（2016）苏01民终1182号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人周旭与被上诉人南京康利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周旭,南京康利置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终1182号上诉人（原审原告）周旭，女，1985年6月14日生，汉族。委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人王殿春，该公司副董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人周旭因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周旭原审诉称，其与康利公司签订商品房预售合同，按约定康利公司应于2013年8月31日向其交房，迟延交房按日万分之一承担违约金，并约定房屋交付时应当取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。周旭按约支付房款后，康利公司通知其于2013年10月1日收房。其与2013年10月1日收房后得知，康利公司直到2014年4月28日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。故其认为康利公司未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明材料不应通知其交房，康利公司通知其交钥匙构成违约，应按已付房款的日万分之一承担违约金16611元，并承担该违约金自起诉之日起至实际支付之日止按同期银行贷款利率计算的逾期利息；本案诉讼费由康利公司承担。康利公司原审辩称：1.合同及补充协议之约定是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力；2.涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意通过工程竣工验收，符合建筑法有关规定；3.其已于2013年10月1日向周旭交付房屋，在补充合同约定的宽展期内，应免除康利公司的责任；4.合同约定的逾期交房违约金标准远远高于周旭的实际损失，请求法院依法进行调整并依法裁判。原审法院经审理查明，2012年12月4日，周旭与康利公司签订商品房预售合同一份，合同约定交房时间是2013年8月31日，交付条件为康利公司取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘结果；迟延交付的责任约定按补充协议第三条第5项处理（第5项约定为：康利公司迟延交付商品房，周旭给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司不承担责任，宽展期满仍未交付的，自交付期限届满后第31日起按周旭已付房款的日万分之一计算违约金至实际交付之日止，合同继续履行）；合同对房屋交付和接收手续约定为：康利公司在商品房具备交付条件后，书面通知周旭办理交接手续，进行交接时，康利公司应当出示合同约定的证明文件（建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料），康利公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，周旭有权拒绝接收，康利公司应承担迟延交付的责任；康利公司明确告知周旭交付的商品房尚未取得有关证明文件或证明文件不齐全，周旭仍愿意接收的，视为双方对交房条件的变更；双方签署交接单，交接钥匙后即为交付，并视为周旭验收合格；商品房已满足交付条件，周旭收到交房通知后拒绝接收的，按补充协议第三条第6项处理（第6项内容为：周旭逾期办理房屋交付手续，或因周旭（乙方）原因造成房屋未能按期支付的，每逾期一日，周旭应向康利公司支付房款总价的万分之一作为违约金，且视为康利公司（甲方）合同约定的交付之日或交付通知载明的交付手续办理之日后第五日已经将该房交付周旭。预售合同签订后，周旭按约支付了全部房款，并于2013年10月1日到康利公司处办理了房屋交接手续。康利公司于2014年5月28日出具了销售不动产统一发票。2013年9月29日，康利公司领取了《建设工程规划验收合格书》。2014年4月26日，康利公司领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。原审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水、电、气均已开通，该费用由康利公司支付。以上事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同及补充协议、发票、竣工验收证明书、交付通知单、业主收楼资料领取确认表、原审庭审笔录等证据证实。原审法院认为，周旭与康利公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订商品房预售合同，周旭按照合同的约定履行了付款义务，康利公司应当按合同约定的时间履行房屋交付义务，康利公司应在2013年8月31日交付房屋而未能交付，根据补充协议约定周旭应容忍给予康利公司一个月的宽展期。周旭于2013年10月1日收房时，康利公司并没有出示有关证明文件，该交付不符合约定的交付条件，故从2013年10月1日起，康利公司已迟延交房，一直持续到康利公司办理房屋验收备案时止，该时间段内，康利公司应承担违约责任。违约金的功能以补偿损失为主，以惩罚为辅。自2013年10月1日起，周旭已实际占有和使用房屋，且康利公司已将案涉房屋的水、电、气开通，并承担了有关费用，如仍按照合同约定标准计算违约金，则不符合公平原则，故应以周旭的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付周旭违约金1500元。二、驳回周旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费215元，由康利公司负担。