（2015）园民初字第03580号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2017-09-30
案件名称
中新苏州和乔物业服务有限公司与陈明智、李娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中新苏州和乔物业服务有限公司,陈明智,李娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第03580号原告中新苏州和乔物业服务有限公司，住所地苏州工业园区星州街2号B区3楼。法定代表人陆铌，总经理。委托代理人李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人徐继旺，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告陈明智。委托代理人谈永生，江苏永德律师事务所律师。委托代理人孙晓伟，江苏永德律师事务所律师。被告李娜。原告中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称“苏州和乔物业公司”）诉被告陈明智、李娜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，由审判员陈新雄独任审判，后因被告下落不明，本院以公告方式送达了应诉通知书和开庭传票，并依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告苏州和乔物业公司委托代理人李东华，被告陈明智及其委托代理人谈永生到庭参加诉讼，被告李娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州和乔物业公司诉称，原告自2006年起先后接受中新苏州工业园区置地有限公司及苏州工业园区城邦花园业主委员会的委托向苏州工业园区城邦花园小区提供物业服务。被告陈明智、李娜系上述小区26幢603室的业主，物业面积为167.58平方米，按约定应向原告缴纳自2008年9月8日至2015年12月31日物业服务费32357.46元，但被告一直拒绝缴费并产生滞纳金129765.99元。原告依约提供物业管理服务，但被告拒不履行，原告多次催缴，发送律师函也未见效果。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院，请求法院判令：1、两被告支付拖欠的物业管理费32357.46元，并支付滞纳金139666.82元；2、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求要求两被告支付自2008年9月8日起至2016年6月30日止的物业费34569.52元，滞纳金143985.79元。被告陈明智答辩称，第一，原、被告之间并没有物业服务合同关系；第二，原告没有证据证明其具有物业管理的相应资质；第三，原告提供的物业服务并不符合合同约定，其存在对于公共照明、楼道、门厅、道路等公共设施管理不当维修不及时等服务瑕疵，且由其管理的小区消防通道和道路交通不符合标准存在严重违法的情形；第四，原告主张的2014年之前的物业费用已超过相应的诉讼时效。被告李娜未做答辩。经审理查明，被告陈明智、李娜系苏州工业园区城邦花园26幢603室的业主，房屋建筑面积为167.58平方米。2006年4月19日，由小区开发商中新苏州工业园区置地有限公司选聘的苏州和乔物业公司与陈明智签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定苏州和乔物业公司对位于苏州工业园区城邦花园小区提供前期物业服务，服务期限为小区的业主委员会成立之前，前期物业管理费为住宅2.20元/月/平方米，多层、小高层、高层住宅另收取电梯水泵运行费0.65元/月/平方米。该协议还约定物业费以半年为结算周期，业主应于每半年之首月的月末前交纳本结算周期费用。另约定若业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳费用，物业公司有权要求补交，并自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。同日，苏州工业园区城邦花园小区的开发商中新苏州工业园区置地有限公司与原告苏州和乔物业公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定的期限为2006年6月1日至2008年5月31日止（若合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止）。该合同中约定的物业费收费标准及滞纳金的计算方式同原告与陈明智签订的《苏州市前期物业管理服务协议》内容相一致。2009年、2013年原告先后两次与苏州工业园区城邦花园业主委员会签订《苏州市物业管理委托合同》，约定由原告为苏州工业园区城邦花园小区提供物业服务，合同中约定的最后服务期限为2015年12月31日，约定的物业费收费标准及滞纳金的计算方式也与《前期物业管理委托合同》的内容相一致，约定的物业费收费周期为在每年1月和7月的1日前由业主向物业公司交纳包括本年在内的半年的物业服务费。原告另陈述，在上述《苏州市物业管理委托合同》合同到期后，因小区业主委员会改选的原因，新的物业委托合同尚未签订，但小区目前仍由原告实际提供物业服务。