（2015）浙杭民终字第2672号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-13
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司与俞天燕、李成武等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞天燕,杭州龙福物业管理有限公司,李成武,李之文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2672号上诉人（原审被告）俞天燕。被上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司。法定代表人陈卫星，总经理。委托代理人李瑞德、张杰，该公司员工。原审被告李成武。委托代理人王茵。原审被告李之文。委托代理人倪旦姬。上诉人俞天燕因与被上诉人杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福公司）、原审被告李成武、李之文物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1875号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：俞天燕、李成武、李之文系坐落于杭州市萧山区义桥镇三水一生家园12-1号房屋的共有权人，产权登记时间为2012年3月7日，房屋用途为非住宅，建筑面积为1344.24㎡，性质为住宅小区配套用房（幼儿园）。之后案外人王茵及俞天燕作为举办人在该物业上设立了金太阳幼儿园，该园法定代表人为俞天燕，性质为民办非企业单位（法人），业务范围为全日制学前教育。2012年6月24日，龙福公司作为乙方与甲方三水一生家园业主委员会签订《三水一生家园物业服务合同》一份，约定由龙福公司向该小区提供物业服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日；小区实行包干制的收费方式委托龙福公司管理，收费标准为排屋别墅每月1.2元／㎡，多层0.7元／㎡，商业（含幼儿园）1.5元／㎡等，甲方同意，乙方接受市政公用管理部分委托收取业主使用的水、电费及业主与乙方协商的代缴服务等，物业服务费、地下车位管理费等收费按月计算，按年交纳，业主或使用人应积极按期交纳物业服务费等，每逾期一日应向乙方支付千分之三的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿等内容，小区自2012年7月份开始的物业服务由龙福公司提供。2013年6月24日，开发商、业委会、龙福公司及幼儿园四方就水电表移交及物业费交纳等议题进行协商，后俞天燕、李成武、李之文支付了部分水电费，但至今未交纳自2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费72588.96元以及自2013年6月至2015年4月的电费14727.86元及自2013年7月至2015年4月的水费5997.58元，该欠款龙福公司曾多次催讨未果。另查明，案涉物业的水电表在龙福公司进场后，由俞天燕、李成武、李之文实际使用水电并由龙福公司代缴水电费，然后再由龙福公司向俞天燕、李成武、李之文收取；现在仍由龙福公司代付代缴水电费，该水电表也未过户至俞天燕、李成武、李之文名下。龙福公司于2015年3月25日诉至原审法院，请求判令：一、俞天燕、李成武、李之文支付龙福公司自2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费72588.96元（1.5元／月／㎡×1344.24㎡×36个月）；二、俞天燕、李成武、李之文按日3‰支付龙福公司违约金（2012年7月1日至2012年12月31日的物业服务费的违约金自2013年1月1日开始计算至2015年3月19日，共计808天；2013年度物业服务费的违约金自2014年1月1日计算至2015年3月19日，共计443天；2014年度物业服务费的违约金自2015年1月1日计算至2015年3月19日止，共计88天，以上共计67870.60元；之后自2015年3月20日起实际计算至法院判决确定的履行日止）；三、俞天燕、李成武、李之文支付龙福公司自2013年6月起至法院判决确定的履行日止的电费（暂计算至2015年2月为13610.75元）；四、俞天燕、李成武、李之文支付龙福公司自2013年7月起至法院判决确定的履行日止的水费（暂计算至2015年1月为5269.46元）；五、本案诉讼费用由俞天燕、李成武、李之文承担。