（2016）皖11民终509号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-30
案件名称
孟庆平、耿传村与姜忆莲、金方有房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜忆莲,金方有,孟庆平,耿传村
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终509号上诉人（原审被告）：姜忆莲，女，1972年1月19日出生，汉族，个体工商户，住安徽省天长市。上诉人（原审被告）：金方有，男，1972年10月16日出生，汉族，医院职工，住址同上，系姜忆莲丈夫。上述两上诉人共同的委托代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托代理人：梅倩，安徽李志萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟庆平，男，1973年6月21日出生，汉族，天长市住房公积金管理中心职工，住安徽省天长市。被上诉人（原审原告）：耿传村，男，1975年10月21日出生，汉族，天长市烟草专卖局职工，住安徽省天长市。上述两被上诉人共同的委托代理人：瞿安民，安徽诚天律师事务所律师。上诉人姜忆莲、金方有为与被上诉人孟庆平、耿传村房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院于2016年1月6日作出的（2015）天民一初字第02612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人姜忆莲、金方有共同的委托代理人李志萍，被上诉人孟庆平及其与被上诉人耿传村共同的委托代理人瞿安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年7月28日，孟庆平从安徽天成置业发展有限公司购买天发广场第一期商业2﹟楼门面2-1102-1，交付房款54.8万元。2010年7月28日，王崇秀（耿传村妻子）从安徽天成置业发展有限公司购买天发广场第一期商业2﹟楼门面2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4，交付房款164.5万元。此后，安徽天成置业发展有限公司代理商铺购买人租赁商铺，代租三年。2014年10月2日，孟庆平、耿传村与姜忆莲、金方有签订《房屋租赁合同》，约定：孟庆平、耿传村将位于天长市天发广场第一期商业2﹟楼门面2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4租赁给姜忆莲、金方有经营化妆品，年租金33万元。租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日止。合同签订后，双方履行了合同。租赁期满后，姜忆莲、金方有继续占用所租赁的商铺23天。原审法院认为：2010年，孟庆平、耿传村购买了商铺，后交付了购房款，确认孟庆平、耿传村对商铺享有出租权。2014年10月2日，孟庆平、耿传村与姜忆莲、金方有签订了《房屋租赁合同》，承租人对出租权人、租赁价格、租赁期限未持异议，双方已经实际履行了该合同，该合同的签订和履行，证实了对孟庆平、耿传村商铺购买权和出租权的认可。现姜忆莲、金方有仍辩称其享有取代孟庆平、耿传村从安徽天成置业发展有限公司购买上述商铺的优先购买权，显然不能成立。姜忆莲、金方有其余辩称，因未举证，不予采信。双方在庭审中共同认可姜忆莲、金方有逾期占用所租赁的商铺23天，参照《房屋租赁合同》约定的年租金33万元来计算预期腾房占有使用费，该费用为23天×330000元÷365天＝20795元，姜忆莲、金方有应交付此款给出租人孟庆平、耿传村。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十一条的规定，原审判决：被告姜忆莲、金方有于判决生效后十日内给付原告孟庆平、耿传村逾期腾房占有使用费20795元。案件受理费366元，减半收取183元，由被告姜忆莲、金方有负担。姜忆莲、金方有共同上诉称：1、安徽天成置业发展有限公司与孟庆平、耿传村的买卖合同因侵犯其优先购买权而无效，且孟庆平、耿传村至今未办理房屋产权登记，并未取得涉案门面房的产权，而原审判决仅凭商品房买卖合同认定孟庆平、耿传村取得涉案门面房的产权从而能收取租金，明显系认定事实不清；2、从门面房买卖合同来看，耿传村虽与王崇秀系夫妻，但购买人系王崇秀，假定王崇秀取得了该房屋产权，耿传村只是共有人，应追加王崇秀为当事人，而原审并未追加；另外，其已提起优先购买权的诉讼，本案也应中止审理，而原审并未中止审理。故原审判决程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回孟庆平、耿传村的诉讼请求。孟庆平、耿传村在庭审中共同辩称：其二人分别与安徽天成置业发展有限公司签订买卖合同并支付了房款，也进行了预售登记，实际上取得了房屋的所有权，姜忆莲、金方有对此事实是知情的，双方也签订了租赁合同，且姜忆莲、金方有租赁涉案房屋已经有五年时间，所以姜忆莲、金方有称不知道该房屋买卖的情况明显不真实；2、姜忆莲、金方有曾经提起优先购买权诉讼，但又撤诉。孟庆平、耿传村是先购买涉案房屋后才委托安徽天成置业发展有限公司租赁给姜忆莲、金方有的，并不存在优先购买权问题；3、其二人没有同意免除该费用，姜忆莲、金方有也没有证据证明孟庆平、耿传村同意免除房屋占用费；4、一审程序合法，并不存在违反程序的问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审中，姜忆莲、金方有提供天长市人民法院案件受理通知书及录音各一份，证明：优先购买权案件正在审理之中，涉案房屋租期届满后，通过相关人员协调，孟庆平、耿传村同意姜忆莲、金方有免费使用二十天，不收取租金，现孟庆平、耿传村到法院主张租金明显违约，不应得到支持。