（2016）粤0402民初617号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-24
案件名称
何松梅与珠海市永卓房地产代理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何松梅,珠海市永卓房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五条，第六条，第四百二十六条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初617号原告：何松梅，女，汉族，住址珠海市香洲区，公民身份号码×××0069。委托代理人：匡洁，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托代理人：黄灏林。被告：珠海市永卓房地产代理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：赵妮妮，执行董事。原告何松梅诉被告珠海市永卓房地产代理有限公司（以下简称永卓房产公司）居间合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何松梅及其委托代理人匡洁、黄灏林，被告永卓房产公司的法定代表人赵妮妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何松梅诉称：2015年8月26日，原告向徐海文购买位于珠海市香洲区人民西路×××号×××栋×××单元×××房屋，总价为人民币320000元，被告作为经纪方与买卖双方一同签订《房地产买卖合同》。合同中第5条税费承担约定：由原告在合同签订后向被告支付人民币33800元的费用用于缴纳买卖双方的税费。原告分别于10月12日与10月29日向被告支付了23800元与10000元的费用，被告收取款项后分别出具了加盖财务专用章的收据。2015年10月13日，珠海市地方税务局向原告开出了《中华人民共和国税收完税证明》，因该房屋业主徐某甲满足取得房产证超过五年及该房屋是其名下唯一房产的条件，故上述房屋过户实缴税费金额为人民币2240.23元。该房屋过户实际收取的税金明显低于原告向被告所支付的税金费用，原告遂于12月15日向珠海市香洲区工商行政管理局申诉，要求被告退回多收的税金，但被告在工商行政管理局组织的两次调解中一直推脱其辞拒绝返还多收税金，珠海市香洲区工商行政管理局于2016年1月6日出具了《消费者申诉案件调解不成确认书》，确认原告与被告双方调解未达成协议，终止调解。2016年1月11日，原告委托湖南人和（珠海）律师事务所向被告出具《律师函》，函中要求被告在收到函后三日内联系原告并返还多收的费用。三日期限到后被告仍未与原告联系返还费用事宜。原告认为，被告一直拒绝退还多收税金费用的行为已造成原告的损失。为此，原告何松梅提起诉讼，请求判令：1、被告永卓房产公司向原告何松梅返还人民币31559.77元；2、被告永卓房产公司向原告何松梅支付利息人民币343.6元（从2015年10月14日至全部款项付清之日，暂计至2016年1月14日），以上总计人民币31943.37元；3、被告永卓房产公司支付原告何松梅律师费、诉讼费等由此产生的费用。原告何松梅提交如下证据：1、上市登记簿及组织机构代码证；2、房地产买卖合同；3、广东省地方税收通用发票；4、税收完税证明；5、收据（2015年10月13日）；6、收据（2015年10月29日）；7、珠海市香洲区工商行政管理局消费者申诉案件调解不成确认书；8、湖南人和（珠海）律师事务所律师函。被告永卓房产公司答辩称：关于原告的第一条诉讼请求，我们总共签订了两份协议书，其中2015年4月16日的合同中有关于居间费用的约定，合同第5.3约定了缴纳费用的总金额。签订合同之后，原来的业主徐某乙去世，继承在他儿子名下，我方再办理了一次把房子过户到他儿子名下的手续，2015年8月26日签订了第二次房地产买卖合同，又产生了第二次交易，这是买卖双方进行了两次交易，33800元包含在2015年4月13日原告缴纳了3000元的诚意金，由我方的股东之一袁某接受了该笔钱，我方确认2015年2月26日把这笔钱已经退还给了原告，退到了原告建设银行的账户上。然后2240.43元用于首次购房的契税，这是2015年10月13日缴纳的，我方提交了2015年10月31日，当时袁某是股东，他已经领取了涉案房产的部分提成10000元，所以扣除手续费，当时我们交易费1500元交给了袁某，由于当时股东之间的协议是，股东自己成交的单量，按照70%提成，所以在2015年10月31日袁某提取了部分的提成，但在2015年6月11日，袁某以股份转让的形式转让给了我。实际上我公司没有收到这么多的利润。被告永卓房产公司提交如下证据：1、协议书；2、银联商务签购单；3、广东省地方税收通用发票（电子）；4、收据；5、收条；6、《房屋买卖合同》。