庭审中，龙福公司明确其第三、四项诉请为：俞天燕、李成武、李之文支付龙福公司自2013年6月至2015年4月期间的电费14727.86元，以及自2013年7月至2015年4月期间的水费5997.62元。原审法院认为：龙福公司与俞天燕、李成武、李之文所在小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，应为合法有效，对龙福公司及包括俞天燕、李成武、李之文在内的全体业主均具有约束力，双方应按约履行各自义务。首先，案涉物业应属小区非经营性的公益配套用房，并由开发商出售给个人且产权登记在俞天燕、李成武、李之文名下，俞天燕、李成武、李之文属于法律规定及该合同约定的业主范畴，应受前述合同的约束，合同中物业服务费的收费条款中也特别明确了幼儿园的收费标准，故该合同对双方均具法律约束力。关于俞天燕、李成武、李之文主张另与龙福公司签订合同，不能代表其他业主的意见且无法律依据，故不予采信；另俞天燕、李成武、李之文主张“应根据地方政府规定按住宅及民用水电费标准计收物业服务费及水电费”且需经物价部门审批等，与合同约定不符且无法律依据，故不予采信。其次，本案俞天燕、李成武、李之文并未提供证据证实龙福公司方提供的物业服务具有缺陷或重大瑕疵，其主张已自行配备相关人员对房屋及配套设施、场地等提供了维修、卫生、安保及绿化等管理，其针对的是金太阳幼儿园内部管理，与龙福公司方提供的物业服务区域及内容并不矛盾，故俞天燕、李成武、李之文不能据此拒交或减少物业服务费，其该项辩称无事实及法律依据，故不予采信。再次，庭审中双方已确认案涉物业的水电费缴费模式，按惯例龙福公司方仅履行代付代缴义务，收费标准由相关有权机关确定，本案龙福公司主张的水电费符合前述惯例，故应由俞天燕、李成武、李之文支付，俞天燕、李成武、李之文若对标准有异议，可依法向相关主体另行主张。至于水电表的移交过户问题，因双方存在该水电表的性质及其他主体协助等争议，且俞天燕、李成武、李之文未在法定期间内提起反诉，故原审法院不予一并处理，俞天燕、李成武、李之文可依法另行主张。最后，针对龙福公司主张的违约金问题，俞天燕、李成武、李之文未按约缴纳物业服务费等费用因双方就水电表过户及影响金太阳幼儿园正常秩序等存在分歧争议而导致，系事出有因而并非其恶意违约，故原审法院对龙福公司的该项主张不予支持。此外，针对俞天燕、李成武、李之文主张的“龙福公司方造成金太阳幼儿园损害、房屋使用费的赔偿及场地未归还”等问题，因与本案并非同一法律关系，且俞天燕、李成武、李之文也未在法定期限内提起反诉，故原审法院不予一并处理，俞天燕、李成武、李之文可依法向相关主体另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、俞天燕、李成武、李之文在判决生效后十日内支付龙福公司自2012年7月1日至2015年6月30日的物业服务费72588.96元；二、俞天燕、李成武、李之文在判决生效后十日内支付龙福公司自2013年6月至2015年4月的电费14727.86元；三、俞天燕、李成武、李之文在判决生效后十日内支付龙福公司自2013年7月至2015年4月的水费5997.58元；四、驳回龙福公司的其余诉讼请求。若俞天燕、李成武、李之文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3486元，减半收取1743元，由龙福公司负担722元，俞天燕、李成武及李之文负担1021元。宣判后，俞天燕不服，向本院提起上诉称：一、原审判决混淆责任承担的主体是错误的。案涉物业是小区配套用房，开办了金太阳幼儿园，物业付费主体是幼儿园而不是自然人。二、原审判决认定上诉人适用物业服务合同的约定有失公正。1、物业服务合同中第一章第一条基本情况中第3点清楚表明可收费建筑面积，并未含幼儿园房屋，第4点配套用房中也未含幼儿园房屋，说明当时签订物业服务合同，实行“包干制”收费方式，幼儿园未在委托管理范围内。第二条对物业交接作出约定，按《中华人民共和国物业管理条例》第三十七条规定物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，事实上，龙福公司和业主委员会从未来幼儿园办理物业验收手续。上诉人多次要求签订物业服务合同，确定服务和价格，均遭物业公司反对。2、从时间节点上看，该房屋2006年建成后一直闲置，开发商免费提供给物业公司使用。2012年6月前是雪峰物业公司使用，2012年7月后是龙福公司使用，而金太阳幼儿园是2013年5月成立，所以物业服务合同对幼儿园是无效的，且幼儿园也不属于商业性质，不在物业服务合同约定的范围内，只是在收费条款中有一个括弧含幼儿园，就将合同硬套在幼儿园上，显然有失公正。