（2016）辽0105民初797号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-08-28

案件名称

原告姜秀琴、褚建生诉被告沈阳市皇姑区陵东街道东窑村民委员会、第三人姜岩土地承包合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜秀琴,褚建生,沈阳市皇姑区陵东街道东窑村民委员会,姜岩

案由

土地承包经营权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初797号原告姜秀琴。原告褚建生。二原告委托代理人刘常启。被告沈阳市皇姑区陵东街道东窑村民委员会。负责人王喜山。委托代理人王智。第三人姜岩。原告姜秀琴、褚建生诉被告沈阳市皇姑区陵东街道东窑村民委员会、第三人姜岩土地承包合同纠纷一案，原告曾于2014年10月30日起诉至本院，本院作出（2014）皇民二初字第2400号民事判决书，被告沈阳市皇姑区陵东街道东窑村民委员会上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院受理后，作出[2015]沈中民五终字第347号民事裁定书，裁定发回重审。本院受理后，依法由审判员曹立刚担任审判长，与审判员张岩(主审)、人民陪审员王桂波组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告褚建生、姜秀琴的委托代理人刘常启及原告褚建生，被告沈阳市皇姑区陵东街道东窑村民委员会（以下简称“东窑村村民委员会”）的委托代理人王智、第三人姜岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告与被告于2011年2月28日签订协议书，被告同意二原告自建葡萄园及自建厂房700平方米作价80万元价格，换取城建北上住宅。协议签订后，原告将所有的葡萄园及自建厂房于2011年4月交付被告，但被告未依协议履行己方给付义务。后被告又同意给付二原告80万元并签订协议，但至今未履行，故原告起诉来院。请求法院判令被告给付原告欠款人民币80万元；并按人民银行同期贷款利率的四倍支付利息（自2011年2月起至判决生效时止）。被告东窑村村民委员会，请法院驳回二原告的诉讼请求。首先，涉案协议系原村委会主任王洪林在其（2014年1月8日去世）去世前十几天与二原告签订，该协议的签订没有通过村民大会或村民代表大会的决议，系王洪林个人行为，应属无效。其次，二原告没有将协议约定的700平方米厂房交付给我方。并且该700平方米厂房建在耕地上，系违章建筑。随时都有被拆除的可能。综上所述，协议签订系王洪林个人行为，并且被答辩人没有履行交付义务。第三人姜岩述称，我承租的土地之前是原告用，他们之前把土地租给种葡萄园的，合同到期了后，葡萄园就归原告了。我要建木材加工厂使用，2005年9月27日与原告签订了十亩地的购买协议，每亩3万元；2005年10月1日至2008年9月30日止我又向原告租了9亩地。当时葡萄都是正常生长的。土地我建了1000多平方米的经营用房，葡萄架就砍掉了。2005年秋天给了原告购买10亩地价款7万。2007年村里王洪林向我要从2005年到2007年19亩地的租金，按每亩4000元计算19亩地租金。我告诉王洪林土地是从二原告处购买和租赁的，村里说二原告没有权利，就和我签了协议。因土地没从二原告处收回，直接和我签了协议，村里就和二原告和我签订了2011年的三方协议。因我欠二原告26万元，我就拿700平方米的厂房给二原告，二原告不要，村里将厂房作价80万，让我卖给村里，村里扣除替我还二原告的欠款26万，剩余的钱折抵我向村里租赁土地的钱。700平方米的厂房我没有交给村里，也没有交给二原告，一直都是我在使用。如果村里认可代我向原告还款26万元，并将剩余的54万元抵顶2007年至今的土地承包费，我就认可房子是村里的。如村里不认可的话，房子就是我的。