（2016）苏01民终819号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人曹福娣与被上诉人南京康利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案和民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曹福娣,南京康利置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终819号上诉人（原审原告）曹福娣，女，1975年2月19日生，汉族，个体。委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人王殿春，该公司副董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人曹福娣因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹福娣原审诉称其与康利公司于2012年10月18日签订了《康利华府商品房预售合同》，购买了康利公司预售的房屋康利华府某幢某单元501室，总价为928312元，其依约支付了购房款。合同约定交房时间为2013年8月31日，但康利公司通知其在2013年9月25日收房。后其得知康利公司于2014年4月28日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。康利公司已构成违约，应当根据合同补充协议第三条第六项的约定，应按已付房款的日万分之一给付违约金。为此其诉至法院，要求：1、康利公司给付逾期交房违约金19494元，并承担自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的逾期利息；2、本案诉讼费由康利公司承担。康利公司原审辩称：一、商品房买卖合同及补充协议之约定是双方当事人真实意思表示，具有法律约束力；二、涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程通过竣工验收，可以交付使用；三、其已向曹福娣交付房屋，曹福娣诉求其承担违约责任没有事实和法律依据；四、合同约定的交房宽展期内，应免除康利公司需承担的违约责任；五、如法院认为康利公司需承担延期交付的违约责任的，合同约定的逾��交房的违约金计算标准远远高于曹福娣的实际损失，希望法院依法进行调整。综上，请求法院考虑康利公司的抗辩意见，依法裁判。原审法院经审理查明，曹福娣与康利公司于2012年10月18日签订了《康利华府商品房预售合同》，约定由康利公司将位于溧水区致远路68号康利华府某幢某单元501室预售给曹福娣，该商品房的建筑面积为132.39平方米；曹福娣应于2012年10月13日前支付价款100000元，2012年10月18日前支付828312元；康利公司应于2013年8月31日前向曹福娣交付该商品房，交付房屋时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，康利公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；曹福娣与康利公司进行交接时，康利公司应当出示约定的证明文件并满足约定的其它交付条件。康利公司不出示或出示的证明文件不齐全，或不满足约定的其它交付条件的，曹福娣有权拒绝接收该商品房，康利公司按约定承担迟延交付的责任；补充协议第三条第5项约定，康利公司迟延交付该房屋，曹福娣应给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需向曹福娣承担违约责任。如宽展期届满后，康利公司仍未将房屋交付给曹福娣，则自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交房之日止，康利公司应按日向曹福娣支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第三条第4项约定，如发生以下情形之一的，康利公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付��共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形等等。上述合同签订后，曹福娣即向康利公司支付了928312元的房屋价款，履行了全部的付款义务。此后，因康利公司工期延误，未能按约向曹福娣交付涉案房屋。曹福娣于2013年9月28日与康利公司办理了房屋交接手续。2013年9月29日，康利公司领取了《建设工程规划核实合格书》，并于2014年4月26日另行领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。原审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水、电、气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、康利华府交付通知、银行进账单、建设工程规划核实合格书等证据在卷佐证，原审法院院予以确认。原审法院认为，曹福娣与康利公司之间签订的房屋买卖��同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于逾期交付房屋，根据双方合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向曹福娣交付房屋，因康利公司未按约履行该合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。其中，对于双方在合同中约定的若被告迟延交付该房屋，曹福娣应给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需向曹福娣承担违约责任，原审法院予以认可。关于违约金标准，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅，本案中，康利公司于2013年9月28日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水、电、气均开通，并承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水、电、气费用，而曹福娣接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，该日应视为有效的交付日期，康利公司实际共迟延交付房屋207天，如仍按照合同约定的标准支付违约金，则不符合公平原则，故原审法院以曹福娣的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之��定，判决：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付曹福娣迟延履行违约金1500元，如康利公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回曹福娣的其他诉讼请求。