（2015）洪民一初字第822号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-10
案件名称
洪江市托口供销合作社与怀化市天姿城职业技术学校房屋租赁合同纷一审民事判决书
法院
洪江市人民法院
所属地区
洪江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪江市托口供销合作社,怀化市天姿城职业技术学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十二条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民一初字第822号原告（反诉被告）洪江市托口供销合作社，住所地洪江市托口镇。法定代表人邱荣兴。委托代理人马钦越，洪江市芙蓉法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）怀化市天姿城职业技术学校，住所地怀化市锦溪星园3楼。法定代表人肖春。本院于2015年12月24日立案受理原告（反诉被告）洪江市托口供销合作社（以下均简称“原告托口供销合作社”）诉被告（反诉原告）怀化市天姿城职业技术学校（以下均简称“被告天姿城学校”）房屋租赁合同纠纷一案后，被告天姿城学校于2016年2月1日提起反诉。在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序审理，于2016年1月11日作出（2015）洪民一初字第822－1号民事裁定，将本案转入普通程序，并依法组成由审判员段柳媛担任审判长，与人民陪审员何胜、申怀燕参加的合议庭适用普通程序于2016年3月3日、4月14日公开开庭进行了审理。代理书记员唐国富担任本案记录。原告托口供销合作社法定代表人邱荣兴及其委托代理人马钦越，被告天姿城学校法定代表人肖春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告托口供销合作社诉称：2014年8月，被告为租赁原告的门面作移民就业培训场地和服装制作实习车间，于同年8月18日与原告签订《店面租赁合同》，合同约定：“一、租赁时间：暂定壹年，以2014年11月18日至2015年11月17日止（从2014年8月18日至11月17日为免租期，用于装修和机械调试）。二、租赁范围：按供销综合大楼招商示意图标注的19号-28号店面，（暂定6个店面，视发展规模再扩租）。三、租赁单价与缴款方式：按每个店面6000元收取年租金，陸间一年租金共计35700元，在今年11月底前一次性全部缴清。四：相关规定事项.......”。合同签订后，原告将门面交给被告经营（实际使用了十间），但至2014年11月底，被告却没有交租金，说等办几期培训班报账后再付。原告见被告是为托口电站库区移民群众服务，也就答应被告缓交，被告连续办了三期培训班，报账后仍不支付租金。之后，原告多次催交租金，被告总以种种理由推脱，后被告负责人肖春连电话也不接。综上所述：被告严重违反双方签订的《店面租赁合同》之约定，给原告造成损失，为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、被告支付门面租金35700元；2、被告从2014年12月1日起，按银行贷款利率的1.5倍支付延期付款的损失；3、诉讼费由被告承担。被告天姿城学校答辩并反诉称：一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，原因为：①原告未通知被告便先后两次直接转让被告已经装修完毕的4个门面，致使被告腾挪门面重新装修而耽误培训时间4个月，其有义务顺延租期，被告在原告拒绝顺延租期的基础上拒付租金的行为非违约行为；②原告在约定租期届满前2个月擅自关闭门面，使被告无法在约定期限内完成培训，造成被告经营损失50000元，同时原告扣押被告的培训资料和机器设备，将被告使用的门面换锁关闭，使被告无法完成后续计划的63名学员的培训任务，从而造成培训费用损失、600套半成品服装不能加工成成品的经营损失、重整学员资料车旅费等共计89200元及增加的装修费9936元，损失相抵，原告的诉讼请求全部不能被支持；二、请求法院判令原告返还扣押原告的所有培训设备、机器，并赔偿被告资料重整费2500元、服装加工完成销售后的损失23700元、腾挪门面增加的装修费9936元、耽误培训所造成的收入损失63000元。原告托口供销合作社针对反诉辩称：被告所租赁的门面为6个，实际使用的却是10个门面，其中4个已是无偿使用，同时按照交易习惯，也应是先付钱再使用租赁门面，原告已经给被告提供了很大的支持；原告并未扣押被告的物资，有工人闹事，原告是为了保护被告的物资，被告不接电话又无学员来此培训，才关闭门面，并且卖掉的两个门面内机器可以挪动，被告要赔偿原告的损失，而不是原告赔偿被告的损失。原告托口供销合作社为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、《店面租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告双方签订书面租赁合同约定的租赁时间、租赁门面单价、交付租金时间、租赁门面6个等有关情况；2、对所租赁门面的拍摄照片复印件5张及供销社综合大楼招商示意图复印件1份，拟证明被告所租赁店面的具体位置为示意图上的19号-24号门面，实际使用的是19号-28号门面，现27号-28号门面已出卖，被告的机器可以很简单的挪动且装修也很简单。被告天姿城学校为支持其答辩及反诉主张，向本院提交如下证据：1、《证明》1份及《民办非企业单位登记证书》复印件1份，拟证明肖春的法定代表人身份及具有出庭应诉资格；《收条》复印件4份，拟证明被告装修10个门面支付装修劳务费用共计6890元；《怀化众益交电》（销售清单）及《销货清单》复印件各1份，拟证明被告因装修10个门面支付装修材料费用共计7950元；《鸿兴塑料批发总汇》复印件1份、《窗帘配饰超市批发部清单》复印件2份，拟证明被告购置培训设备和机器共支付款项140970元；《洪江市水库移民托口库区培训班学员花名册》1份，拟证明被告2014年度在托口镇实际完成培训人员148名，即被告具有完成100名以上技能培训任务的能力；洪江市就业服务管理局培训服务股出具的《关于怀化市天姿城职业技术学校2015年度技能培训情况的说明》1份，拟证明被告因原告的行为所致未能完成100名技能培训任务，实际完成37名；湖南泰信（2015）事审字第003号《审计报告》1份，拟证明被告具有314200元以上收入的经营能力；《联合办厂租用门面协议书》及《同意书》各1份，拟证明被告进行培训，王先香负责加工，并且王先香同意将托口服装厂600件半成品服装处理给被告用于培训，现在被原告扣押的有关情况；洪江市托口镇劳动保障服务站出具的《证明》1份，拟证明被告的资料被原告扣押；《关于拖欠托口供销社门面租赁费的事实说明》1份，拟证明被告用门面租金发放了工人工资。