（2016）黑10民终164号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-26
案件名称
张述新与绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张述新,绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民终164号上诉人（原审原告）张述新，男，1953年7月18日出生，汉族，牡丹江市铁路公安处退休职工，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。被上诉人（原审被告）绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。法定代表人樊华，男，该公司董事长。委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人张述新因与被告绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司（以下简称绿地地产）商品房预售合同纠纷一案，不服牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第288号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭审理此案，本案现已审理终结。上诉人（原审原告）张述新在一审时诉称：2013年2月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将牡丹江绿地凯旋城24号楼2单元202室卖给原告，原告支付购房款345289元；被告于2014年8月30日前交付房屋。原告已按合同约定一次性支付全部购房款，但被告未按约定交付房屋。被告虽于2015年2月10日通知原告交房，但该房屋存在质量问题，水、煤气都没有通，电是临时电。楼房前后还是烂土堆，路也没有修。合同约定门窗是三层玻璃，而实际是两层玻璃，该房屋不具备交付使用条件。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告退还购房款345289元及利息24170.23元、并承担违约金10358.67元，诉讼费由被告承担。被上诉人（原审被告）绿地地产在一审时辩称：根据相关法律规定，建设单位在收到建设工程竣工验收申请后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程验收合格后方可交付使用。被告已组织相关单位进行了验收，并一致确认符合交付条件，被告并不存在违约的情形。原告要求解除商品房买卖合同，既不符合约定的条款，也不符合法定解除条件，故不存在返还房款及利息的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院查明：2013年2月28日，原告张述新与被告绿地地产签订商品房买卖合同，主要内容为：第一条项目建设依据，出卖人以挂牌方式取得位于地明街北、兴中路东、凯旋城、编号为15-02-00020地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为2012-40。该地块土地面积为44609平方米，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年9月15日至2082年9月14日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名绿地凯旋城（16-06-02地块）。建设工程规划许可证为建字第2012054号，施工许可证号为231001201301070101。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为牡丹江市房地产管理局，商品房预售许可证号为（牡）房预售证第396号（被告于2013年1月22日取得涉案房屋的商品房预售许可证）。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第24幢2单元020202号房。房产图号：400-440-2／1-24。该商品房建筑面积共101.72平方米，其中，套内建筑面积92.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.84平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房房价款，1：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3394.505元，总金额345289元。第八条交付期限，出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同补充协议（商品房买卖合同附件四）第16条约定，买方根据本合同第九条行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期交房180日起30日内书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。第25条约定，出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日宽展期，准许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款345289元。2015年1月30日，涉案工程绿地凯旋城（16-06-02地块）经勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格。庭审中原告称2015年2月27日为被告逾期交房180日期满之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收该房屋。根据牡丹江市工程质量监督站出具的证明：“我站截止到2015年5月5日没有接到绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司对绿地凯旋城工程24幢楼竣工验收申请，我站没有参加该工程竣工验收监督，该工程至今没有办理工程质量竣工验收备案手续。”原告称因涉案房屋存在质量问题，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申请。被告称没有收到原告的退房申请。因原告主张诉争房屋存在质量问题，经本院依法释明，原告不申请对涉案房屋主体结构是否合格，以及是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。原审法院认为：关于本案案由问题，原、被告签订的商品房买卖合同中约定买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（牡）房预售证第396号。原、被告在该商品房买卖合同履行过程中产生了纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。关于原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议条款的效力问题。2013年2月28日原、被告签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。关于补充协议的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因补充协议属于格式条款，该协议中第十六条、第二十五条明显具有免除被告责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款无效。关于原、被告签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。根据双方签订商品房买卖合同约定，被告逾期交付房屋超过180日后，买受人有权解除合同。庭审中原告自认被告逾期交付房屋的时间未超过180日，因此不符合合同约定的解除条件。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因原告没有举示证据证明涉案房屋存在法定解除合同的情形，经本院依法释明，原告亦不申请对涉案房屋主体结构是否合格，是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。故原告要求解除合同于法无据。庭审中原告称涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案手续，不具备交付使用条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”鉴于被告已组织设计、施工、工程监理等有关单位对涉案工程进行竣工验收，并出具验收合格报告，根据上述规定，可认定涉案房屋具备交付使用条件，故原告主张的理由不能成立，本院不予支持。综上，原告要求解除商品房买卖合同不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。对于原告要求被告退还购房款345289元及利息24170.23元，并承担违约金10358.67元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张述新的诉讼请求。案件受理费6997元，由原告张述新负担。原审原告张述新不服，向本院提出上诉。上诉人张述新上诉称：被上诉人逾期交房的期限已经超过合同约定的时间，上诉人主张解除合同的请求应得到法院的支持。被上诉人所举示的工程竣工验收报告缺少客观性、真实性，故不能作为定案的依据。根据合同约定验收合格为交房条件，但被上诉人通知交房时，该房屋根本不具备交付条件，达不到入住标准。原审判决对证据认定错误，事实不清，导致实体裁决显失公正，确属适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担一审案件受理费及上诉费用。被上诉人绿地地产辩称：上诉人购买的房屋已经验收合格，达到合同约定的交付条件，退一步讲，即使被上诉人逾期交付房屋了，上诉人要求解除合同的请求不符合双方约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，故本案应依法维持原判。本案争议焦点为：1.上诉人原审的诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应予支持；2.原审判决是否正确。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题就是双方当事人签订的商品房买卖合同是否应予解除。合同的解除分为约定解除与法定解除两种方式。首先，从合同约定来看，涉诉合同约定被上诉人交付的房屋须经验收合格，其逾期交付房屋超过180日后，上诉人有权解除合同。被上诉人在交房前已组织设计、施工、工程监理等有关单位对涉案工程进行竣工验收，并出具验收合格报告，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，结合合同的约定可认定涉案房屋具备交付使用条件，即验收合格。本案审理中上诉人自认被上诉人逾期交付房屋的时间未超过180日，因此不符合合同约定的解除条件。其次，从法定解除的视角审视本案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条第一款的规定，当房屋主体结构存在质量问题或因房屋质量问题严重影响正常居住使用才符合法定的解除条件。上诉人举示的证据不足以证实涉诉房屋存在上述质量问题，且原审中经法庭释明上诉人不申请对涉案房屋主体结构是否合格，是否符合正常居住使用条件进行司法鉴定。上诉人的主张亦不符合法定的解除条件。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6997元，由上诉人张述新负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 波代理审判员 李慧宇代理审判员 高玉林二〇一六年四月十四日书 记 员 刘 鸿 来自