孟庆平、耿传村质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关，优先权案曾经提起过诉讼后又撤诉，现在又起诉，应是无理缠诉。这份录音与孟庆平陈述是一致的，这份录音的真实意思是姜忆莲、金方有如在20天内（2015年10月20日前）搬离，孟庆平、耿传村就同意免除其房租，如果逾期不搬离，则不同意免除房租。本案的事实是到10月20日后，姜忆莲、金方有反悔不交还房屋，直到天长市公证处发通知并在姜忆莲、金方有共同的委托代理人李志萍协调下才于10月26日交还房屋钥匙，故不存在同意房屋租金免除的问题。本院认为，孟庆平、耿传村对姜忆莲、金方有提供的证据真实性无异议，但并不认可其证明目的。因姜忆莲、金方有虽提起承租人优先购买权诉讼，但与本案审理的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，也并不影响本案的审理，故对该受理通知书的证明目的不予采信。对于录音，孟庆平、耿传村并不否定其真实性，但结合孟庆平、耿传村在一审中提供的天长市公证处于2015年10月23日所作的（2015）皖天公证字第3375号公证书载明的通知内容反映，由于姜忆莲、金方有并未按双方商定的免租期限后及时返还涉案房屋，孟庆平、耿传村要求姜忆莲、金方有继续支付自2015年10月1日至实际交还房屋期间的租赁费，故对该录音证据的证明目的不予采信。当事人所举其他证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明的事实与一审一致外，另补充查明：2015年10月23日，孟庆平、耿传村到天长市公证处申请向金方有、姜忆莲送达通知的过程和内容办理保全证据公证。天长市公证处根据申请依法作出（2015）皖天公证字第3375号公证书，主要是向金方有送达一份通知，要求金方有、姜忆莲自接通知之日起三天内将店内物品自行搬出，交还房屋钥匙，结清水、电、物业等费用，并按原房屋租赁合同约定的租赁费标准结清2015年10月1日至实际交还房屋期间的租赁费等内容。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、原审程序是否存在违法？2、孟庆平、耿传村要求姜忆莲、金方有给付超期23天房屋占有使用费的请求能否成立。关于争议焦点一。姜忆莲、金方有上诉称因其已提起优先购买权诉讼，且涉案房屋系王崇秀购买，应追加王崇秀作为当事人参加诉讼，而原审既未追加当事人，也未中止对本案的审理，故原审程序违法。经查，姜忆莲、金方有并未提供证据证明其在一审审理过程中已提起其所称的优先购买权诉讼，其在二审中所提交的天长市人民法院案件受理通知书就其所提起的诉讼立案时间也系在本案一审判决宣判之后，故其要求中止审理的理由并不存在。且姜忆莲、金方有虽提起其所称的优先购买权诉讼，但与本案审理的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，也并不影响本案的审理，故姜忆莲、金方有的此项上诉理由不能成立。涉案的天长市天发广场第一期商业2﹟楼门面2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4确系王崇秀购买，但王崇秀与耿传村系夫妻关系，耿传村作为出租人将涉案上述房屋出租给姜忆莲、金方有使用，王崇秀也并未提出异议，故本案无需追加王崇秀作为当事人参加诉讼。综上，原审判决并不存在程序违法的情形。姜忆莲、金方有的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。本案中，姜忆莲、金方有与孟庆平、耿传村签订的房屋租赁合同均系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。姜忆莲、金方有在租赁合同到期后并未将涉案房屋及时返还给孟庆平、耿传村，双方在原审庭审中均认可姜忆莲、金方有实际占有涉案房屋经营达23天，但姜忆莲、金方有上诉称此期限系经孟庆平、耿传村同意并免收租金，并提供一份录音证据佐证，而孟庆平、耿传村认可其经他人协调同意给予姜忆莲、金方有免费使用20天并及时退还房屋，但到期后姜忆莲、金方有仍未让出，其二人已通过公证送达通知方式，要求姜忆莲、金方有支付此期间的占有使用费，因而其二人对前期免收占有使用费已进行了变更。根据双方上述陈述及证据，能够确定孟庆平、耿传村对免收占有使用费确有约定，即其二人同意姜忆莲、金方有免费使用20天，但由于姜忆莲、金方有并未按期返还承租房屋，故其二人不再同意免收占有使用费。且孟庆平、耿传村已通过公证送达通知的书面方式要求姜忆莲、金方有支付其占有涉案房屋23天的占有使用费，金方有已实际收到该通知，故孟庆平、耿传村有权要求姜忆莲、金方有支付延期交付房屋的占有使用费，原审对此判处正确，本院依法予以维持。姜忆莲、金方有上诉称孟庆平、耿传村答应免收房屋占有使用费，其不应再支付占用23天费用的上诉理由，因与本案事实并不相符，对此项上诉理由，本院不予采纳。孟庆平、耿传村就本案基于其二人作为出租人的身份与姜忆莲、金方有签订的房屋租赁合同主张权利，并不涉及孟庆平、耿传村是否取得涉案房屋所有权，姜忆莲、金方有称原审仅凭商品房买卖合同认定孟庆平、耿传村取得涉案门面房的产权从而能收取租金，系事实认定错误的上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。姜忆莲、金方有的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人姜忆莲、金方有共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 付广永代理审判员 王 敏二〇一六年四月十四日书 记 员 吴 敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自