（2016）粤03民终3060号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-12-02
案件名称
深圳市华富创新投资有限公司与深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司、深圳市东昶实业有限公司、深圳市好百年家居连锁股份有限公司返还原物纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市华富创新投资有限公司,深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司,深圳市好百年家居连锁股份有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终3060号上诉人（原审被告）：深圳市华富创新投资有限公司，住所地：深圳市罗湖区立新xx好年华大xxx。法定代表人：马锦惠。委托代理人：宋姝琳，广东联建律师事务所律师。委托代理人：王劲松，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审东昶公司）：深圳市东昶实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道文锦南路金安大xxx，组织机构代码：××。法定代表人：胡心怡，总经理。委托代理人：牛强，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司，住所地：深圳市福田区彩田南路彩天名xxx段。负责人：郑宋强，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市好百年家居连锁股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库xxxx层。法定代表人：韩茂盛，董事长。以上两被上诉人共同委托代理人：李纳，身份证住址：广东省深圳市福田区，系深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司员工。上诉人深圳市华富创新投资有限公司（华富公司）因返还原物纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：涉案彩天名苑裙楼第4层的原权利人为好百年投资公司。2007年8月10日，深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司（以下简称好百年福田公司）与出租方好百年投资公司签订《房地产租赁合同》，好百年投资公司将所有的位于彩田路彩天名苑裙楼1-4层房产共计建筑面积13016.73平方米租赁给好百年福田公司，租赁期限为2007年9月1日起至2017年8月31日止。07-08年租金为40元/平方米，08-09年为50元/平方米，09-10年为60元/平方米。好百年福田公司与好百年投资公司于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》约定好百年投资公司同意好百年福田公司根据经营需要将承租的房屋进行分租或转租。从2010年9月1日起租金每年逐年递增2.5%。2013年6月8日，好百年福田公司（合同甲方）、深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富公司）（合同乙方）签订《租赁合同书》，约定好百年福田公司将位于深圳市福田区彩天名苑裙楼1-4层（建筑面积约为13016.73平方米）的房屋及相关广告位及设施全部转租给华富公司，租赁合同并明确该租赁物业系好百年福田公司向他人承租，华富公司清楚了解租赁物业产权、现租赁关系以及租赁房屋物业现状，并承租租赁物业用于经营新福民文具、玩具、服装批发等专业市场。租赁合同第一条“租赁物业”中明确租赁房屋房地产权证载明建筑面积共13016.73平方米，其中第一层建筑面积2379.96平方米，第二层建筑面积3461.65平方米，第三层建筑面积3518.39平方米，第四层建筑面积3656.72平方米；第三条“租赁期限及免租期”约定，租赁期限自租赁物业交付之日起算至2017年8月31日止，自租赁房屋交付之日起3个月作为华富公司免租期，免租期限届满之次日为开始计租日。第五条“租金及其他费用”约定，租金为综合租金，包括租赁房屋租金、设备设施使用费、商场内外广告位的使用费、招牌位使用费等，但不包括华富公司应独立承担的费用，起租日开始第一年租金标准为120元/平方米，自第二个合同年度开始，每一合同年度的租金标准在上个合同年度租金标准的基础上逐年递增3%，即第二年租金标准为123.6元/平方米，第三年为127.31元/平方米，第四年为131.13元/平方米。华富公司应于每月5日前向东昶公司支付当月租金，逾期，则每逾期一天，按所欠租金的千分之一支付违约金。因深圳市东昶实业有限公司（以下简称东昶公司）向深圳市中级人民法院申请收购好百年投资公司所有的彩天名苑第四层，深圳市中级人民法院裁定将第四层过户至东昶公司名下。东昶公司以好百年福田公司、好百年公司为共同被告，向原审法院提起诉讼，案号为（2014）深福法民三初字第631号。请求判令好百年福田公司、好百年公司共同向东昶公司支付拖欠的租金以及解除双方之间的租赁合同。原审法院经审理，于2014年12月19日作出（2014）深福法民三初字第631号民事判决书。