（2016）浙03民终1419号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-27
案件名称
温州天乙物业管理有限公司与卢迎物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州天乙物业管理有限公司,卢迎,温州市惠中物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1419号上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司，住所地：温州市火车站站南商城E幢M层。法定代表人：陈颖汉，公司董事长。委托代理人：丛丽娜，公司员工。委托代理人：陈丽霞，公司员工。被上诉人（原审被告）：卢迎。原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区环城东路301号金润花苑A幢11室。法定代表人：吴绿妹，总经理。委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。上诉人温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第134号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，卢迎系站南商贸城C幢02-2房产的业主，房产的总面积为20.87平方米。天乙物业公司与卢迎于2004年3月15日签订《物业管理公约》，约定天乙物业公司为卢迎提供物业服务。温州市物价局文件温价房（2001）175号规定站南商贸城商住小区非住宅部分综合服务费标准为每月每平方米1.5元以下。2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会决议，解聘天乙物业公司。2008年4月17日，站南商贸城小区业主委员会与温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中物业公司）签订《物业服务合同》，约定站南商贸城小区由第三人惠中物业公司提供物业服务，住宅物业费按0.6元每月每平方米计收，高层物业费按1元每月每平方米计收，商业按1.5元每月每平方米计收，物业服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、天乙物业公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理。其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施、水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责”。第三款内容为“小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。2013年4月1日，站南商贸城小区业主委员会与惠中物业公司续签《物业服务合同》，约定物业服务期限为2013年4月24日至2014年4月24日，服务期限届满前3个月，站南商贸城小区业主委员会未将续聘或解聘意见通知惠中物业公司，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，物业服务费约定不变。惠中物业公司在站南商贸城小区提供物业服务的期限截止至2015年4月。卢迎已向天乙物业公司支付2005年1月份前的物业服务费。原判认为，小区业主负有交纳物业服务费的义务，同时也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，不能代表业主行使上述权利，故会议纪要不具有约束天乙物业公司、卢迎或惠中物业公司的合同效力。2008年1月24日，涉案小区业主大会通过决议解除与天乙物业公司的物业服务关系，并于同年4月17日通过业主委员会选聘惠中物业公司从同年4月25日起为小区提供物业服务，也没有决定继续选聘天乙物业公司为小区非住宅部分提供物业服务。因此，天乙物业公司为涉案小区提供的物业服务关系于2008年4月24日已经终止。关于2005年1月至2008年4月24日间的物业管理费，因天乙物业公司的主张已超过诉讼时效，也没有证据证明有诉讼时效中止、中断的事实，故其主张该期间内的物业管理费，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回天乙物业公司的诉讼请求。本案受理费50元，由天乙物业公司负担。宣判后，天乙物业公司不服，向本院提出上诉，称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立业主委员会，于2008年4月24日聘请惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，后业主委员会成员强行侵占了天乙物业公司的办公室引发了纠纷。事件发生后，在瓯海区政府的协调下，温州庆丰房地产开发有限公司及商业业主代表钟松和、站南商贸城业主委员会成员及业主代表于2008年11月24日签订了《站南商贸城纠纷协调会议纪要》。根据该会议纪要的规定，站南商贸城实行商住分离的物业管理模式，并确定住宅用房部分由惠中物业公司提供物业服务，商业用房部分由钟松和及其聘请的天乙物业公司提供物业服务。卢迎的用房明显不属于住宅用房，所以天乙物业公司对卢迎享有物业管理的权利和义务，且事实上天乙物业公司一直履行着物业服务的义务。综上，请求撤销原判并依法改判。卢迎答辩称：站南商贸城自2008年4月开始由惠中物业公司提供物业服务，并非天乙物业公司提供物业服务。原审判决正确。惠中物业公司答辩称：天乙物业公司与卢迎之间的物业服务合同关系已经于2008年4月终止。涉案小区自2008年4月之后由惠中物业公司提供物业服务。法律规定一个小区只能由一个物业进行管理。天乙物业公司主张涉案小区实行商住分离的物业管理模式缺乏事实和法律依据。会议纪要也未明确对小区进行物业服务区域分割，也无权进行分割，该会议纪要对卢迎及惠中物业公司均没有约束力。各方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，天乙物业公司上诉主张《站南商贸城纠纷协调会议纪要》已确定站南商贸城物业服务实行商住分离，其据此享有对站南商贸城商业用房部分进行物业管理的权利，但是经审查，该会议纪要中并无明确由天乙物业公司负责站南商贸城商业部分的物业管理，且在该会议纪要第四部分第（三）条明确规定小区内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁管理，商业部分的卫生清理由商业业主自行负责。因此，天乙物业公司以该会议纪要为依据要求卢迎支付物业管理服务费，依据不足，本院不予采信。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。2008年1月24日站南商贸城小区业主委员会作出决议解聘天乙物业公司之后，已于2008年4月17日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务。在业主委员会与惠中物业公司签订的物业服务合同中，已明确约定了住宅部分与商业部分的物业费收取办法，且卢迎亦认可2008年4月之后一直由惠中物业公司提供物业服务以及其将物业费交由惠中物业公司收取的事实。故天乙物业公司诉请卢迎支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，天乙物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 蕾代理审判员 郭阳平代理审判员 钟志亮二〇一六年四月十四日代书 记员 戚彬滨 关注公众号“”