经审理查明：2015年8月26日，被告永卓房产公司作为经纪方与原告何松梅以及卖方徐某甲共同签订《房地产买卖合同》，约定原告何松梅向徐海文购买珠海市香洲区人民西路1008号9栋4单元502房，总价为人民币320000元；其中合同第4条“佣金支付”约定卖方按照总价的2%或3500元向经纪方支付佣金，并于办理交税过户手续前付清，买方佣金金额部分未填写；合同第5条“税费承担”第5.3款约定：签订完本合同后3日内买方支付33800元给经纪方，用于交纳买卖双方税费后，剩余部分作为经纪方的居间佣金及综合服务费。合同签订后，原告何松梅分别于2015年10月12日与10月29日向被告永卓房产公司支付了23800元与10000元。此外，双方确认，原告何松梅还另外交纳了3000元认购金（被告永卓房产公司已退回）和5000元其他费用（包括评估费、律师费、交易费，被告永卓房产公司已按照多退少补的原则将余款退回给原告何松梅）。庭审中原、被告双方均认可原告何松梅原先是和案涉房屋原业主徐某乙以及被告永卓房产公司签订的《房地产买卖合同》，当时业主并不符合“卖方取得房产证超过五年以及卖方名下唯一房产”的条件。该合同签订后因原业主徐某乙去世，该房屋由其子徐某甲继承，也因此满足了“卖方取得房产证超过五年以及卖方名下唯一房产”的房产交易税收优惠条件，即卖方无需缴纳税费，买方仅需缴纳契税。2015年10月13日，被告永卓房产公司代原告何松梅交纳了房屋契税2240.23元。庭审中，被告永卓房产公司承认向原告何松梅收取的33800元仅实际支付了契税2240.23元，也认可房屋交易的其他费用均由买卖双方另行支付。被告永卓房产公司抗辩称，根据被告公司的内部分配规定，被告永卓房产公司收取的该33800元在扣减该笔契税后，均由被告公司当时的股东分配并提取，因此即使须返还费用，也应由其公司股东共同承担返还责任。本院认为：原告何松梅与被告永卓房产公司以及卖方徐某甲签订的《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告何松梅依据合同的约定，向被告永卓房产公司支付了33800元用于支付买卖双方的税费、佣金和服务费。但由于履行合同过程中卖方的现实情况发生变化，从而满足了“卖方取得房产证超过五年以及卖方名下唯一房产”的条件，使交易税费大大减少，实际案涉房屋交易仅实际支付了契税2240.23元，远低于合同当事人原先的预估。被告永卓房产公司在庭审中也承认实际上只代缴了2240.23元税费。本院认为，被告永卓房产公司收取的该笔费用在扣减实缴税费后，剩余的款项明显高于被告应得的居间费用，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）项的规定，原告何松梅起诉要求被告永卓房产公司返还多收取的不合理费用，理据充分，但被告永卓房产公司已经促成了买卖双方的交易，原告何松梅应向被告永卓房产公司支付合理的居间费用。参考《房地产买卖合同》的约定，本院酌定原告何松梅应按照总房款的2%向被告永卓房产公司支付中介费6400元，即被告永卓房产公司应当向原告何松梅返还多收取的不合理费用25160元（即33800-2240.23-6400=25160元），超出部分本院不予支持。被告永卓房产公司是本案《房地产买卖合同》的当事人，依法应向原告何松梅承担合同责任。至于被告公司股东之间的利润分配是其内部管理的问题，不能据此对抗公司外部的债权人，据此被告永卓房产公司关于应由公司股东承担返还责任的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告永卓房产公司拖延返还多收取的不合理费用，应当承担利息。原告何松梅要求被告永卓房产公司支付欠款自2015年10月14日起计至欠款付清之日止、按照同期银行贷款利率计算的利息，合理有据，本院予以支持。至于律师费，原告何松梅未提交证据证明，且律师费并非本案必然发生的费用，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条第（二）项、第四百二十六条，判决如下：一、被告珠海市永卓房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何松梅返还人民币25160元；二、被告珠海市永卓房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何松梅支付欠款25160元自2015年10月14日起至实际付清之日止、按照中国人民银行发布的同期同类流动资金贷款基准利率计算的利息；三、驳回原告何松梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取299元，由被告珠海市永卓房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 崔少俊二〇一六年四月十四日书记员 莫钧翔 来自