（2016）渝01民终666号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-07-25
案件名称
重庆市易英物业管理有限公司与李金容物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李金容,重庆市易英物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终666号上诉人（原审被告）李金容。被上诉人（原审原告）重庆市易英物业管理有限公司。法定代表人刘庆英，总经理。委托代理人杨永元。委托代理人兰清华。上诉人李金容与被上诉人重庆市易英物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年9月7日作出（2015）渝北法民初字第08074号民事判决。上诉人李金容对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月29日进行了询问。上诉人李金容，被上诉人重庆市易英物业管理有限公司的委托代理人杨永元、兰清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业。被告李金容系位于重庆市××街道××大道××号××号房屋的业主，该房屋建筑面积为115.11平方米，系电梯房。2008年1月1日，原告与重庆立邦房地产开发有限公司签订了一份以重庆立邦房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方的《物业管理服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为盛景天下小区提供物业管理服务，合同期限自2008年1月1日起至盛景天下成立业主委员会并选定新物业管理公司签订新合同时止。该合同第五条约定，物业管理费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准如下：第一期，普通住宅（非电梯房）0.5元/月/平方米，电梯房0.6元/月/平方米（含电梯使用费）；第三期，普通住宅（非电梯房）0.8元/月/平方米，电梯房1元/月/平方米（含电梯使用费）。合同第七条约定，物业管理费于本物业交付使用之日起按月计收。合同第八条约定，甲方、业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。合同第九条约定，共用部分运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收。该合同还对物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。上述物业服务合同签订后，原告对盛景天下小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2014年12月13日、2015年5月19日，原告曾向被告书面催收。2015年3月23日，原告向本院起诉要求判令被告支付2009年5月25日至2015年3月期间的物业服务费、公摊费。审理中，原告称针对被告的物业服务收费标准为0.6元/月/平方米、公摊费为6月/月，被告对公摊费的收取不予认可，并称与小区前物业管理公司约定的物业服务费标准为0.6元/月/平方米；被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片等证据予以证明。重庆市易英物业管理有限公司在一审中诉称：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告系位于重庆市××大道××号××单元××号房屋的业主。原告为盛景天下小区提供了物业服务至今，但被告从2009年5月开始一直无故拖欠物业服务费、公摊费至今，原告多次催收无果。现起诉要求：1.判决被告立即向原告支付2009年5月25日至2015年3月31日期间的物业服务费4858元，公摊费420元，合计5278元；2.判决被告立即向原告支付违约金约3346元（以所欠费用为本金，从2009年5月25日起每天按千分之三计算至本金全部付清之日止）。李金容在一审中辩称：1.原告在2008年未取得物业服务资质；2.原告未按照物业服务协议的约定进行物业服务；小区公共部位及公共设施设备的清洁、日常维护、维修管理不到位；小区公共区域的卫生清扫及经常性保洁、生活垃圾的收集清运不到位；小区环境绿化的养护管理不到位；小区内的保安值班巡逻、外来人员盘查登记、消防设施和消防安全管理、小区交通秩序和停车场的管理不到位；小区智能、音乐等弱电系统的维修管理不到位；装修监督管理不到位；3.被告未收到催费通知，原告起诉的物业服务费超过诉讼时效的部分，原告无权主张；4.业主在未交纳物业服务费的情况下，原告采取了停水停电的行为；5.被告未与原告签订物业服务合同，不知道原告是何时进入小区。综上所述，原告的物业服务达到标准后，才同意交纳物业服务费。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆立邦房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对盛景天下小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为盛景天下小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。原告起诉要求被告支付2009年5月25日至2015年3月期间的物业服务费，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。原告与重庆立邦房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》约定业主应于每月5日前交纳当月物业服务费，故被告至迟应于每月5日前交纳当月的物业服务费，诉讼时效则应从被告未交纳物业服务费当月的6日起算。原告曾于2014年12月13日向被告进行过催收，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认本案中被告应交纳物业服务费的期间为2013年1月至2015年3月。物业服务收费标准问题，根据原告与重庆立邦房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》，结合原、被告陈述，本院确认被告交纳物业服务费的标准为0.6元/月/平方米。因此，在2013年1月至2015年3月期间，被告应交纳的物业服务费为0.6元/月/平方米×115.11平方米×27个月=1864.78元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。因原告未提供充分证据证明公摊费的收取标准、计算方式，故对原告要求被告支付公摊费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片等证据予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李金容在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市易英物业管理有限公司2013年1月至2015年3月期间的物业服务费1864.78元；二、驳回原告重庆市易英物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李金容负担。一审宣判后，李金容不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1.易英物业管理有限公司进行的所谓物业管理并无合法的主体资格，其没有向我主张物业费的权利，物业公司进行催收的依据仅仅是物业出示的照片。2.由于物业公司没有履行合同或履行合同存在瑕疵，业主可以依法拒绝交纳物业费或打折交纳。3.易英物业管理有限公司有严重违反法律规定，未经业主同意利用小区物业共用部分、共用设施设备进行经营获取不当收益的行为。被上诉人重庆市易英物业管理有限公司答辩称：1.易英物业与立邦房地产公司签订的物业服务合同是有效的，并在2010年向房管局进行了备案。2.上诉人提到的小区公共设施等情况，我们都是上门征求业主意见是否动用大修基金等等，且每年都向业主进行了公共收益和支出的公式。3.物业服务和收费是成正比的，上诉人从2009年就没有交纳物业服务费和公摊费，我们要求上诉人交纳。二审审理中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于重庆市易英物业管理有限公司的主体资格问题，被上诉人重庆市易英物业管理有限公司与重庆立邦房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》不违反法律规定并办理了备案手续，应系合法有效，该合同对盛景天下小区全体业主均具有约束力。被上诉人为盛景天下小区进行了物业服务，上诉人李金容作为该小区的业主，应当向被上诉人支付物业服务等费用。上诉人称一审中被上诉人提交的催收证据存在问题，但未提供相关证据进行证明。关于被上诉人的物业服务存在瑕疵的问题，上诉人认为被上诉人没有履行合同或履行合同存在瑕疵，按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可另案诉讼主张权利。故一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李金容负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓代理审判员 张 煜代理审判员 张冀兮二〇一六年四月十四日书 记 员 梁多华 来自：