另查明，庭审中原告与被告陈明智均确认，两被告就涉案房屋的物业费交纳至2008年9月7日止，此后的物业费尚未支付。被告陈明智提交了其分别于2015年12月3日及2016年3月22日拍摄的多组照片用以证明被告存在对于小区公共设施管理不善及维修不及时的情形。原告认为上述证据仅仅是在个别时间点拍摄的，并不能反映原告提供物业服务的整体情况，亦不能据此证明原告提供的物业服务不符合合同约定。被告陈明智还提供了由苏州市三联建设工程勘测有限公司出具的《城邦花园地形测量工程技术报告》用以证明城邦花园小区的道路存在不符合消防规范的违法情形，并认为原告作为小区的物业管理公司既未在接受小区物业管理时向开发商提出异议也未在管理中对该违法情形进行纠正，故被告有权据此不交纳物业费。对于该技术报告，原告认为，无法确认该技术报告的出具单位是否具有相应的资质，且即使该技术报告所出的结论真实，但道路的设计及建造是否符合消防规范的要求，其相应的责任也应当由小区的开发商来承担，与原告无关。上述事实，有苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业管理服务协议、前期物业管理委托合同、苏州市物业管理委托合同、《城邦花园地形测量工程技术报告》以及当事人在庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，根据原告与开发商之间签订《前期物业管理委托合同》、原告与被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》及原告与苏州工业园区城邦花园业主委员会签订的《苏州市物业管理委托合同》，原告与被告之间存在物业服务关系，原告向被告提供物业服务，被告作为业主应缴纳相应的物业服务费。被告虽抗辩称被告提供的物业服务存在重大瑕疵，不符合合同约定，但其提交的证据并不足以证明该事实，且物业服务合同系公共服务合同，对服务适当与否的评判应以相应的合同约定及大多数业主的感受为衡量依据，被告如对物业服务有不满意的问题，可通过业主委员会或自己直接与物业服务企业沟通并要求改进，被告以此为由拒绝缴纳物业管理服务费有滥用权利之嫌，故被告应依约如期缴纳物业管理服务费。另需要指出的是原告作为专门的物业服务管理单位，亦应充分重视个别业主的诉求，认真对待业主所提出的问题并尽可能予以妥善的处理或回复，以免因个别事件处置不当产生不良后果。关于被告辩称小区道路设计和建设不符合消防规范从而应当减轻并免除被告支付物业服务费义务的意见，本院认为原告是小区的物业服务的提供方，并非小区相关设施的建设方，因此小区的道路建设是否符合消防规范并不影响其依照物业委托合同提供物业服务并收取相应服务费用的权利，原告认为可据此不交纳物业费的抗辩意见，于法无据，本院碍难采信。关于被告辩称的原告所诉请的2014年之前的物业费已经超过诉讼时效的主张，本院认为物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，目前原告仍在为被告所在的苏州工业园区城邦花园小区提供物业服务，故被告抗辩称原告所诉请的物业管理服务费用已经届满的意见，本院不予采纳。关于欠缴的物业费的期间，庭审中双方确认被告的物业费支付至2008年9月7日止，此后的物业费尚未交纳，对此本院亦予以确认。另，原告在庭审中进一步要求被告将物业费支付至2016年6月30日止，因根据《苏州市物业委托合同》的约定业主应于每年的1月、7月的1日前交纳半年的物业服务费，虽然原告与苏州工业园区城邦花园业主委员会签订的上述物业委托合同已于2015年12月31日到期，但小区目前仍由原告提供相应的物业服务，可视为双方对于原《苏州市物业委托合同》进行了自然延续，相应的权利义务也应比照原合同内容确定，综上原告现要求被告物业费支付至2016年6月30日的主张符合合同约定，本院予以支持。根据上述期间并结合原告房屋面积、物业费标准等因素，经核算被告应支付的物业费金额为34569.52元。关于物业费逾期交纳的违约金，原告主张按合同约定的每日千分之三计算，该主张已明显超出法定标准及原告的实际损失，且原告也在庭审中明确表示同意本院依法予以调整，故结合被告迟延交纳物业费的时间、金额等情况，本院酌定该项费用为4500元。综上，被告陈明智、李娜应向原告苏州和乔物业公司支付物业费34569.52元、违约金4500元，两项费用合计39069.52元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈明智、李娜于本判决生效之日起十日内支付原告中新苏州和乔物业服务有限公司物业服务费34569.52元及违约金4500元；二、驳回原告中新苏州和乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，公告费300元，两项费用合计934元，由原告中新苏州和乔物业服务有限公司负担134元，由被告陈明智、李娜负担800元，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告陈明智、李娜负担部分于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 陈新雄人民陪审员 钱建和人民陪审员 徐秀英二〇一六年四月十四日书 记 员 李靖伟 百度搜索“”