世贸大厦是本市第一座超高大厦，设计和面积计算十分复杂，因此在大厦建造过程中由于计算口径的不同及设计变更等原因造成建筑面积与原来土地出让合同所标明的内容不同，这些事实发生在上诉人购买房屋之前。因此上诉人购买房屋所占用土地面积是概念上的面积，因为地上建筑物是区分所有权的，据此被上诉人认为增加的面积没有损害上诉人土地使用权益。因此上诉人要求被上诉人赔偿面积超出而导致他面积减少没有事实依据。2.签订合同时对于12万多平方米的土地占用面积，后来扩充后变为14万多平方米，之后又由于建造设计的原因扩大了16万多平方米，并不是增加了4万多平方米，而是只增加了1万多平方米。因此上诉人的数据有错误。3.被上诉人增加面积导致土地出让金的增加已经有关部门批准，经过法律的合法程序。因此有关土地出让金的增加不能成为上诉人的上诉理由。因此上诉人的上诉请求第一点不能成立。第二，上诉人提出的关于土地出让年限和房屋设计年限都减少了4年而要求赔偿损失的问题。1.被上诉人认为双方在签订合同时就逾期交房做了约定，逾期交房必然会引起土地使用年限的减少，被上诉人认为逾期违约金已经包含了土地使用年限减少这一部分，上诉人再要求支付土地减少年限无依据。2.关于土地使用年限是有相关规定的，现有法律规定土地年限到期后要交付一定的费用，但具体交多少法律没有明确规定。因此房屋在土地使用年限到期后交多少、是否交都没有规定。现在对方以没有做出规定的事由要求被上诉人支付是没有依据的。3.合同约定设计合理年限为50年，并不是房屋使用年限是50年，以设计使用年限认为为房屋使用年限。因此上诉人以50年来对现有房屋进行分摊，没有依据。在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审判决认定的基本事实予以确认。本院认为，对双方当事人争议的两个问题，应作如下认定：一、关于吴小勤上诉提出世贸房开增加涉案大厦的建筑面积致其购置的商品房土地使用面积减少而要求赔偿损失的问题。吴小勤与世贸房开签订的商品房买卖合同第一条系关于项目建设依据的约定，该条未就涉案大厦总建筑面积超过122818平方米的情况下，吴小勤是否有权要求赔偿商品房土地使用面积减少的损失进行约定。吴小勤上诉提出该条已就上述情形进行约定，与查明的案件事实不符。温州市国土资源局与世贸房开于2003年3月17日签订的《温州市国有土地使用权出让合同》（温土资合（2003）39号）与双方当事人签订的商品房买卖合同是两个相互独立的合同，双方当事人没有约定将《温州市国有土地使用权出让合同》作为双方签订的商品房买卖合同的组成部分。吴小勤上诉提出《温州市国有土地使用权出让合同》系本案商品房买卖合同必须适用的组成部分，缺乏法律依据。另外，即使从合理期待和信赖利益保护的角度讲，根据《温州市国有土地使用权出让合同》的约定，涉案大厦总建筑面积若超过122818平方米，须取得国有土地使用权出让方的同意。这也就是说，只要征得出让方同意，那么总建筑面积是可以超出122818平方米的，而非确定无超出可能。因此，吴小勤对涉案大厦总建筑面积不超出122818平方米不具有合理的期待和信赖利益。总之，吴小勤与世贸房开订立商品房买卖合同时，世贸房开没有承诺涉案大厦总建筑面积不超过122818平方米，吴小勤也没有依据合理期待和信赖涉案大厦总建筑面积不超过122818平方米，故吴小勤以涉案大厦总建筑面积超出122818平方米为由上诉主张其商品房所对应土地面积被减少而造成损失的理由不能成立。一审判决对吴小勤主张的所谓土地使用面积减少损失不予支持，该裁判结果是正确的，本院予以维持。二、关于吴小勤上诉提出要求世贸房开赔偿迟延四年交付房屋减少四年涉案商品房土地使用年限所造成的损失问题。根据吴小勤与世贸房开订立的商品房买卖合同的约定，作为出卖人的世贸房开所负的合同义务是按合同约定向吴小勤交付房屋和办理产权登记，世贸房开逾期交房和办理产权登记，对应需承担的是逾期交房和办理产权登记的违约责任，没有约定世贸房开还需承担其他民事责任。并且，吴小勤主张土地使用年限减少而造成损失，亦缺乏法律依据。一审判决对吴小勤要求赔偿该损失的诉请不予支持，并无不当。综上，吴小勤提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求均不于支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19412元，由上诉人吴小勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟达审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一六年四月十四日代书 记员 姜岳良 关注公众号“”