经审理查明，二原告系夫妻关系。1996年12月，原告姜秀琴（乙方代表）与沈阳市于洪区陵东大队东窑村第一生产队（甲方）签订《土地承包合同》，合同约定将位于皇姑区陵东乡东窑村北地西侧叁拾亩地承包给姜秀琴、刘丽娟、张玉杰、姜兰等四人耕种，承包人在承包的土地上不准砌围墙，不得改变农用生产用途；每人承包三亩，合计壹拾贰亩；剩余壹拾捌亩地，由乙方临时承包，甲方征用时乙方应交回多余的土地；承包的土地每年每亩70元，多余的18亩每年每亩150元，水、电费及其他费用由乙方承担。合同签订后,二原告实际使用上述土地。据二原告自认，现已将张玉杰、姜兰分别承包的3亩地及刘丽娟承包的5亩地各自退回本人。2005年4月23日，被告东窑村民委员会通过《关于收回原生产队对外租赁土地的决议》（以下简称“决议”），内容为“实行股份制改革后，生产队已经撤销，所有土地统归公司管理。原生产队对外租赁土地合同已经到期的，租赁关系即行终止。承租方应将原租赁场地交回本公司。地上建筑物按原租赁合同由承租方自行拆除处理。如果逾期不拆除，请政府行政执法部门强制拆除，所造成的损失由承租方自负。”原告褚建生在该决议下方签字确认。2005年9月27日，二原告与第三人姜岩签订《土地出让协议》一份，协议约定将其承包的位于东窑村北地葡萄园内的土地10亩出让给第三人，每亩30,000元，合计300,000元。签订协议后,二原告将10亩地上的葡萄园及土地使用权移交第三人使用,但第三人至今仅给付了二原告70,000元转让费用。随后，二原告与第三人另于2005年签订《土地租赁协议》一份，协议约定二原告将村北土地9亩租给第三人使用。租期自2005年10月1日起至2008年9月31日止，协议期满，第三人同等价格优先租赁，租金三年依次为25,000元、35,000元和45,000元。协议签订后,第三人至今未向二原告给付过租金。第三人使用的涉诉19亩土地的四至为北至文官屯、东至一条小道、南至一条道、西至陈义男的地。第三人将涉诉土地上葡萄架砍掉后，最初作为木材加工厂使用，后在该土地上自建了房屋(含涉诉的700平方米厂房)，至今未取得房屋所有权证。二原告对第三人砍掉葡萄架明知，且认可。被告东窑村民委员会已经2005年通过的决议，要求第三人支付涉诉土地的租赁费，2007年在二原告与第三人协议未解除的情况下，被告与第三人签订了《土地租赁合同》一份，约定第三人租赁被告位于东窑村北闲置的土地19亩（涉诉土地），作为经营用地使用，租赁期限2007年1月1日至2026年12月31日，租金每亩4000元/年，每5年递增500元。签订协议后，第三人亦未向被告给付过租金。因被告未收回涉诉土地的使用权，被告就另行租赁给第三人，原告与被告产生纠纷。故2011年2月28日，二原告、被告及第三人签订《协议书》一份，协议约定，第三人将自建厂房整体转让原告，以抵偿原告欠款；原告将此房包括葡萄园的前期投入一并作价80万元，用来换取被告于城建北尚的住宅楼房两处，面积分别为128.8平方米、43.05平方米房屋；此地块厂房等原地上物所有权归被告所有。此协议书尾部加盖了被告单位印章及原村领导王洪林、经办人夏柏庭（系负责土地工作人员）的亲笔签名。协议签订后，被告并未将协议中约定的两处房屋向二原告交付房屋，第三人亦未向二原告及被告交付涉诉厂房。因上述2011年的三方协议并未履行，2013年12月，二原告又与被告东窑村民委员会签订《协议书》一份，约定二原告将坐落于皇姑区陵东乡东窑村北部，自建厂房700平方米转让给被告，价值合人民币800,000元整。此协议书尾部同样加盖了被告单位印章及原村领导王洪林、经办人夏柏庭的亲笔签名。协议签订后，二原告未向被告交付涉诉厂房，被告亦未向二原告给付房款。2014年1月8日，原村委书记王洪林因病去世。因2013年的协议至今未能履行，故原告起诉来院。庭审中，各方当事人对以下事实予以确认：1、涉诉厂房由第三人自建，且至今由第三人实际控制使用；2、二原告承包的涉诉土地在2005年《关于收回原生产队对外租赁土地的决议》通过后，并未由被告东窑村民委员会实际收回管理；3、在签订2011年和2013年协议时，涉诉土地上并不存在葡萄架；4、第三人并未向二原告或被告支付过租金。