经当庭举证、质证，被告对原告提交的1号证据无异议；对2号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告装修及租赁的均是23-28号门面，其余使用的4个门面也与原告达成口头协议，被告粉刷后可无偿使用，电路由原告负责安装。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1号证据，无异议；2-4号证据，认可被告装修的事实，但对装修所花相关费用不清楚，这也是被告按照合同应当做的，与原告无直接联系；5号证据，被告怎样培训，原告不了解；6号证据，认可被告培训学员的事实，但被告在洪江市实际无培训资质，其实是借用文武学校的名义培训；7号证据，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性；8号证据，有异议，原告既不知情亦未签字认可，协议无效；9-10号证据，有异议，与本案无关联性，不能作证据提交。经开庭审理，本院审核，原告提交的1号证据，被告无异议，本院予以采信；2号证据，能反映本案相关事实，对其真实性，本院予以确认。被告提交的1号证据，原告无异议，本院予以采信；2-4号证据，对被告装修租赁门面的事实，本院予以采信；5号证据，对被告培训学员的事实，本院予以采信；7－10号证据，对其中能证明本案相关事实的内容予以采信，对与本案无关联性的内容，本院不予采信。本院根据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明以下案件事实：2014年8月18日，原、被告签订《店面租赁合同》，由原告将其店面租赁给被告作移民就业培训场地和服装制作实习车间，《店面租赁合同》主要约定：“一、租赁时间：暂定壹年，以2014年11月18日至2015年11月17日止（从2014年8月18日至11月17日为免租期，用于装修和机械调试）。二、租赁范围：按供销综合大楼招商示意图标注的19号-28号店面，（暂定6个店面，视发展规模再扩租）。三、租赁单价与缴款方式：按每个店面6000元收取年租金，陸间一年租金共计35700元，在今年11月底前一次性全部缴清。四：相关规定事项……”。合同签订后，原告依约将门面交付给被告使用，被告亦开始装修门面及进行机械调试。由于原、被告双方并未就所租赁六个门面的具体位置作出明确约定，原告于2014年10月起，先后将供销合作社综合大楼的第27、28号及25、26号门面出卖给他人，被告虽提出异议，但仍有进行生产作业。2015年10月9日，被告在租赁门面内办完最后一期学员就业培训班之后，原告以被告拖欠租金，防止资料丢失为由，将被告所租赁的门面关闭，并将被告的52台缝纫机（含2台电脑控制缝纫机）、2台专机、1台切布机、1台电剪刀、1台切布机、2台裁床、4台电风扇、46张塑料凳子、1个电熨斗、1架铁质楼梯、4个栏杆及门面内的半成品衣物留存于租赁门面内。被告则以原告出卖被告所租赁的装修门面、耽误培训时间为由，拒付全部租金并要求判如所诉。被告至今未交缴门面租金。本院认为：原、被告签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将店面交付被告使用，已履行了合同义务，但被告在合同约定的期限内未支付租金，其行为已构成违约，故对原告要求被告支付合同期内店面租金35700元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告之间签订的租赁合同履行期限届满后，双方的权利义务已终止，被告支付租金后，原告应当将存于租赁门面内的机器设备等物资予以返还，故对被告要求原告返还52台缝纫机（含2台电脑控制缝纫机）、2台专机、1台切布机、1台电剪刀、1台切布机、2台裁床、4台电风扇、46张塑料凳子、1个电熨斗、1架铁质楼梯、4个栏杆及租赁门面内半成品衣物的反诉请求，本院予以支持。被告辩称因原告出卖被告所租赁的装修门面而导致其耽误培训才拒付租金，并要求原告赔偿相应损失的反诉请求，因其未提供充分证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故本院对其辩称理由及反诉的其他请求不予支持。同时根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并要求赔偿损失”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告要求被告自2014年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，根据上述援引法律条文及《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零八条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）怀化市天姿城职业技术学校在本判决生效后7日内向原告洪江市托口供销合作社支付所欠租金35700元，并自2014年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率即年利率5.6%支付逾期违约金；二、限原告（反诉被告）洪江市托口供销合作社在本判决生效后7日内返还被告（反诉原告）怀化市天姿城职业技术学校的52台缝纫机（含2台电脑控制缝纫机）、2台专机、1台切布机、1台电剪刀、1台切布机、2台裁床、4台电风扇、46张塑料凳子、1个电熨斗、1架铁质楼梯、4个栏杆及租赁门面内的半成品衣物；三、驳回原告（反诉被告）洪江市托口供销合作社的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）怀化市天姿城职业技术学校的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费693元，反诉案件受理费1139元，合计1832元，由被告怀化市天姿城职业技术学校负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 段柳媛人民陪审员 何 胜人民陪审员 申怀燕二０一六年四月十四日代理书记员 唐国富附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并要求赔偿损失。2、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”