三、原审判决对上诉人的合理抗辩不予采信，笼统的认定无法律依据是错误的。1、幼儿园的物业收费标准，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理，公开的收费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同约定。”杭州市萧山区物价局、杭州市萧山区建设局文件萧价（2010）36号文件是国家法律法规延伸制定出来，是具体执行操作方式，符合法律法规，该文件第十七条规定“住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定”。依法依规，幼儿园收费标准应不超过小区住宅物业服务收费标准，不适用商业标准。物业服务合同中第八章法律冲突中表述“国家法律、法规、规章，地方法规有规定而本合同没有规定的，按国家法律、法规、规章，地方法规执行。2、上诉人提供龙福公司2014年12月1日派多名保安将垃圾从围墙大门外抛入园内，在儿童生命安全受到威胁情况下，迫于无奈报警，义桥派出所出警，才制止事态发展，龙福公司采取违法手段、黑社会做派，不只是简单缺陷或瑕疵。3、幼儿园垃圾处理问题。2014年12月1日起，幼儿园自行支付费用将垃圾运出小区外，直至今日，幼儿园连最基本服务都享受不到，却全额支付商业服务费。4、龙福公司2012年8月底将房屋腾退，物业费却从2012年7月起支付。5、龙福公司水电发票，并不能表明是幼儿园使用的水电费。龙福公司、业委会、开发商、幼儿园、商店、维修队均在12号楼一幢大楼内工作生活。龙福公司既没有分表也没有按月抄表，如何确定该水电费系幼儿园使用，若系幼儿园使用，水电表应是幼儿园的。龙福公司确定该水电表系公用性质，且属于全体业主，若要过户则须经开发商及全体业主同意，原审判决却让上诉人承担了公用性质的水电费的全部费用。6、上诉人提出龙福公司损坏幼儿园园牌事实，龙福公司提供的证据亦可反映。四、原审法院在开庭时对诉讼中应向上诉人释明的有关权利义务事项并未向上诉人释明，违反法律程序。因上诉人并不是具有法律专业知识人员，在龙福公司提出相关主张后，原审法院理应向上诉人进行释明。上诉人一审提出按照《中华人民共和国物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”要求协商在先，原审法院不了解为何原因协商不成，利用上诉人缺乏经验，造成上诉人对有关事实认识产生重大误解。综上所述，原判决认定事实不清，恳请二审法院：1、撤销（2015）杭萧民初字第1876号民事判决，并依法改判物业服务费按11289.60元支付，水电费用的改判金额不能明确；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人龙福公司二审辩称：一、本案上诉人只有俞天燕一人，李成武和李之文是作为原审被告参加诉讼，说明李成武和李之文对一审判决是没有异议的；二、上诉人的上诉请求是不明确的，若上诉请求不明确，只能按照一审判决的三分之一计算。三、关于诉讼主体问题，案涉物业是俞天燕、李成武、李之文在2012年3月7日购买，办理了房屋产权登记信息，因此俞天燕、李成武、李之文都是三水一生的业主，房屋产权并未登记在幼儿园名下，故俞天燕、李成武、李之文的主体资格是适格的。四、关于物业服务合同的问题，俞天燕、李成武、李之文是案涉物业的业主，属于被上诉人物业管理范围。小区业委会是代表全体业主和龙福公司签订物业服务合同，该合同对所有的业主都有效，幼儿园也不能排除在合同之外，况且在合同中也明确记载包括幼儿园。同时根据物业管理条例，一个小区只能有一个物业管理单位，被上诉人不可能与幼儿园单独签订物业服务合同。因此本案适用物业服务合同的约定是公平合理的。五、龙福公司是在2012年6月24日进入小区，收费是从2012年7月开始，幼儿园成立在2013年，龙福公司进入在前，幼儿园成立在后，应适用物业服务合同。幼儿园也是俞天燕及其家人和朋友一起举办，即使租给他人，龙福公司也只能向该房屋的业主收取物业费，这符合合同约定和法律规定。六、关于身份问题，龙福公司在工商机构进行登记备案，具有物业管理资格，享有收费权利，对收费的标准开发商到房管部门办理了收费备案，案涉小区是老小区，系按照其他物业公司进入的标准收取，也是按照合同标准收取的，并不违反法律规定。七、至于上诉人所说的抛垃圾等问题，与本案不属于同一法律关系，可另案处理。八、上诉人称幼儿园自行处理垃圾未享受到龙福公司服务的问题，上诉人所指的是园内的垃圾，应当由其自行处理，而物业公司负责的是公共部分的垃圾。