（2016）桂1402民初73号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2017-07-12

案件名称

凌乃升、韦都细等与刘红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

崇左市江州区人民法院

所属地区

崇左市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凌乃升,韦都细,刘红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1402民初73号原告凌乃升，男，1976年6月2日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区崇左市江州区。原告韦都细，女，1978年1月26日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区崇左市江州区。二原告的共同委托代理人李光诚，广西诺尔律师事务所律师。被告刘红，女，1988年7月4日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。原告凌乃升、韦都细与被告刘红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由代理审判员张敏适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理，书记员韦丹萍担任法庭记录。原告凌乃升、韦都细的共同委托代理人李光诚到庭参加诉讼，原告凌乃升、韦都细未到庭参加诉讼，被告刘红经本院传票传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凌乃升、韦都细诉称：原告与被告刘红于2014年5月26日签订了《租房定金协议》约定被告向原告支付定金30000元，拟承租原告在崇左市江州区新华路三卡安置点D002地块上的自建楼房（毛坯房）。2014年8月28日原告与被告签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将崇左市江州区新华路三卡庄安置点D002地块上的自建楼房（毛坯房）出租给被告，租赁期限为2014年8月30日起至2024年8月30日止。后双方对租金和付款方式重新进行协商，又于2015年7月6日重新签订一份《房屋（商铺）租赁合同》，约定：被告租赁房屋的前三年租金为每年110000元，原告给被告四个月的免租期（2014年8月30日至2014年12月30日）；被告应于2014年8月30日支付租金73330元，2015年2月28日支付租金55000元,2015年8月30日支付租金55000元……；如果被告逾期付款，从拖欠租金的第11日开始，原告有权每日按实欠租金的1%加收违约金；如果被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同。被告承租房屋后，于2014年8月开始进行装修，但未按照合同约定按期支付租金，已构成违约。原告多次追讨未果，现诉至法院，请求判决：1.解除原告与被告签订的位于崇左市江州区新华路三卡庄安置点D002地块上房屋的租赁合同；2.被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金100826元及支付迟延支付租金的违约金100000元（租金按每月9166元从2014年12月31日起暂计至2015年11月30日，违约金以43330元为本金从2014年8月30日起暂计至2015年11月30日、以27498元为本金从2015年8月31日起暂计至2015年11月30日，按每日1%计算违约金暂计100000元，上述款项要求顺延计至合同解除之日止）；4.被告向原告支付上述房产的占有使用费，从合同解除之日起按每月9166元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止。原告对其陈述事实，在举证期限内提供的证据有：1.《租房定金协议》一份，证明被告于2014年5月26日向原告支付30000元定金拟承租原告房屋；2.房屋（铺租）租赁合同二份，证明被告承租原告房屋的事实；3.《三卡安置点房屋建设协议书》、《证明》各一份，证明原告是租赁房屋的所有人。被告刘红未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩状。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为已放弃答辩和质证的权利；本院认为，原告凌乃升、韦都细提交的证据，真实、合法，且与本案事实相关联，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故对原告提供的证据予以确认。综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告凌乃升、韦都细系夫妻关系。位于崇左市江州区三卡屯地块编号为D002的三卡屯安置点的楼房（占地面积约163.8平方米，整栋五层半，建筑面积1000平方米）系原告凌乃升、韦都细共同共有。2014年5月26日，原告韦都细与被告刘红签订《租房定金协议》，约定被告刘红向原告支付定金30000元，拟承租原告在崇左市江州区新华路三卡屯的房屋。协议签订后，被告向原告支付了30000元定金。2014年8月28日，原告凌乃升以凌乃升、韦都细的名义与被告刘红签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告刘红向原告凌乃升、韦都细租赁三卡屯安置点的楼房10年，从2014年8月30日起至2024年8月30日止。