（2016）鄂民申371号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-12-16

案件名称

朱晓洁、黄大艮等与利川市国泰物业管理有限责任公司、利川市大茂电器商贸有限责任公司排除妨害纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

湖北省高级人民法院

所属地区

湖北省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

朱晓洁,黄大艮,利川市国泰物业管理有限责任公司,利川市大茂电器商贸有限责任公司,康伦斌,周春秀,向琼

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

湖北省高级人民法院民事裁定书（2016）鄂民申371号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱晓洁，女，汉族，1979年2月13日出生，住湖北省利川市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄大艮，女，汉族，1961年12月18日出生，住湖北省利川市。上列二再审申请人的共同委托代理人：向宇，湖北图盛律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：��川市国泰物业管理有限责任公司。住所地：湖北省利川市龙船大道*号。法定代表人：李芙蓉，该公司总经理。委托代理人：张明俊，该公司员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：利川市大茂电器商贸有限责任公司。住所地：湖北省利川市清江大道***号。法定代表人：陈渝，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：康伦斌，男，汉族，1978年1月4日出生，住湖北省利川市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周春秀，女，汉族，1977年1月15日出生，住湖北省利川市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：向琼，女，汉族，1984年12月22日出生，住湖北省建始县。再审申请人朱晓洁、黄大艮因与被申请人利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公��）、利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）、康伦斌、周春秀、向琼排除妨害纠纷一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2015）鄂恩施中民终字第00310号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。朱晓洁、黄大艮申请再审称：原判决认定事实错误。1.国泰物业公司在向朱晓洁、黄大艮支付租金时较合同约定金额确有增幅，朱晓洁、黄大艮也未提出异议，但这仅表示双方对租金的增长达成了新的合意，而非针对租赁期限拟定新的合同或通过各自行为达成新的合意。且租金条款的变更与租期是否变更没有必然联系，朱晓洁、黄大艮还拒收了国泰物业公司支付的第六年的租金。即使朱晓洁、黄大艮知晓并同意国泰物业公司与大茂电器公司签订了十二年期的租赁合同，国泰物业公司在长达两年的时间内未与朱晓洁、黄大艮签订新的委托租赁合同，对委托租赁期限及双方的权利义务进行重新约定。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对于合同变更内容约定不明的应推定为未变更，因此，原判决推定租房期限已变更缺乏证据证明。2.朱晓洁、黄大艮已于2013年12月4日向人民法院起诉要求排除妨害，而大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼签订转租合同租期为2014年7月10日至2015年7月9日，故大茂电器公司在明知朱晓洁、黄大艮为铺面所有人后，未经同意擅自转租铺面侵犯了朱晓洁、黄大艮的合法权益，一审法院认定该转租合同部分有效错误。3.国泰公司没有将铺面招商代租至2023年9月26日的权限，大茂电器公司在与国泰物业公司签订租赁合同时未尽到合理的注意和审查义务，应承担自身疏忽导致的不利后果。4.与本案案情相同的另案判决与本案��决结果截然不同，朱晓洁、黄大艮购买的商铺为他人赚取高额利益于法不公。朱晓洁、黄大艮依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审。本院认为：1.朱晓洁、黄大艮（乙方）与利川市国泰房地产开发有限责任公司（甲方）于2008年7月14日签订《商品房买卖合同》时约定：交房时1-3楼按铺面如整体出租（90%以上的业主要求），甲方不负责小间隔墙，也不减少房款；如不整体出租，甲方负责小间隔墙，不增加房款；……。同时，利川市国泰房地产开发有限责任公司还对朱晓洁、黄大艮等购买铺面的众多业主公开承诺：保证铺面购买者在十五年内通过租赁收入收回购房成本。2008年8月1日，朱晓洁与国泰物业公司签订的《委托租房协议》亦约定：朱晓洁自愿将其购买的国泰广场A区一楼52号铺面一间（房款总额1148200元）委托给国泰物业公司负责招商代租至2013年9月30日；铺面年租金以房款总额除以15年计算，朱晓洁每年一次性领取房屋租金76546元。因此，国泰物业公司有权在委托期内，按朱晓洁的授权权限对外出租涉案铺面。2.按双方《委托租房协议》约定，代租期内每年的租金为76546元，且五年内不存在增加的问题。但在实际履行中，首次支付租金的标准就变更为82014元每年，在支付第4年、第5年租金时，国泰物业公司又分别上涨了10%，而朱晓洁、黄大艮收取了增长的租金并未提出异议。故从常理判断，朱晓洁、黄大艮作为铺面所有权人，对其铺面已整体出租给大茂电器公司至2023年9月26日的情况应当是知情的。3.国泰物业公司与大茂电器公司于2011年6月21日签订的《国泰广场铺面租赁合同》约定租赁期限为12年，该期限也与前述15年收回购房成本之承诺相互印证。根据上述事实，原判决结合本案��情，推定朱晓洁、黄大艮对铺面租期在原来基础上延长予以认可具有事实依据。4.鉴于大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有代理权，康伦斌、周春秀、向琼有理由相信大茂电器公司有转租权，朱晓洁、黄大艮也未提供证据证明国泰物业公司与大茂电器公司有恶意串通、损害朱晓洁、黄大艮利益等致合同无效的情形，故原判决对国泰物业公司与大茂电器公司所签《国泰广场铺面租赁合同》及大茂电器公司与康伦斌、周春秀、向琼所签转租合同效力的认定并无不当。另外，朱晓洁、黄大艮申请再审所称另案问题不属于本案审查范围。综上，朱晓洁、黄大艮的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回朱晓洁、黄大艮的再审申请。审判长　　沈福元审判员　　周冬丽审判员　　陈艳萍二〇一六年四月十四日书记员　　王　真关注公众号“”