（2016）苏0104民初574号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-09-28

案件名称

原告陈帮茹与被告南京业彩物资贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈帮茹,南京业彩物资贸易有限公司,江苏更帮贸易有限公司,赵云

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

南京市秦淮区人民法院民事判决书（2016）苏0104民初574号原告陈帮茹，女，汉族，1959年2月27日生。委托代理人包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托代理人张欣悦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告南京业彩物资贸易有限公司，住所地本市秦淮区大光路49号1001室。法定代表人陈曦，总经理。委托代理人陈晓，男，汉族，南京业彩物资贸易有限公司总经理助理。被告江苏更帮贸易有限公司，住所地本市建邺区梦都大街150号311室。法定代表人王萍，总经理。第三人赵云，男，汉族，1959年7月7日生。原告陈帮茹与被告南京业彩物资贸易有限公司（以下简称业彩公司）、江苏更帮贸易有限公司(以下简称更帮公司)和第三人赵云房屋租赁合同纠纷一案，原告陈帮茹于2016年1月15日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员喻向东于2016年2月18日、3月21日公开开庭进行了审理。原告陈帮茹的委托代理人张欣悦、被告业彩公司委托代理人陈晓、被告更帮公司法定代表人王萍和第三人赵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈帮茹诉称，2014年10月16日，原告与被告业彩公司补签《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于本市秦淮区大明路178号至180号房地出租给被告业彩公司，合同约定了承租期限、租金以及租赁用途为经营4S店，且特别明确被告业彩公司不得将上述房屋转租给非汽车相关产业的第三人使用，不得擅自改变房地的主体结构。但在合同履行过程中，被告业彩公司不仅擅自将案涉房屋出租给第三人经营浴室、棋牌，同时改变了房屋设计结构，严重超出楼层的承载能力。2014年11月，原告发函给被告业彩公司要求其解除与第三人的合同，恢复原状，被告业彩公司多次谎称答应，但一直未履行，为维护自己的合法权益，故原告诉至法院请求：1、判令解除原告与被告业彩公司于2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告业彩公司和第三人赵云腾空迁出租赁房屋并将租赁房屋返还给原告；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告业彩公司辩称，2012年10月14日，原告与被告业彩公司以及被告更帮公司就案涉房产共同签订过一份租赁协议，而浴室是被告更帮公司在承租房屋后与第三人合伙经营的，被告业彩公司从未与第三人签订过任何协议或合同，对原告要求解除合同的依据并不清楚。2014年10月16日，原告为了提高房租，在隐瞒被告更帮公司的情况下，与被告业彩公司单方签订了一份租赁合同，原告答应将原合同租期由2017年9月30日延长至2020年10月底，超出的合同租期由被告业彩公司单独使用。至于原告所说的邮寄给被告业彩公司的函件，被告业彩公司从未收到过。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告更帮公司辩称，原告要求解除的2014年10月16日租赁合同与自己无关，该合同是原告与被告业彩公司隐瞒自己签订的，被告更帮公司对该合同不予认可，该合同应当无效。就案涉房屋的租赁一直履行的是三方2012年10月14日签订的租赁协议，针对该协议的履行情况，被告更帮公司没有任何违约情形，原告主张腾空迁让，没有任何依据，请求人民法院依法驳回，诉讼费用也与被告更帮公司无关。第三人赵云述称，原告与两被告签订的租赁合同，两被告对房屋享有使用权，自己是和更帮公司法定代表人王萍签订的合作协议，合作经营双强浴室，与被告业彩公司并不认识，也从未与被告业彩公司签订过任何协议。