周旭不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持周旭的诉讼请求，并由康利公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院认定康利公司在未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表的情况下向周旭交付房屋构成违约正确，但大幅度降低合同约定的违约金标准，酌定康利公司赔偿违约金1500元系适用法律错误。一、涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，所约定违约金标准既未高于司法实践通常标准，也未高于周旭的实际损失。原审法院无视合同明确约定调整违约金系滥用自由裁量权。首先，涉案合同约定的每日按已付房款万分之一支付违约金的标准低于司法实践中通常采用的中国人民银行同期贷款利息的最低标准或每日按已付房款万分之三、万分之五支付违约金的标准。其次，周旭的实际损失也远非原审法院酌定的1500元违约金所能弥补。一是康利公司在没有取得建设行政主管部门房屋工程竣工验收备案表的情况下交付房屋直接导致上诉人不能及时办理房屋产权证书和完整获得房屋的所有权，影响上诉人对房屋的使用、出租、变卖、收益。二是商品房未通过建设行政主管部门竣工验收之前，房屋工程质量是否合格处于不确定状态，上诉人面临房屋不符合规划而被强制拆除、因验收不合格导致整改及重新验收等各种风险和隐患。再次，即使康利公司主张约定的违约金标准高于周旭的实际损失，也应承担举证责任。第四，原审法院擅自调整违约金标准进行判决违反了民事诉讼中的处分原则。原审诉讼中，康利公司明确主张即使其应承担违约责任，违约金标准也应参照同地段房屋租金价格调整。即使原审法院认为违约金过高，也应以康利公司的抗辩主张为最低的调整标准（违约金约8400元），然而原审法院无视民事诉讼的处分原则和司法的被动性，径直酌定违约金数额，判决显属不当。二、违约金兼具惩罚性，康利公司隐瞒事实向周旭交付房屋，主观上具有明显过错，违约金比例不应予以调整。康利公司向周旭交付涉案房屋时，从未告知周旭房屋未通过建设行政主管部门竣工验收的真实情况，其利用信息优势，隐瞒事实、恶意交付。原审法院在适用违约金条款时没有考虑到违约金具有补偿性的同时兼具惩罚性。康利公司主观恶意明显，原审法院不应调整违约金。三、商品房竣工验收备案制度是关系到无数购房者基本权益的一项严肃制度，对恶意违反者不予惩罚，将使该强制规范沦为一纸空文。康利公司的答辩意见为：1、原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、本案是依据（2014）溧民初字第1661号民事判决进行的裁判，该判决与本案系同一类型案件，已经发生法律效力并履行完毕。原审法院以生效法律文书作为认定案件事实及裁判的依据符合法律规定。3、原审判决的重要内涵是涉案房屋已于2013年9月28日事实交付，2014年4月26日仅是法定交付日，是法律上的交付。根据合同约定，交钥匙即为交付；根据法律规定，转移占有就是交付。故康利公司不应再承担2013年9月28日之后的违约责任，但原审法院仍然从公平合理的角度出发，判决康利公司给付1500元违约金，保护了周旭的权利，符合法律规定。本案二审争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否恰当。双方当事人二审期间均未提交新的证据。原审法院查明的事实，被上诉人康利公司不持异议。上诉人周旭对于原审已查明的事实没有异议，但认为原审漏查康利公司未告知周旭未取得商品房竣工验收备案表的事实。双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：原审法院调整降低违约金数额并无不当。理由如下：根据合同法第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案商品房预售合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向周旭交付涉案房屋，且交房时需取得房屋竣工验收备案证明材料，同时还约定周旭给予康利公司30日的交房宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需承担违约责任。据此，康利公司最迟应于2013年9月30日之前向周旭交付取得竣工验收备案表的房屋，否则构成违约。事实上，康利公司虽于2013年10月1日实际交付了涉案房屋，但直至2014年4月26日方取得涉案房屋竣工验收备案表。康利公司交付房屋时并未达到合同约定的和法律规定的交付条件，故原审法院认定康利公司应向周旭承担支付违约金的责任并无不当。关于违约金的数额，由于康利公司交付涉案房屋时已开通水、电、气，周旭也实际接收了涉案房屋，并未导致周旭无法占有房屋从而产生使用费的损失，且康利公司也承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水、电、气费用，故原审法院结合本案案情，酌情确定康利公司向周旭支付违约金1500元，亦无不当。周旭上诉认为，我国合同法规定的违约金兼具惩罚性，康利公司主观上具有明显过错，故原审法院调整违约金属于适用法律错误。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国合同法规定的违约金主要以弥补填平守约方的实际损失为主，本案中，康利公司虽然应当向周旭支付相应的违约金，但鉴于其在涉案商品房预售合同约定的宽展期届满后次日已实际交付房屋、周旭已实际接收房屋、康利公司承担了涉案房屋近四个月的水、电、气费用等因素，原审法院根据公平原则对康利公司应承担的违约金进行调整降低，有事实和法律依据，故本院对周旭的该上诉意见不予采信。综上，周旭的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币215元，由上诉人周旭负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　晔审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一六年四月十四日书　记　员　　朱亚芳搜索“”