（2016）苏05民终839号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-27
案件名称
苏州市相城区绿原城乡建设有限公司与苏州特安智能工程有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州特安智能工程有限公司,苏州市相城区绿原城乡建设有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终839号上诉人（原审被告）苏州特安智能工程有限公司，住所地苏州市西环路883号。法定代表人檀拾林，该公司总经理。委托代理人曾泽东，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市相城区绿原城乡建设有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦504室。法定代表人蒋陈，该公司总经理。委托代理人张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。上诉人苏州特安智能工程有限公司（以下简称特安公司）因与被上诉人苏州市相城区绿原城乡建设有限公司（以下简称相城绿原公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年11月，相城绿原公司（甲方）与特安公司法定代表人檀拾林（乙方）签订《万家邻里生活广场定购协议书》，约定乙方向甲方定购万家邻里生活广场A幢820-823室四套房屋。2015年2月16日，相城绿原公司（甲方）与特安公司（乙方）签订编号为苏房商相合同201502160060号商品房买卖合同，约定乙方向甲方购买本市相城区元和街道阳澄湖西路1299号8A20室商品房，建筑面积48.05平方米，总价413484元，于2015年3月15日前一次性支付。合同第7.2条约定，买受人未按约支付房价款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，特安公司未按约支付购房款。2015年7月17日、7月24日，相城绿原公司两次发函催告特安公司履行付款义务；8月31日，因特安公司未按约支付购房款，相城绿原公司书面通知特安公司解除涉案房屋买卖合同并要求特安公司赔偿损失、协助办理网上备案注销手续，该解除通知特安公司于2015年9月1日签收。一审审理中，特安公司陈述称系其挂靠在江苏文正工程有限公司（以下简称文正公司），为相城绿原公司的母公司苏州绿原城乡建设有限公司（以下简称苏州绿原公司）的农村金融中心智能化安装工程进行施工，苏州绿原公司结欠其工程款。后应苏州绿原公司要求，其在房地产市场低迷的阶段认购相城绿原公司开发的涉案房屋，且双方就前述工程款抵充涉案购房款达成口头协议。为此，特安公司提供其与文正公司合作协议书、苏州绿原公司工程造价咨询报告书、苏州绿原公司企业信息公示查询档案及苏州绿原公司负责人与其法定代表人谈话录音一份。相城绿原公司对涉及农村金融中心智能化安装工程结算的材料表示关联性不予认可，对录音材料真实性不予认可，否认其曾与特安公司达成就上述工程款与涉案购房款抵充的一致意见。以上事实，有相城绿原公司提供的定购协议、房屋买卖合同、付款凭证、催款函、律师函及邮寄凭证及当事人陈述等证据予以佐证。原审原告相城绿原公司的诉讼请求为：1、确认双方签订的编号为苏房商相合同201502160060号商品房买卖合同已于2015年9月1日解除，特安公司配合办理网上备案注销手续；2、判令特安公司支付相城绿原公司违约金41348.40元；3、本案诉讼费用由特安公司承担。原审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案系因特安公司未能按约支付房款所致，根据合同约定，买受人逾期支付购房款超过60天的，出卖人有权解除合同；现因特安公司未按约在2015年3月15日前付清购房款，经相城绿原公司催告仍未履行付款义务，相城绿原公司于2015年8月31日以书面方式通知特安公司解除涉案房屋买卖合同，符合合同约定，因该书面通知于同年9月1日特安公司签收，故相城绿原公司主张要求确认涉案房屋买卖合同于2015年9月1日解除的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，特安公司应及时协助相城绿原公司办理涉案房屋买卖合同网上备案注销手续，故对相城绿原公司主张的该项诉请，原审法院亦予以支持。特安公司抗辩称已与相城绿原公司达成就相关工程款抵充购房款的抗辩意见，未能提供有效证据证明，且根据特安公司举证的证据材料，支付特安公司工程款的主体并非相城绿原公司，鉴于相城绿原公司对特安公司抗辩的意见亦不予认可，原审法院对该项抗辩意见不予采纳。至于特安公司抗辩称按照相关司法解释之规定，买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月合理期限仍未履行的，另一方当事人有权解除合同，现相城绿原公司在2015年7月催告后两个月后即行使合同解除权，于法无据的观点，原审法院认为，该条司法解释规定后设有一除外情形即“当事人另有约定的除外”，故该条规定并不排斥当事人通过意思自治原则对合同解除权的行使条件自行约定，现因双方合同约定买受人逾期付款超过60日出卖人即有权解除合同，相城绿原公司依据合同约定解除涉案合同并无不当，故对特安公司该项抗辩意见，原审法院亦不予采纳。