在该判决书中，原审法院查明好百年福田公司请求原审法院确认双方租赁合同已解除，并同意按照补充协议约定的租金标准即67.88元/平方米向东昶公司支付自2014年3月17日起的未付租金。则2014年9月1日至2015年8月31日的租金为每月248234.6元/平方米。原审法院认为好百年福田公司请求法院确认合同解除的意思与东昶公司诉请解除合同的主张形成合意，双方合同关系自该日解除。并判决：案外人深圳市好百年投资发展有限公司与好百年福田公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》、2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》有关彩天名苑4层的部分于2014年12月17日解除；好百年福田公司向东昶公司支付2014年3月17日至2014年12月2日的租金2113857.82元，好百年公司承担补充清偿责任。该判决于2015年1月22日生效。原审法院受理的案号为（2014）深福法民三初字第358号，好百年福田公司与华富公司租赁合同纠纷，2015年1月19日开庭审理过程中，华富公司提交2015年1月12日，东昶公司向华富公司出具的房产移交通知函。上面载明，2014年12月19日，福田法院判决原业主好百年投资公司与好百年福田公司的合同及补充协议于2014年12月17日解除，现东昶公司决定收回该房产，鉴于华富公司为该房产的实际使用方，要求华富公司提前做好腾退房屋准备。2015年4月23日，好百年福田公司向华富公司发出通知函。告知华富公司，东昶公司为彩田名苑大厦第4层的业主，好百年福田公司与东昶公司的合同于2014年12月17日解除，并要求华富公司与东昶公司接洽。另查，彩天名苑裙楼系位于深圳市福田区彩田路以东、福田路以西、深南路以南、福华路以北的多层商业用房。该区域多层商业用房二楼以上，2015年上半年度房屋租赁指导租金标准为40元/平方米/月。一审庭审中，好百年福田公司陈述其与原业主好百年投资公司的合同没有就单层的单独租金进行约定，仅约定了1-4层的综合租金。好百年福田公司与华富公司之间的合同也未就单层租金进行约定。2014年12月3日至12月17日止的租金确实未支付。华富公司当庭陈述称第四层现在处于空置状态。东昶公司诉讼请求：1、好百年福田公司、好百年公司、华富公司向东昶公司实际返还占有房屋；2、好百年福田公司、好百年公司向东昶公司返还拖欠的房屋租金120113.51元；3、华富公司向东昶公司支付逾期腾房占有使用费11191382.96元（参照当地标准100元/平方米的价格，自2014年12月18日起计算至华富公司实际付清之日止）；4、本案的诉讼费用及其他相关费用由好百年福田公司、好百年公司、华富公司承担。后东昶公司将第三项诉讼请求变更为，要求华富公司向东昶公司支付逾期腾房占有使用费2274432.6元（参照合同标准123.6元/平方米的价格，自2014年12月18日起计算至华富公司实际付清之日止）。一审庭审中，东昶公司明确诉讼请求第一项是请求好百年福田公司、好百年公司、华富公司共同向东昶公司返还涉案房产；诉讼请求第二项的租金系从2014年12月3日计算至2014年12月17日，共计15天，按照月租金248234.6元/月的标准进行计算。248234.6×15天÷31天=120113.51元。原审法院认为：东昶公司依据深圳市中级人民法院的裁定书，取得涉案房产的所有权。在生效判决判令东昶公司与好百年福田公司之间的租赁合同关系自2014年12月17日解除后。东昶公司有权要求好百年福田公司以及次承租人华富公司返还涉案房屋。关于2014年12月3日至2014年12月17日的租金，好百年福田公司一审当庭陈述没有支付，东昶公司有权要求好百年福田公司支付上述期限内的租金。东昶公司主张租金为120113.51元（248234.6元/月÷31天×15天），没有超过其可主张的范围，原审法院予以支持。好百年福田公司系好百年公司的下属分公司，对于好百年福田公司不能清偿的上述债务，好百年公司应承担补充清偿责任。关于东昶公司诉请华富公司支付逾期腾房占有使用费的问题。因好百年福田公司与原业主之间的租赁合同，以及好百年福田公司与华富公司之间的租赁合同均未约定第四层的租金计算方式。而作为商业用房，第一层临街铺面的租金应远远高于第四层的租金。在没有证据证明原业主与好百年福田公司，或好百年福田公司与华富公司就第四层的租金有过约定的情况下，东昶公司主张按照好百年福田公司与华富公司之间租赁合同约定的综合租金标准来计算房屋占有使用费，没有事实依据，原审法院不予确认。原审法院参照2015年上半年福田区房屋租赁指导租金标准，同一区域的多层商业二楼以上用房的租金为40元/平方米/月进行计算，则每月的房屋占有使用费为40元/平方米/月×3656.72平方米=146268.8元。自2014年12月18日起计算至华富公司与好百年福田公司实际向东昶公司返还涉案房产之日止。华富公司抗辩在收到东昶公司通知前，并不清楚东昶公司与好百年福田公司之间的租赁合同已经解除。因此华富公司不存在向东昶公司支付占有使用费的问题。但华富公司承租涉案房产，是基于好百年福田公司向业主承租了涉案房产。在好百年福田公司与原业主好百年投资公司的租赁合同已经解除的情况下，华富公司占有房屋的行为事实上变成了无权占有，东昶公司有权要求其支付逾期腾房的占有使用费。