（2016）苏0205民初460号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-30
案件名称
罗康迅与陈丽、陈桂芳等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗康迅,陈丽,陈桂芳,陈桂兴
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十八条第一款，第十九条，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0205民初460号原告罗康迅。委托代理人卢永康，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被告陈丽。被告陈桂芳。委托代理人龚静，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者，受陈丽、陈桂芳共同授权委托。被告陈桂兴。原告罗康迅与被告陈丽、陈桂芳、陈桂兴农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行审理。原告罗康迅及其委托代理人卢永康，被告陈桂芳及其与陈丽共同的委托代理人龚静到庭参加诉讼。被告陈桂兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗康迅诉称，2013年5月初，其经同事介绍认识陈丽，后陈丽主动提出向其出卖自己的一处房产。2013年5月29日，其经过实地看房表示同意购买，双方签订房屋地产转让合同，由其购买坐落于锡山区东港镇亚光村委会窑场5号的房屋。其分5次支付了购房款168000元，陈丽出具了相应收条，并承诺在一个星期内交付房屋，如若违约，愿支付所付全款的10%即16800元作为违约金。后陈丽拒绝搬出房屋，不能兑现房屋买卖的合同约定。其多次要求陈丽退还购房款，但陈丽未能退还。2014年3月15日，双方发生纠纷，经锡山区东港镇亚光村人民调解委员会调解，其与陈丽签订调解协议，并由陈桂芳、陈桂兴提供担保。协议签订当场，陈丽退还30000元。后经多次催讨，陈丽归还6290元，至今拖欠131710元未还。故请求判令陈丽、陈桂芳、陈桂兴连带退还上述款项，并支付违约金16800元。被告陈丽、陈桂芳共同辩称，陈丽与罗康迅签订的房屋地产转让合同无效，根据双方签订的人民调解协议书，约定还款金额为150000元，后陈丽归还36290元，另微信转账1400元，实际尚欠112310元。人民调解协议并约定，陈丽在罗康迅处所书写的所有借条、收条均作废，故2013年10月25日收条中所约定的10%的违约金应作废，人民调解协议并未就违约金作出明确约定，故违约金不应承担。被告陈桂兴未作答辩也未提供任何证据。经审理查明，2013年5月29日，陈丽与罗康迅签订房屋地产转让合同，约定陈丽将位于锡山区东港镇亚光村委会窑场5号的房屋及附属物出卖给罗康迅，总价款为168888元。合同签订后，罗康迅陆续向陈丽付款168000元。2013年10月25日，陈丽向罗康迅出具收条，确认总额全部给清，168000元，陈丽家一个星期把房子转交给罗康迅，有一方违约就罚款10%。后因陈丽无权处置房屋，罗康迅要求陈丽归还款项，双方发生纠纷。2014年3月15日，罗康迅与陈丽在无锡市锡山区东港镇亚光村人民调解委员会的调解下签订人民调解协议书，协议书确认原双方签订的房屋转让合同因违反法律相关规定，属于无效合同；陈丽愿意返还罗康迅已支付的房屋转让款计150000元，在协议签订生效后当场支付30000元，在2015年2月15日前支付50000元，在2015年6月30日前支付30000元，余款40000元在2015年阴历年底前支付结清；本纠纷就此作一次性处理，陈丽此前在罗康迅处所书写、留存的所有借条、收条均作废等。陈桂芳、陈桂兴作为担保人在上述协议书上签字。后陈丽陆续付款36290元。陈丽主张其另以微信支付1400元，但未提供证据予以证明，罗康迅对此不予认可。上述事实，有房屋地产买卖合同、收条、人民调解协议书及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，罗康迅与陈丽、陈桂芳、陈桂兴签订的人民调解协议书是罗康迅、陈丽在履行房屋地产房屋买卖合同过程中发生纠纷，在人民调解委员会调解下签订，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，陈丽应向罗康迅返还房屋转让款150000元，现陈丽已付款36290元，故其还应支付113710元。罗康迅主张以实际支付的房款168000元为基数计算陈丽应返还的款项，与人民调解协议书约定不符，本院不予采纳。陈桂芳、陈桂兴作为担保人，应承担相应保证责任，并在承担保证责任后，有权向陈丽追偿。关于罗康迅主张的违约金，虽陈丽出具的收条确约定有一方违约就罚款10%，但人民调解协议书产生在收条之后，未约定违约金，且明确陈丽此前在罗康迅处所书写、留存的所有借条、收条均作废，故罗康迅主张按照168000元的10%计算违约金，本院不予支持。陈丽、陈桂芳所辩另有1400元微信还款，未提供证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈丽于本判决生效后十日内向罗康迅给付113710元；二、陈桂芳、陈桂兴对陈丽的上述付款义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后有权向陈丽追偿；三、驳回罗康迅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，减半收取1635元，由罗康迅负担385元，陈丽、陈桂芳、陈桂兴共同负担1250元（罗康迅同意其预交的诉讼费中的剩余部分1250元由陈丽、陈桂芳、陈桂兴于本判决生效后十日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审判员 王碧云二〇一六年四月十四日书记员 郑超云本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国担保法》：第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：