原审案件受理费287元，减半收取144元，由康利公司负担。曹福娣不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持曹福娣的诉讼请求，并由康利公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院认定康利公司在未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表的情况下向曹福娣交付房屋构成违约正确，但大幅度降低合同约定的违约金标准，酌定康利公司赔偿违约金1500元系适用法律错误。一、涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，所约定违约金��准既未高于司法实践通常标准，也未高于曹福娣的实际损失。原审法院无视合同明确约定调整违约金系滥用自由裁量权。首先，涉案合同约定的每日按已付房款万分之一支付违约金的标准低于司法实践中通常采用的中国人民银行同期贷款利息的最低标准或每日按已付房款万分之三、万分之五支付违约金的标准。其次，曹福娣的实际损失也远非原审法院酌定的1500元违约金所能弥补。一是康利公司在没有取得建设行政主管部门房屋工程竣工验收备案表的情况下交付房屋直接导致上诉人不能及时办理房屋产权证书和完整获得房屋的所有权，影响上诉人对房屋的使用、出租、变卖、收益。二是商品房未通过建设行政主管部门竣工验收之前，房屋工程质量是否合格处于不确定状态，上诉人面临房屋不符合规划而被强制拆除、因验收不合格导致整改及重新验收等各种风险和隐患。再次，即使康利公司主张约定的违约金标准高于曹福娣的实际损失，也应承担举证责任。第四，原审法院擅自调整违约金标准进行判决违反了民事诉讼中的处分原则。原审诉讼中，康利公司明确主张即使其应承担违约责任，违约金标准也应参照同地段房屋租金价格调整。即使原审法院认为违约金过高，也应以康利公司的抗辩主张为最低的调整标准（违约金约8400元），然而原审法院无视民事诉讼的处分原则和司法的被动性，径直酌定违约金数额，判决显属不当。二、违约金兼具惩罚性，康利公司隐瞒事实向曹福娣交付房屋，主观上具有明显过错，违约金比例不应予以调整。康利公司向曹福娣交付涉案房屋时，从未告知曹福娣房屋未通过建设行政主管部门竣工验收的真实情况，其利用信息优势，隐瞒事实、恶意交付。原审法院在适用违约金条款时没有考虑到违约金具有补偿性的同时兼具惩罚性。康利公司主观恶意明显，原审法院不应调整违约金。三、商品房竣工验收备案制度是关系到无数购房者基本权益的一项严肃制度，对恶意违反者不予惩罚，将使该强制规范沦为一纸空文。康利公司的答辩意见为：1、原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、本案是依据（2014）溧民初字第1661号民事判决进行的裁判，该判决与本案系同一类型案件，已经发生法律效力并履行完毕。原审法院以生效法律文书作为认定案件事实及裁判的依据符合法律规定。3、原审判决的重要内涵是涉案房屋已于2013年9月28日事实交付，2014年4月26日仅是法定交付日，是法律上的交付。根据合同约定，交钥匙即为交付；根据法律规定，转移占有就是交付。故康利公司不应再承担2013年9月28日之后的违约责任，但原审法院仍然从公平合理的角度出发，判决康利公司给付1500元违约金，保护了曹福娣的权利，符合法律规定。本案二审争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否恰当。双方当事人二审期间均未提交新的证据。原审法院查明的事实，被上诉人康利公司不持异议。上诉人曹福娣对于原审已查明的事实没有异议，但认为原审漏查康利公司未告知曹福娣未取得商品房竣工验收备案表的事实。双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：原审法院调整降低违约金数额并无不当。理由如下：根据合同法第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案商品房预售合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向曹��娣交付涉案房屋，且交房时需取得房屋竣工验收备案证明材料，同时还约定曹福娣给予康利公司30日的交房宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需承担违约责任。据此，康利公司最迟应于2013年9月30日之前向曹福娣交付取得竣工验收备案表的房屋，否则构成违约。事实上，康利公司直至2014年4月26日方取得涉案房屋竣工验收备案表。因此，康利公司虽于2013年9月28日实际交付了涉案房屋，但此时并未达到合同约定的和法律规定的交付条件，故原审法院认定康利公司应向曹福娣承担支付违约金的责任并无不当。关于违约金的数额，由于康利公司交付涉案房屋时已开通水、电、气，曹福娣也实际接收了涉案房屋，并未导致曹福娣无法占有房屋从而产生使用费的损失，且康利公司也承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水、电、气费用，故原审法院结合本案案��，酌情确定康利公司向曹福娣支付违约金1500元，亦无不当。曹福娣上诉认为，我国合同法规定的违约金兼具惩罚性，康利公司主观上具有明显过错，故原审法院调整违约金属于适用法律错误。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国合同法规定的违约金主要以弥补填平守约方的实际损失为主，本案中，康利公司虽然应当向曹福娣支付相应的违约金，但鉴于其在涉案商品房预售合同约定的宽展期内已实际交付房屋、曹福娣已实际接收房屋、康利公司承担了涉案房屋近四个月的水、电、气费用等因素，原审法院根据公平原则对康利公司应承担的违约金进行调整降低，有事实和法律依据，故本院对曹福娣的该上诉意见不予采信。综上，曹福娣的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币287元，由上诉人曹福娣负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　晔审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一六年四月十四日书　记　员　　朱亚芳来源：百度搜索“”