对于华富公司的该项辩称，原审法院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司、深圳市华富创新投资有限公司应于判决生效之日起三十日内向深圳市东昶实业有限公司返还位于深圳市福田区彩田路3010号彩天名苑裙楼第四层房产；二、深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司应于判决生效之日起十日内向深圳市东昶实业有限公司支付租金120113.51元；三、深圳市好百年家居连锁股份有限公司对深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司上述判项二确定的债务不足清偿部分承担补充清偿责任；四、深圳市华富创新投资有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市东昶实业有限公司支付逾期腾房占有使用费（使用费自2014年12月18日起，按照每月146268.8元的计算标准，计算至深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司、深圳市华富创新投资有限公司实际向深圳市东昶实业有限公司返还涉案房产之日止）；五、驳回深圳市东昶实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25956元（已由东昶公司预交），因适用简易程序而由原审法院收取的12978元，由东昶公司负担9764元，好百年福田公司负担651元，好百年公司对好百年福田公司负担不足清偿部分，承担补充清偿责任，华富公司负担2563元。华富公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项，改判待(2014)深福法民三初字第358号案取得生效判决后再返还涉案房产；二、撤销一审判决第四项，改判好百年福田公司承担房屋占有使用费；二、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、如一审查明的事实，上诉人是因为好百年福田公司的转租行为合法占有使用房屋，上诉人承租涉案房屋后，好百年福田公司作为转租人不予解决房屋消防、电梯、不能再次转租、租赁期限过短等各项问题，更主动要求解除其与所有权人的《房屋租赁合同》，严重违反合同约定。现因好百年福田公司违约导致无法继续承租，则上诉人投入的装修与招商等损失需向好百年福田公司索赔，而涉及具体索赔的纠纷【一审案号为(2014)深福法民三初字第358号案】仍在审理状态，房屋的装修等各项损失尚未确定，故涉案房屋目前无法返还。二、东昶公司主张支付房屋占有使用费对象错误，应由好百年福田公司支付房屋占有使用费。1、东昶公司与好百年福田公司房屋租赁合同解除后，好百年福田公司没有履行任何交接义务，也怠于通知上诉人配合返还房屋，对逾期交房负有主要责任，应由好百年福田公司支付房屋占有使用费。2、且在上诉人与好百年福田公司的纠纷【(2014)深福法民三初字第358号案】中，对于涉案房屋租赁合同的履行，好百年福田公司具有明显过错，应该赔偿上诉人的装修损失并承担违约责任，该部分赔偿与应支付给好百年福田公司的租金冲抵，则视为上诉人实际上已经支付了占有使用房屋的对价，东昶公司无权再要求上诉人支付房屋占有使用费，故应由好百年福田公司支付房屋占有使用费。综上，请二审法院依法改判。东昶公司口头答辩称：一、一审判决上诉人承担的占用费明显过低，没有法律依据。根据好百年福田公司与上诉人之间租赁合同约定的价格，应当按照123.6元/平方米进行计算。二、上诉人在一审答辩中也主张可以接受67.88元/平方米的标准。对判决的其他方面没有异议。好百年福田公司、好百年公司共同口头答辩如下：一、好百年福田公司与东昶公司就彩天名苑第4层物业进行了书面交接，但该物业被华富公司控制，因此应当向华富公司主张返还物业。二、在（2014）深福法民三初字第631号生效判决中，好百年公司与东昶公司已经解除了第4层租赁合同，解除合同是在2014年12月17日。合同解除后，我方向华富公司发出书面的移交函，要求向东昶公司移交涉案物业。但华富公司拖延至今仍未返还。因此，合同解除后的占用费理应由华富公司承担。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷案件。根据华富公司的上诉内容，本案的争议焦点为华富公司是否应支付2014年12月18日起占用期间的房屋使用费。本院认为，根据生效判决认定的和一审查明的事实，案外人深圳市好百年投资发展有限公司与好百年福田公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》、2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》有关彩天名苑4层的部分于2014年12月17日解除，东昶公司为涉案物业的所有人，好百年福田公司作为上诉人的出租方已经书面通知上诉人业主变动的情况并要求上诉人向东昶公司移交涉案物业，因此，一审判决上诉人作为物业的实际使用人支付2014年12月18日起占用期间的房屋使用费并无不当，本院对此予以维持。至于上诉人与好百年福田公司之间的租赁合同纠纷，双方可另寻法律途径解决。综上，华富公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24995元，由华富公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一六年四月十四日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：