（2016）辽01民终3537号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-29
案件名称
上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司与被上诉人史业东商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳星瑞房地产开发有限公司,史业东
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终3537号上诉人（原审被告）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，该公司总经理。委托代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托代理人：杨鹤鹏，辽宁隆丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史业东，男，1983年6月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称“星瑞公司”）与被上诉人史业东商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第02251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。史业东一审诉称，请求判令星瑞公司向史业东支付延期办理房屋产权证违约金（从2013年10月30日起至2015年8月12日）7774元，并由星瑞公司承担诉讼费用。星瑞公司一审辩称，其不应承担违约责任，认为工程竣工后开发商已组织施工、监理、设计、勘察四家完成了验收工作，由于施工方的不配合尚不能办理竣工验收备案手续，所以初始登记批复未能办理。因此施工方是导致不能办理房产证的原因，根据双方签的商品房买卖合同附件四中第七条第一款约定，其符合该免责条款，因此不应承担违约责任。原审法院审理查明，史业东与星瑞公司于2011年11月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定史业东购买星瑞公司开发的位于沈阳市东陵区新隆街2甲-1号1-26-2号建筑面积81.94平方米房屋一处，房屋总价款588,124元。合同第十五条约定，星瑞公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由星瑞公司提供的资料报产权登记机关备案。如因星瑞公司的责任，史业东不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列补充协议第七条第2款约定处理，即由于星瑞公司的原因，史业东不能在星瑞公司交付该房屋之日起360日内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，星瑞公司按买受人已付房价款的十万分之二向史业东支付违约金，逾期超过360日的，史业东有权解除合同。合同签订后，史业东按约定支付了全部房款，并于2012年11月3日办理了入住，该房屋于2015年9月18日才取得初始登记批复，至今未能办理房地产权属证书。因双方针对延期办证违约金发生纠纷，故史业东来院起诉。原审法院认为，史业东、星瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条及补充协议第七条第2款已明确约定星瑞公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由星瑞公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，星瑞公司于2012年11月3日交付房屋，应在360天内即2013年10月28日前将办理权属登记需要由星瑞公司提供的资料报产权登记机关备案，而星瑞公司直到2015年9月18日才完成资料的备案义务，故星瑞公司已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因史业东与星瑞公司已在合同中就星瑞公司逾期报备资料的违约责任做出约定，每逾期一日，星瑞公司按买受人已付房价款的十万分之二向史业东支付违约金，本案从2013年10月29日起至2015年8月12日止，共计653天，违约金588,124元0.00002653天=7680.90元，故史业东诉讼请求中的7680.90元予以支持，对于超出部分原审法院不予支持。关于星瑞公司提出的不能办理房产证的原因系施工方不配合办理竣工验收备案手续导致初始登记批复未能办理的抗辩，于法无据，原审法院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，原审法院判决：被告沈阳星瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，给付原告史业东逾期办证违约金7680.90元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳星瑞房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人星瑞公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第02251号民事判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定上诉人承担违约责任是错误的。上诉人已组织施工、监理、设计、勘察四家完成了验收工作，由于施工方的不配合导致不能及时办理竣工验收备案手续，所以初始登记批复未能及时办理，究其原因是施工方原因致使不能办理房屋所有权证书的根源。根据双方签的《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条的约定，上诉人符合约定的免责条款，因此上诉人不应承担违约责任；二、大连金广建设集团有限公司不履行义务导致预期违约。上诉人于2014年5月8日向大连金广建设集团有限公司发出了律师函，要求其履行合同的约定，向上诉人提供完整竣工资料及竣工验收报告。经双方多次交涉后，大连金广建设集团有限公司仍迟迟不履行其义务。因验收工作推迟，导致延误房屋初始登记批复工作。这也是上诉人不能及时为被上诉人办理房屋所有权初始登记的原因。综上，上诉人具有免责事由，且导致违约的主要责任不在上诉人。被上诉人史业东辩称：同意原审判决，我们与上诉人之间存在商品房买卖合同关系，上诉人所述理由系与建设公司的建设工程施工合同关系，与我们无关。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有商品房买卖合同、契税证、购房发票、入住通知书、物业费、水费、电费收据、入住文件物品签收单、房屋接收确认书、沈阳和瑞物业有限公司入住缴费通知单及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人未按合同约定，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应向被上诉人承担违约金。关于上诉人提出系施工方违约导致上诉人违约，上诉人自身并无违约行为，不应承担违约责任的上诉主张，根据合同相对性的原则，案外人是否存在违约并不能免除上诉人的违约责任，故原审法院判决上诉人应按合同约定，向被上诉人支付违约金正确，对上诉人提出的上诉请求，本院均不予以支持。综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年四月十四日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”