经审理查明，2002年2月26日，原告以其依法注册的自然人独资企业南京沪汇强汽配有限公司（以下简称沪汇强公司）的名义与案外人张银宝在南京市秦淮区人民政府红花办事处的见证下签订《房屋转让协议书》一份，约定张银宝将本市秦淮区大明路178号（原大明路111号）房屋及前后水泥地坪、汽车跑道和水电设施有偿转让给沪汇强公司。此后，原告于2002年5月22日以南京兴邦汽车销售服务有限公司（以下简称兴邦公司）的名义办理了上述地块的集体土地建设用地使用证，土地使用期限为2002年5月至2003年5月。2002年6月6日，南京市秦淮区发展计划与经济局作出宁秦计字[2002]49号“关于同意将兴邦汽车销售服务有限公司汽贸楼建设工程列为2002年度集体基建计划的批复”，该批复同意本市红花村村民委员会将兴邦汽车销售服务有限公司汽贸楼建设工程列为2002年度集体基建计划，占地面积约4亩，建筑面积1200平方米，预计投资130万元人民币，所需资金自筹。兴邦公司于2002年6月25日在南京市秦淮区城市建设局补办了“建设工程规划许可证”，建设项目名称为汽车项目营业房，建筑面积1444.4平方米，有效使用期限至2003年5月。同时，南京市秦淮区城市建设局在红线图上特别注明，该单位2001年7月在大明路红线范围内建设汽车项目营业用房壹处，建筑面积计1444.4平方米，同意给发放临时规划许可证，使用期限至2002年5月止，望该单位继续完善该房建设工程中各项相关手续。但到期后，原告和兴邦公司以及沪汇强公司均未去办理相关手续，至本次诉讼庭审辩论结束前，该房屋也从未收到过任何政府机关或部门出具的要求整改或拆除的通知。2011年7月1日，原告将其在兴邦公司所持股份全部转让给ＸＸ。2014年4月2日，原告又将其在沪汇强公司的股份转让，并变更沪汇强公司的法定代表人为张军。2016年1月14日，沪汇强公司出具授权书一份称：我司授权原公司法定代表人陈帮茹（身份证号码××，就秦淮区大明路178号汽车商贸楼对外进行出租，行使相关权利，授权范围包括但不限于与第三人签订租赁合同、收取租金，以自己名义起诉等，对于其之前所做的一切关于租赁房屋产生的处分行为予以追认，特此授权与追认。2012年10月14日，原告与两被告共同签订《租赁协议》一份，约定原告作为房东将大明路178号建筑面积2300平方米的房屋租赁给两被告，租期为五年，自2012年10月1日至2017年9月30日，租金每年70万元，半年一付，第三年开始上浮5%，以此类推。租期满后，同等条件下两被告有优先续租权，价格按大明路整体出租价为依据。如遇政府进行整体拆迁，主体拆迁补偿费用归原告，整体装潢补偿原告得50%，两被告各得25%。如政府给出整体搬迁、买地等优惠政策，原告享有50%的权利，两被告各得25%的权利，以上权利如需转让，必须在原、被告三方内部等价互相转换，在确定内部三方不接受的前提下，可以转让给其他方。协议签订后，原告按约交付了房屋，两被告也按约支付房租至2016年10月。房租的支付方式为被告更帮公司向被告业彩公司支付合同约定的一半租金，再由被告业彩公司直接支付全部租金给原告。2013年7月6日，被告更帮公司法定代表人王萍与第三人签订“合作协议”一份，约定双方在大明路178号房屋二楼内合作经营双强浴室，合作期为四年，自2013年9月1日至2017年8月31日。2014年5月27日，第三人领取了南京市秦淮区双强浴室的营业执照。2014年10月16日，原告在隐瞒被告更帮公司的情况下与被告业彩公司另行就同一租赁标的物再次签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告将同一标的租赁房屋出租给被告业彩公司，租期自2012年10月1日至2020年10月止，共八年，租金调整为2014年735000元，2015年800000元，2016年840000元，2017年882000元，2018年926100元，2019年972405元，2020年1020000元，租金提前一个月支付，一年一付。合同还约定，被告业彩公司在本合同有效期内将房屋作经营4S店使用以及汽车相关产业，原告同意被告业彩公司部分转让或联营第三方（不得转租给非汽车相关产业），如被告业彩公司变更使用用途，须经原告书面同意并经相关部门认可，所须增加的设施及其费用由被告业彩公司承担。被告业彩公司不得擅自改变房地的主体结构，如对主体结构造成破坏，由被告业彩公司承担责任。如遇政府进行整体拆迁，主体拆迁补偿费用归原告，整体装潢补偿原告得50%，被告业彩公司得50%。2016年1月15日，原告诉至法院认为被告业彩公司在履行2014年10月16日租赁合同过程中，擅自将案涉房屋出租给第三人经营浴室和棋牌，同时改变了房屋设计结构，严重超出楼层的承载能力，违反了合同约定，要求解除合同并判令被告业彩公司与第三人迁出。