被告及第三人对并未交接涉诉厂房一事陈述一致。上述事实，双方当事人陈述及《土地承包合同》、协议书收条等证据在卷佐证，经双方当事人质证后，本院予以确认。本院认为,通过当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点如下：1、2011年三方协议与2013年双方协议的效力问题；2、被告与第三人签订2007年土地租赁合同与前述两份协议的关系问题;3、被告与第三人签订2007年土地租赁合同的效力问题；4、二原告是否已向被告交付涉诉厂房的问题；5、协议无效的法律后果问题。关于2011年三方协议与2013年双方协议的效力问题。根据村民组织法的相关规定，涉及村民重大利益的事项，应经村民会议讨论决定方可办理。结合本案事实，因本案涉及的协议书内容，确实未经村民大会讨论决定，应属无效协议。关于被告与第三人签订2007年土地租赁合同与前述两份协议的关系问题。结合本案事实，被告在并未实际收回二原告的土地使用权的情况下，自行与被告签订2007年的土地租赁合同，系在被告已将土地使用权发包给二原告后，二原告已是涉诉土地使用权人，被告无权在未经二原告同意下对涉诉土地擅自处分。被告与第三人签订合同的行为，只有在得到二原告的追认后方可生效。而前述两份协议内容的实质目的，是被告以支付对价方式向二原告收回已经流转的土地使用权，故前述两份协议的签订目的系二原告对2007年土地租赁合同的追认。2007年土地租赁合同的有效，应以前述两份协议的有效性作为前提而存在，彼此间存在主从性及依附性。关于被告与第三人签订2007年土地租赁合同的效力问题。如前所述，因2011年和2013年两份协议无效，致使依附其的2007年土地租赁合同失效。目前，二原告对2007年土地租赁合同并无有效追认，故2007年土地租赁合同失效，该合同对被告及第三人不具有拘束力。关于二原告是否已向被告交付涉诉厂房的问题。现原告主张依据2013年协议主张权利，依据该协议的内容，二原告的义务为向被告交付涉诉厂房。结合被告及第三人自述，第三人一直实际控制使用涉诉厂房的事实，及二原告己方证人夏某某的证言，均无法证实二原告已履行了交付涉诉厂房的事实，而二原告仅凭自述证明其履行交付义务，不足以证明其主张。本院依据原告现有证据，暂对二原告向被告交付涉诉厂房的事实不予认定。关于协议无效的法律后果问题。因该协议无效，根据合同法规定，合同无效后，应恢复到合同签订前的原始状态。依据2013年协议约定，合同无效后，应恢复到厂房返还二原告，二原告返还收取被告的厂房折价款。因二原告现无法证明其履行2013年协议内容，即向被告交付了涉诉厂房，而被告自认并未向二原告交付厂房折价款，故二原告与被告不存在双返情形。因合同无效，故对二原告的诉讼请求不予支持。此外，第三人系基于最初与二原告订立的土地出让协议和土地租赁协议所占有的涉案土地，但因本院释明二原告2011年及2013年协议无效后，二原告并未变更诉讼请求，对于二原告和第三人之间的合同关系及债务问题，根据法律规定，法院应依据当事人请求进行实体审判。因二原告未向第三人主张实体权利，导致本案无法进行实体审理，且案件实体审理中并未涉及原告与第三人之间的双返和给付问题，倘若双方存在债务，双方应依法另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第九项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姜秀琴、褚建生的诉讼请求。案件受理费11,800元，由原告姜秀琴、褚建生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　曹立刚审　判　员　　张　岩人民陪审员　　王桂波二〇一六年四月十四日书　记　员　　张　泽 来源：百度搜索“”