由于双方对租金的支付时间及付款方式重新进行协商，2015年7月6日，原告凌乃升作为出租人（甲方），被告刘红作为承租人（乙方）就本案房屋又于重新签订一份《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：甲方将房屋整栋出租给乙方，用途为商住（以乙方营业执照标准的经营范围为准）；租期为10年，从2014年8月30日起至2024年8月30日止，前3年每年租金为110000元，从第四年起租金每三年递增10%；采取先付租金后使用房屋的方式，2014年8月30日支付第一期租金73330元；2015年2月28日支付第二期租金55000元；2015年8月30日支付第三期租金55000元；2016年2月29日支付第四期租金55000元；2016年8月30日支付第五期租金55000元；从2017年起每年的8月30日支付下年度租金；乙方必须按照合同约定向甲方支付租金，如乙方无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11日起，甲方有权每日向乙方收取实际拖欠租金的1%的违约金；甲方给予乙方四个月的装修期限（具体时间为2014年8月30日至2014年12月30日），期间不收取乙方进场装修的四个月的租金；若乙方拖欠租金1个月以上，视为乙方违约，甲方终止本合同；租赁期满或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的房屋及甲方提供的配套设施以良好的、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要的措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；租赁期届满或解除合同之日，双方共同检查交换房屋和设备，如发现有损坏的，由乙方修复。原告自2014年8月28日签订第一份《房屋（商铺）租赁合同》起便将房屋交付给被告装修使用至今，但被告刘红一直未按照合同约定向原告支付租金。诉讼期间，原告向本院申请撤回“判令被告立即将租赁房屋恢复原状”及“判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从合同解除之日起按每月9166元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止”的诉讼请求。本院认为，原告凌乃升与被告刘红于2015年7月6日签订的《房屋（商铺）租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，应认定合法有效。原告凌乃升与被告刘红于2015年7月6日签订的《房屋（商铺）租赁合同》实际上双方是对2014年8月28日《房屋（商铺）租赁合同》的修改及变更；2015年7月6日《房屋（商铺）租赁合同》签订后，2014年8月28日《房屋（商铺）租赁合同》便已解除。原告于2014年8月28日将房屋交付给被告刘红装修使用，但被告刘红至今仍未向原告支付租金，已超过一个月以上；根据该合同的规定，被告已构成违约，故原告请求解除与被告于2015年7月6日签订的《房屋（商铺）租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告将房屋返还原告，本院予以支持。原告要求被告向原告支付拖欠的租金100826元（租金按每月9166元从2014年12月31日起暂计至2015年11月30日，并要求顺延计至合同解除之日止），本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。2014年5月26日，被告刘红向原告支付定金30000元实际是作为签订《房屋租赁合同》的担保，2014年8月30的《房屋租赁合同》签订后，被告刘红支付的30000元定金应抵做房屋租赁的租金，因此被告应向原告支付的租金为70826元（租金暂计至2015年11月30日，2015年12月1日起至本案判决生效之日止的租金按每月9166元顺延另计）。根据原、被告于2015年7月6日签订的《房屋租赁合同》约定，被告应于2014年8月30日支付租金73330元，于2015年2月28日支付租金55000元，2015年8月30日支付租金55000元。由于原告在合同约定给被告10天的宽限期，扣除30000元定金抵做租金，被告最迟应于2014年9月9日支付租金43330元，于2015年3月10日支付租金55000元，于2015年9月9日支付租金55000元。《房屋租赁合同》还约定，若被告无故拖欠租金，原告有权每日按被告实欠租金的1%加收违约金；原、被告在合同中约定的违约金明显过高，且原告在庭审中自愿以被告实欠租金为本金，按中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金，对此本院予以支持。故被告应当向原告支付的违约金为：以43330元为本金，从2014年9月10日起计至2015年3月10日；以98330元为本金，从2015年3月11日计至2015年9月9日；以153330元为本金，从2015年9月10日计至本案判决生效之日止；均按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告凌乃升、韦都细与被告刘红于2015年7月6日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；二、被告刘红将位于崇左市江州区三卡屯地块编号为D002的三卡屯安置点的楼房返还给原告凌乃升、韦都细；三、被告刘红支付原告凌乃升、韦都细租金70826元（租金暂计至2015年11月30日，2015年12月1日起至本案判决生效之日止的租金按每月9166元顺延另计）及违约金（以43330元为本金，从2014年9月10日起计至2015年3月10日；以98330元为本金，从2015年3月11日计至2015年9月9日；以153330元为本金，从2015年9月10日计至本案判决生效之日止；均按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）。案件受理费4312元，因适用简易程序审理减半收取2156元，由被告刘红负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。代理审判员　张　敏二〇一六年四月十四日书　记　员　韦丹萍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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