九、幼儿园的水电费发票都是单独开的，发票上也有幼儿园的名称，不是公用的。龙福公司统一代缴水电费之后，再到每家抄表收取水电费，也是水电费收取的惯例。十、关于损害幼儿园园牌的问题，属另外法律关系，可另案处理。十一、关于2012年8月腾退房屋的问题，龙福公司从2012年7月开始收取物业管理费，俞天燕、李成武、李之文在2012年3月即购买案涉物业房子，办理了登记和过户，说明其已经接收房屋并入住，被上诉人收取的物业管理费在合同范围内。十二、关于法院释明问题，原审法院受理案件后已向上诉人送达案件受理通知书，已尽了解释的义务。综上，本案事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审被告李成武、李之文二审均辩称：同意俞天燕的上诉意见。二审中，上诉人俞天燕向本院提交下列证据材料：1、三水一生家园12幢图纸三份（复印件），欲证明龙福公司、业委会、开发商、幼儿园、商店、维修队均在12号楼，不止幼儿园一家；2、幼儿园垃圾清运部分财务单据六张（共四页），欲证明幼儿园付费将垃圾运出小区。被上诉人龙福公司，原审被告李成武、李之文均未提交新证据。因各方对案涉物业的物业服务费收费标准存在争议，本院向杭州市萧山区物价局发函要求该局就萧价（2010）36号《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》第十七条规定即“住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定”的适用范围及适用条件进行解释，杭州市萧山区物价局向本院作出萧价函（2016）4号复函，认为《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》第八条已规定“普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价”，该办法附件2公布的收费标准为“杭州市萧山区普通住宅小区前期物业服务收费标准”，第十七条是对第八条的补充性原则规定，适用普通住宅小区的前期物业服务期间。经质证，关于上诉人俞天燕提交的证据材料，被上诉人龙福公司认为：证据1，对真实性无异议，对待证事实有异议，不能证明水电是公用的，即使有几家单位在一起，各自的水电表也是分开的；证据2，真实性存疑，上述单据不是正规的发票，系上诉人找个人开具，对关联性也有异议，不能证明是被上诉人未尽到垃圾清运义务，只能证明幼儿园园内的垃圾是上诉人自行找人清运的；原审被告李成武、李之文均对上述证据无异议。本院认证为：证据1，真实性予以认定，关联性将结合现场勘查情况一并评述；证据2，因涉及案外人，真实性无法确认，故不予采信。关于本院调取的萧价函（2016）4号复函，上诉人俞天燕、原审被告李之文对该函的真实性没有异议，但认为案涉物业服务合同依据的是《杭州市物业管理条例》，《杭州市物业服务收费管理实施办法》（杭价服（2009）68号）第18条明确规定杭州市的标准是除萧山、余杭外，故案涉合同的签订以及引用《杭州市物业管理条例》是不正确的，且合同也约定了若与法律法规有抵触之处，以法律法规为准；被上诉人龙福公司对该函的真实性、合法性、关联性均无异议，认为龙福公司在案涉小区系后期物业服务，且案涉物业也非普通住宅，俞天燕所办的幼儿园虽带有教育性质，但仍在收费，并非义务教育，属于商业性质，应适用市场调节价即合同约定的价格。原审被告李成武对该函的真实性无异议，但认为《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》是适用于任何时期的物业管理工作规范，属定性内容，杭州市萧山区普通住宅小区前期物业服务收费标准属定量概念个，幼儿园在小区首次成立开园，事实上属于前期物业服务收费标准，若龙福公司提供前期批复的前期物业服务收费标准，将幼儿园作为商业性质，则与物价局文件相违背，也和政府发展教育事业的宗旨不相符，况且龙福公司并没有物价局审批的小区收费批文。本院对该复函予以确定。本院经审理查明，龙福公司代付代缴1316080236户号自2013年6月至2015年4月期间的电费14727.86元，3305030户号自2013年7月至2015年4月期间的水费5997.58元。另查明，俞天燕、李成武、李之文已按3305030户号水费发票所载的金额向龙福公司交纳自2012年8月至2013年5月期间的水费1558元。再查明，国网浙江杭州市萧山区供电公司开具的1316080236户号的电费发票显示地址为“浙江省杭州市萧山区义桥镇行政村时代大道三水一生家园小区幼儿园”，杭州萧山供水有限公司开具的3305030户号的水费发票显示地址为“幼儿园门口”。