关于相城绿原公司主张解除合同违约金，系按合同约定以总房款10%进行主张，特安公司对此提出异议，认为因房地产市场回暖，相城绿原公司解除合同后并无实际损失，要求调整违约金。原审法院认为，涉案合同解除系因特安公司未按约履行付款义务所致，特安公司系违约方，虑及违约责任兼具惩戒违约行为、弥补守约方损失的两项功能，结合相城绿原公司陈述其因特安公司违约，存在资金回笼成本、无法二次销售机会成本损失及实现债权费用等损失，原审法院认为相城绿原公司按合同约定总房款的10%即41348.40元主张解除合同违约金，未超合理限度，对特安公司要求调低违约金的抗辩意见不予采纳，支持相城绿原公司该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，原审法院判决：一、确认苏州市相城区绿原城乡建设有限公司与苏州特安智能工程有限公司签订的编号为苏房商相合同201502160060号商品房买卖合同于2015年9月1日解除。二、苏州特安智能工程有限公司于判决生效之日起十日内协助苏州市相城区绿原城乡建设有限公司办理上述商品房买卖合同网上备案注销手续。三、苏州特安智能工程有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市相城区绿原城乡建设有限公司违约金41348.40元。案件受理费8124元，减半收取4062元，由苏州特安智能工程有限公司负担，于判决生效之日起十日内直接向苏州市相城区绿原城乡建设有限公司履行。上诉人特安公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我方没有违约，相城绿原公司拒绝履行以房抵债约定，导致合同目的落空系纠纷原因，我方不应承担违约责任。二、即使我方违约成立，解约之诉不应适用违约金这一责任形式。1、最高人民法院公报案例中有观点认为合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律效果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。2、梁慧星教授认为：“但因合同解除，原合同关于逾期罚款的约定已失效，且解除合同的赔偿损失只是赔偿机会损失，不应该再按原合同计算罚款，法庭可以根据案件事实决定一个对双方都比较公正的损失赔偿金额。”故相城绿原公司要求确定合同解除与依据被解除合同主张违约金的诉请相互矛盾，应由法庭基于公平原则另行确定责任形态。三、违约责任金额偏高，双方互有过错，望二审予以调整。四、合同解除日期认定错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款中规定“当事人另有约定的除外”，其中“另有约定”如何理解，我方认为该条系指对催告期限另有约定。合同约定的“逾期付款超过60日”只是解除权可以行使的起始日期。相城绿原公司于2015年7月24日委托律师发函催告，到2015年9月7日起诉，合同解除之日应确定为2015年10月24日，原审认定合同于2015年9月1日解除不当。综上，请求二审改判我方不承担违约金责任，双方分担两审诉讼费用。被上诉人相城绿原公司二审辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，我方对原审判决没有异议，特安公司也未向二审法院提交新证据，据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为：双方当事人2015年2月16日签订的商品房买卖合同合法有效，各方均应按约履行。合同约定特安公司应在2015年3月15日前付清房款，逾期付款超过60天的，相城绿原公司有权解除合同。特安公司未能按期支付房款构成违约，相城绿原公司于2015年8月31日发函解除合同符合上述合同约定。本案系合同约定的解除条件成就，解除权人行使解除权。特安公司上诉主张依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系针对合同法定解除条件的进一步规定，不适用于本案。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，特安公司于2015年9月1日收到解除函，故原审判决认定双方合同于2015年9月1日解除并无不当。特安公司上诉认为相城绿原公司拒绝履行以房抵债约定违约在先，但未能提供充分证据证实双方之间存在以房抵债的约定，故对该主张不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。本案合同解除的违约责任在特安公司，按照合同约定应承担总房款10%的违约金计41348.40元，特安公司并无证据证明约定的违约金过分高于违约对相城绿原公司造成的损失，故对相城绿原公司要求特安公司按约承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，特安公司的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由上诉人苏州特安智能工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一六年四月十四日书 记 员 张维雯 搜索“”