（2016）冀0102民初750号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2017-11-27
案件名称
褚丽敏与河北瀚康俪业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
褚丽敏,河北瀚康俪业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十七条第一款
全文
石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0102民初750号原告褚丽敏，女，1980年9月30日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托代理人刘保军、徐晓雷，河北冀港律师事务所律师。被告河北瀚康俪业房地产开发有限公司（以下简称瀚康公司），住所地：石家庄市长安区广安大街91号。法定代表人马建红，监事。委托代理人范琳琳，河北硕彦律师事务所律师。原告褚丽敏与被告瀚康公司商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚丽敏及其委托代理人刘保军、徐晓雷，被告瀚康公司的委托代理人范琳琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚丽敏诉称，2013年10月3日，原告与被告签订《“博雅盛世”房屋认购协议书》，购买被告开发的位于石家庄市××区东北××交叉口北侧××盛世小区××楼××单元××号房屋一套，约定房屋建筑面积70.08平方米，并赠送9.73平方米。被告销售人员承诺改造后的阳台增加的面积作为赠送面积。协议还约定，原告采用按揭贷款方式购房。协议签订当日，原告依约向被告支付了1万元定金。同年10月3日向被告支付143338元的房款，合计支付房款153338元。按照合同约定，2015年9月16日被告应向原告交付房屋，但被告至今未交付。按照约定，被告逾期交房的，每逾期一日按照原告已支付房款的万分之一计算违约金。被告未按照合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。现被告开发的博雅盛世E区7号楼已取得商品房预售许可证，应与原告签订正式的备案合同，并将承诺赠送的面积写入备案合同。为维护原告合法权益，特诉至法院，要求：1、确认原、被告之间签订的《“博雅盛世”房屋认购协议书》合法有效，并按照协议内容签订备案的商品房买卖合同；2、被告支付逾期交房违约金2024.06元（暂计算至2016年1月26日，直到被告交付取得验收备案表之日止）；3、被告将承诺赠送的面积写入正式的备案合同条款中；4、诉讼费用由被告负担。被告瀚康公司辩称，原、被告签订的《“博雅盛世”房屋认购协议书》合法有效；原告要求被告承担违约金无事实与法律依据，被告逾期交房存在不可抗力，属于法定免责事由。按照石家庄市政府文件，重度以上污染天气停止施工，这一情况是客观存在的，是不能够预见、不能避免且不能克服的；原告主张将赠送面积写入正式的商品房买卖合同没有任何事实和法律依据，原告提交的证据无法证实被告曾有过赠送面积的承诺，故应按照原、被告之间签订协议中关于房屋面积的约定履行。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：一、2013年10月3日原告与被告签订《“博雅盛世”房屋认购协议书》，庭审中，原、被告对该协议的合法有效性均予以认可。协议约定：原告认购7号楼1单元1903室；该房屋协议约定建筑面积为70.08平方米，成交单价为5470元每平方米，房屋总价款为383338元。原告于2013年9月27日交纳定金1万元，应于2013年10月3日交纳房屋首付款153338元，剩余房款230000元办理按揭贷款。被告预计在2015年9月16日前将该房屋建设达到使用条件后，交付使用；如果逾期交房，每逾期一日，按照已交纳房款的日万分之一支付违约金。房屋面积为协议约定面积，最终以房屋权属部门确权为准，由此产生的房款差额多退少补。自签订本协议之日起至签署《商品房买卖合同》前，如需更名由原告提出申请，经被告同意可办理更名一次。原告已按合同向被告支付了购房首付款153338元，被告至今未交付房屋。二、原告主张被告支付自2015年9月16日合同约定交房之日到2016年1月24日逾期交房违约金2024.06元，并支付直到被告交付取得验收备案表之日止，按合同约定的已交购房款的日万分之一的违约金。被告称因政策原因导致延期交房的，被告可以据实延期，因石家庄市市政府有规定，在石家庄市出现重度污染天气时施工单位应当停止施工，而2013年石家庄的重度污染天数为153天；2014年重度污染天数为102天，合计255天；2015年的重度污染天数统计部门尚未出具。提供石家庄市长安区城市管理综合执法局的证明，证明在2013年、2014年重度污染以上等级污染天气，被告开发的博雅盛世项目全部在建工程停止施工作业，故被告不应当承担违约责任，也不应支付违约金。原告不认可，称根据政府通知，空气质量达到五级以上需要达到橙色预警，达到一定级别才可以停工，被告提供的证据不能证明达到五级以上的天数。三、关于原告诉称的赠送面积，提交了视频、电话录音、网站宣传信息、置业计划、公证书、户型图欲证实被告承诺了向原告赠送面积，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称面积应以原、被告签订的协议中的约定以房管局确定的面积为准，多退少补；被告称没有委托过任何人或网站发布关于博雅盛世的楼盘信息，没有承诺过赠送面积，原告的诉讼请求没有法律依据。以上事实有原、被告签订的《“博雅盛世”房屋认购协议书》、票据、石家庄市空气重度污染日预警应急方案的通知、石家庄市重度污染天气应急预案暂行的通知、2013年河北省环境状况公报、2014年河北省环境状况公报、石家庄市长安区城市管理综合执法局的证明、公证书及庭审笔录为证。本院认为，原、被告签订的《“博雅盛世”房屋认购协议书》，系双方自愿签订，且双方均对该协议的合法有效性予以认可，本院对该协议的合法有效性予以确认，原、被告应按照该协议内容签订备案的商品房买卖合同。原、被告应按合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房首付款的义务，被告应按合同约定履行交房义务。原告主张被告未按双方合同约定的2015年9月16日交付房屋，应承担逾期交房违约责任。因石家庄市2013年重度污染及以上天气为153天，2014年重度污染及以上天气为102天，合计255天，石家庄市长安区城市管理综合执法局的证明显示，上述期间根据石家庄市市政府的相关规定，被告开发的本案博雅盛世项目全部在建工程停止施工作业，故被告逾期交付房屋系因政策原因导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告虽截止开庭之日仍未交付房屋，但逾期时间并未超过255天，故对原告要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于赠送面积一节，因原告提供的证据不足以证实被告曾就赠送面积对原告有过明确的承诺，故对原告主张将赠送面积写入正式的备案合同条款，本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原、被告于2013年10月3日签订的《“博雅盛世”房屋认购协议书》合法有效，双方于本判决生效后十五日内按照该协议内容签订备案的商品房买卖合同；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费50元，由原告负担25元，被告负担25元（诉讼费原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 张卓娅人民陪审员 赵云静人民陪审员 李 静二〇一六年四月十四日书 记 员 肖亚杰 关注微信公众号“”