另经本院现场勘验，案涉幼儿园入口右侧地下（幼儿园内）存在一个水表总表和两个水表分表，其中一个分表标注“幼儿园”，该分表为幼儿园水表，另一分表非系幼儿园水表，龙福公司确认杭州萧山供水有限公司系对水表总表的度数进行抄表；案涉幼儿园楼内存在1316080236户号的电表（标注有“幼儿园”字样）及对应的电闸开关，该电表处于正常走字状态。12号楼其他物业公用电闸位于12号楼外，在该公用电闸断电期间，幼儿园供电正常，而12号楼的其他物业用房包括开发商用房、社区用房、业委会用房、便利店等均处于无电状态。其他查明的事实与原审法院认定的除水电费之外的事实一致。本院认为：三水一生家园业主委员会与龙福公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主均具有约束力。俞天燕、李成武、李之文作为案涉物业的产权登记人，属于法律规定的业主范畴，受前述合同的约束，俞天燕主张其不适用案涉物业服务合同的上诉理由与法律规定和合同约定不符，本院不予采纳。案涉物业上虽开办了幼儿园，但俞天燕并未举证证明本案中存龙福物业仅能向由物业使用人收取物业费的相关约定，故其主张幼儿园为物业服务费的缴费主体依据不充分，本院不予采信。至于俞天燕主张的垃圾处理、园牌损害等事项，根据现有证据并不足以认定与龙福公司提供的物业服务存在直接关联，俞天燕以此拒交物业服务费的理由不能成立。关于案涉物业的物业费收费标准问题，萧价函（2016）4号复函明确《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》第十七条规定“住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定”系适用普通住宅小区的前期物业服务期间，而本案中，三水一生家园业已成立业主委员会，物业服务合同的收费条款中又明确约定商业（含幼儿园）的收费标准为1.5元／平方米／月，故俞天燕要求按不超过小区住宅物业服务标准的交纳物业费与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。因案涉物业的产权于2012年3月7日已登记至俞天燕、李成武、李之文，而俞天燕关于案涉物业于2012年8月才实际交付之主张缺乏有效证据佐证，故对其就物业管理费起算时间所提的异议，本院不予采信。关于案涉物业的水电费问题，首先，关于电费一节，1316080236户号的电费发票明确载明抄表地址为杭州市萧山区金太阳幼儿园，且现场勘查亦显示案涉物业与12号楼的其他物业使用不同的供电线路，故本院确认1316080236户号电费发票所载金额系案涉物业的电费开支，对龙福公司主张的2013年6月至2015年4月的电费14727.86元，本院予以支持；其次，关于水费一节，鉴于龙福公司主张的水费系总表金额，且现场存在两个水表分表，根据现有证据又无法明确案涉物业2013年7月至2015年4月期间的幼儿园水表度数，故结合12号楼的实际情况及双方关于水费交纳的意见，并考虑到俞天燕、李成武、李之文已按水费发票所载金额向龙福公司全额交纳3305030户号自2012年8月至2013年5月期间的水费，本院酌定俞天燕、李成武、李之文应向龙福公司支付的水费为2500元。鉴于俞天燕一审中认可案涉物业的水电费交费模式为物业公司履行代付代缴义务后向业主收取，亦未提出3305030户号水表系与12号楼其他物业共用之抗辩，现本院依据现场勘查情况对水费部分予以调整，原审法院该部分认定不属于错误裁判。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1875号民事判决第一、二、四项；二、变更杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1875号民事判决第三项为：俞天燕、李成武、李之文在本判决生效后十日内支付龙福公司自2013年7月至2015年4月的水费2500元；若俞天燕、李成武、李之文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3486元，减半收取1743元，由杭州龙福物业管理有限公司负担722元，俞天燕、李成武及李之文负担1021元。二审案件受理费1518元，由俞天燕负担1468元，杭州龙福物业管理有限公司负担50元。俞天燕于本判决生效之日起十五日内来本院退费；杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审 判 长 王 亮审 判 员 李国标代理审判员 韩圣超二〇一六年四月十四日书 记 员 徐亚萍 来源：