（2016）沪0104民初4508号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-24
案件名称
李俊、李平等与崔海燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李俊,李平,薛美云,崔海燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初4508号原告李俊，男，汉族，住上海市。原告李平，男，汉族，住址同上。原告薛美云，女，汉族，住址同上。三原告共同委托代理人周平，上海四维乐马律师事务所律师。三原告共同委托代理人孙丽丽，上海四维乐马律师事务所律师。被告崔海燕，女，汉族，住上海市。委托代理人吴燕娟，上海申伦律师事务所律师。原告李俊、李平、薛美云与被告崔海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人周平、被告崔海燕及其委托代理人吴燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，2014年11月8日，三原告与被告签订房地产买卖合同一份，约定由被告向原告购买位于本市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。根据买卖合同的约定，被告未按合同约定期限付款的，应当按照逾期未付款日万分之四向原告支付违约金，逾期超过十五日的，原告有权解除合同，被告另支付房屋总价款20%的违约金。根据合同约定，被告应于2014年11月8日支付定金5，000元，于2014年11月16日前支付95，000元，但被告却未能按照约定的时间付款，故原告于2015年4月10日向被告发出解除合同的通知，宣布解除合同并要求被告承担违约责任，但被告却拒绝支付违约金也不配合原告办理解除系争房屋网上交易备案信息。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付违约金242，480元；二、确认编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》已经解除，被告应撤销或配合撤销上述房屋的网上交易合同备案信息。被告辩称，原、被告签订房地产买卖合同是事实，但是合同未履行的原因在于原告单方违约，在被告未构成根本违约的情形下，原告擅自向被告发送解除合同的通知，被告接到通知后，一直与原告进行协商，但双方未能就解除合同协商一致。被告愿意继续履行合同，原告在未与被告就解除合同达成一致时，将房屋高价出售给案外人，是严重违约行为。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，三原告为本市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋（即系争房屋）的产权人。2014年11月8日，在上海和润房地产经纪事务所居间介绍下，三原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订上海市房地产买卖合同一份，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为1，350，000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。甲乙双方确认，在2015年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款约定，贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户当日直接支付予甲方。乙方于签订本买卖合同后且于2015年3月10日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达十五日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条第三款约定违约金比例承担违约责任。合同另就其他内容作了约定。还查明，合同订立当日，原告与被告另签订变更协议一份，约定：原合同的总价为1，350，000元（该价格包含了甲方随屋出售予乙方的室内装修），现买卖双方协商一致，甲方不将上述房屋的室内装修出售予乙方，故买卖双方变更买卖合同如下：房屋总价变更为1，180，000元，付款方式变更为乙方于2014年11月8日支付甲方定金5，000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于签订本买卖合同后且于2014年11月16日前，将房屋款95，000元直接支付至甲方。乙方于2015年3月30日前将房款125，000元直接支付至甲方。乙方于甲、乙双方至上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款940，000元支付予甲方。本变更协议与买卖合同不一致之处以本协议为准。协议另对税费等事项作了约定。协议订立当日，被告向原告支付了5，000元，同年11月15日，被告又支付了95，000元。因被告未于2015年3月30日前支付房款125，000元，2015年4月10日，原告向被告发出通知，认为根据被告的支付状况，在多次口头沟通后，被告仍未履行合同及附件中所约定的付款义务，故要求解除双方签订的房地产买卖合同。被告接函后，与原告协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。还查明，原告于2015年12月2日与案外人就系争房屋签订了房地产买卖合同，并约定在将该房屋已存在的交易合同备案信息解除后当日支付房款。庭审中，被告提供银行明细一份，证明在2015年4月7日，其银行账户内有余额130，646.07元，足以支付第二期房款。原告则认为该证据与本案无关。原告认为其解除合同的依据是被告未能获得银行贷款。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产权证、房地产买卖合同、解除通知、协议、收条、银行交易明细、微信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守履行。根据合同约定，被告逾期付款超过十五日的，原告有权解除合同。但在原告发出解除合同通知时，被告逾期付款尚未超过十五日，即使被告未能获得银行贷款，根据合同约定，不足部分由被告在办理产权过户交易当日直接支付，故此时原告尚无权单方面解除合同。但被告在接到原告解除合同通知后，也未在合理的期限内提出异议，故本院认为原、被告签订的房地产买卖合同已经解除。因原告违约在先，故原告无权向被告主张单方解除合同的违约金。原、被告合同解除后，原、被告应共同向有关部门办理买卖合同的网上备案撤销手续，原告收取的房款应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告李俊、李平、薛美云与被告崔海燕于2014年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告崔海燕于本判决生效之日起十日内配合原告李俊、李平、薛美云至房地产交易中心办理位于上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的撤销买卖合同备案登记手续；三、原告李俊、李平、薛美云于本判决生效之日起十日内返还被告崔海燕100，000元；四、原告李俊、李平、薛美云其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2，469元，由三原告负担2，364元，被告负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈向红二〇一六年四月十四日书记员 薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：