庭审中，原告出示了落款日期为2013年9月27日，红花村委会发送给南京和帮汽配有限公司的通知一份和落款日期为2014年11月，原告签名的“要求按约履行合同的函”。其中红花村委会的通知称：“贵司将大明路178号房屋租给更帮、业彩两家公司，更帮、业彩两家公司又将二层转租给第三方改成浴室、棋牌对外经营，根据区、街对大明路沿线业态的要求，目前所从事行业是相违背的，同时就贵公司房屋设计结构、楼层面的承载分析，每平方米承载严重超负荷，这对楼层构成重大安全隐患，不适合从事公共场所经营，因此，请贵公司立即采取有效措施，防止重大安全责任事故的发生，否则，由此造成的一切后果由贵公司承担。原告的函件是发给被告业彩公司的，该函称：“我与贵司就大明路178号签订了房屋租赁合同，按照租赁合同第四条第三款规定，贵司不得将房屋租赁给经营非汽车相关产业的第三方，现贵司已违反租赁合同规定，转租给经营非汽车相关产业的第三方，现我要求贵司接函后三日内立即解除与第三方的租赁合同，并恢复经营汽车相关产业……”。但两被告及第三人均表示，从未收到过上述通知和函件。庭审中，在法庭再三释明和询问下，原告明确表示其诉讼请求要求解除的是2014年10月16日原告与被告业彩公司签订的《房屋租赁合同》，不涉及到2012年10月14日三方签订的《租赁协议》，该租赁协议在签订2014年的合同时，因承租主体发生变更，实际已经终止履行。以上事实有房屋转让协议书、地址变更证明、授权书、房屋租赁合同、通知和函件、工商登记信息、营业执照、照片、合作协议、租赁协议、临时建设工程规划许可证、秦淮区计划和经济局文件、集体土地建设用地使用证、红线图及当事人陈述等证据可以证实。本院认为，当事人协商一致，可以变更或解除合同。就案涉租赁房产，原、被告三方于2012年10月14日签订了《租赁协议》，该协议的变更和解除，需三方当事人协商一致或经人民法院依法裁决，但2014年10月16日，原告和被告业彩公司在隐瞒被告更帮公司的情况下，私下里就同一租赁标的房产又重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同对原协议中的租赁期限和租金标准、支付方式、拆迁补偿受益等进行了重新约定，同时，还增加了部分合同条款。该合同的签订，明显侵犯了原租赁协议中合同相关方即被告更帮公司的合法权益。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故原告与被告业彩公司于2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》，应属无效。原告主张2012年10月14日三方签订的《租赁协议》已经实际终止，对此并未向法庭提供相关的证据。根据庭审查明的事实可以认定，租赁房产现在实际仍由两被告共同使用，二楼的双强浴室，系被告更帮公司与第三人合作经营，且合作经营期限早于原告与被告业彩公司签订《房屋租赁合同》的2014年10月16日。租金的支付亦是由被告更帮公司按2012年的协议标准支付一半租金给被告业彩公司，被告业彩公司再按私下与原告签订的2014年合同标准，将租金支付给原告，两被告之间并无租赁合同关系。由此可见，就案涉房产，除原告最终取得的租金标准外，各方实际履行的仍然是2012年10月14日签订的《租赁协议》。而2012年租赁协议中并未约定租赁房产只能作经营汽车有关的产业，不得变更使用用途，故原告主张被告经营浴室，改变房屋结构及用途，属合同违约情形的理由，不能成立，本院不予支持。据此，原告主张解除其与被告业彩公司2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》并依据该合同要求被告和第三人腾空迁出租赁房产的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。因2012年10月14日三方签订的《租赁协议》并非原告所诉的本案争议合同，故有关该合同的履行情况及效力认定，各方可另案诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈帮茹的诉讼请求。案件受理费43924元，减半收取为21962元，由原告陈帮茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农业银行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审　判　员　　喻向东二〇一六年四月十四日见习书记员　　黄姗姗关注微信公众号“”