（2016）沪0117民初3853号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-01
案件名称
上海路利物业管理有限公司与林怡美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初3853号原告上海路利物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王义贵，总经理。委托代理人刘永禄，上海市志君律师事务所律师。委托代理人焦君玲，上海市志君律师事务所律师。被告林怡美，男，1969年12月9日生，汉族，住江西省上饶市，现住上海市松江区。原告上海路利物业管理有限公司与被告林怡美物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人焦君玲、被告林怡美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海路利物业管理有限公司诉称：原告与上海市松江区某某商苑业主大会签订《物业服务合同》，合同约定，由原告为坐落于上海市松江区XX路XX弄的某某商苑提供物业服务，其中商业用房的物业费为每月3.2元／平方米。物业服务费应按季度缴纳，逾期缴纳的按日收取物业服务费千分之一的违约金。被告为该广场1号楼401室至411室物业的实际使用人，经营家利家商务酒店，该物业建筑面积1，206.61平方米。2012年8月1日，被告从案外人陈某某处受让该家商务酒店时，承诺按原租赁合同执行，自2012年8月1日起，由被告向原告缴纳物业费。合同履行至今，原告依约为被告所在商业广场提供物业服务，但被告拒不履行缴付义务，原告此前已就2013年、2014年的物业费对原告提起过诉讼。2015年度物业费，经原告多次催讨，被告分文未付。原告无奈，只得再次诉至法院，诉请判令：一、被告支付原告自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费46，333.82元；二、被告支付原告延期交纳物业服务费的违约金6，382.49元。审理中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告支付自延期付款之日起，至实际支付之日止，按日千分之一标准计算的违约金。被告林怡美辩称：欠费金额及欠费时段属实，被告没有支付物业服务费的原因是被告使用的房屋存在外墙漏水，原告至今未能维修好，影响被告正常经营。被告同意支付物业费40，000元，但不同意支付违约金。经审理查明：2014年4月1日，原告与上海市松江区某某商苑业主大会签订《物业服务合同》，该合同约定，物业服务期限约定自2014年4月1日至2019年3月31日止，该合同第七条对物业收费标准为3.20元每月每平方米。合同第十条约定物业费按季度交纳，业主应在年底前履行交纳义务。若业主逾期交纳，按日收取服务费千分之一的违约金。另查明：本院已生效的（2014）松民三（民）初字第932号民事判决书及（2015）松民一（民）初字第2825号民事判决书载明以下事实：“松江区松汇东路XXX弄XXX号401室至406室的登记权利人为案外人杨某某，407室至411室登记的权利人为案外人叶某某。案外人杨某某、叶某某与陈某某就上述房屋签订了房屋租赁合同，约定：杨某某、叶某某将上述401室至411室，合计建筑面积1，206.61平方米出租给陈某某；租赁期限自2010年9月15日至2020年11月30日；租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用均由陈某某负担。合同另对其他事项进行了约定。该合同落款处出租方签字为叶某某、杨某某及两人的委托代理人阮诗球，承租方签字为陈某某。陈某某租赁房屋后用于开设家利家商务宾馆。2012年8月1日，被告从陈某某处受让了家利家商务宾馆，被告承诺按原合同执行，租金从2012年8月1日开始由其��付”。又查明：被告从陈某某处受让了家利家商务宾馆后，并未按约交纳物业费，原告遂于2014年3月向本院提起诉讼，本院审理后于2014年6月6日作出（2014）松民三（民）初字第932号民事判决，后被告履行了该判决确定的义务，付清了截止至2013年12月30日前的物业服务费。后被告未支付2014年度物业费，原告遂于2015年3月向本院提起诉讼，本院审理后于2015年4月30日作出（2015）松民一（民）初字第2825号民事判决，后被告履行了该判决确定的义务，付清了截止至2014年12月31日前的物业服务费。此后，被告又借故拒绝支付2015年度物业费，原告催讨未果，遂再次向本院提起本次诉讼。以上事实，有物业服务合同、房屋租赁合同、民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订���物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。原告依照《物业服务合同》的约定为被告系争房屋所在小区提供有偿的物业管理服务，被告作为涉案房屋的实际使用人应当负有向原告履行支付物业管理费的义务。现原告要求被告支付拖欠的2015年度物业管理费46，333.82元，合法有据，本院予以支持。因被告未按约支付物业费，已构成违约，应当按照物业服务合同的约定支付违约金。关于违约金起算日期，因《物业服务合同》第十条载明按季度交纳，年底前履行交纳义务，故本院认为物业费的最后交纳日期应为每年度的年底，违约金起算日期应为次年的1月1日，本案即为2016年1月1日。原告认为应从每季度末分别计算的主张，本院不予支持。关于违约金计算标准，因原告主张的违约金计算标准过高，本院予以调整，按未付物业费数额的日万分之五标准计算至实际支付之日。被告拒付物业费的理由不成立，本院对其辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院%26lt；关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告林怡美于本判决生效之日起十日内支付原告上海路利物业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费46，333.82元；二、被告林怡美于本判决生效之日起十日内支付原告上海路利物业管理有限公司逾期支付物业费的违约金，以46，333.82元为基数，自2016年1月1日起，按日万分之五标准计算至实际支付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和��民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，118元，减半收取559元，由被告林怡美负担（于本判决生效后七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 屈年春二〇一六年四月十四日书 记 员 郁 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院%26lt；关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 百度搜索“”