（2016）豫0108民初625号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-29
案件名称
叶大敏与郑州中元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶大敏,郑州中元置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0108民初625号原告叶大敏，女，汉族，1979年4月7日出生。委托代理人李俊霞，河南规范律师事务所律师。被告郑州中元置业有限公司，住所地，郑州市惠济区，统一社会信用代码：91410100554227506R。法定代表人谢珊雅，该公司董事长。委托代理人高国亮，河南陆达律师事务所律师。委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。原告叶大敏与被告郑州中元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月19日受理后，依法由审判员李岚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李俊霞、被告委托代理人高国亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年5月6日签订合同编号为1300455的《商品房买卖合同》，该合同约定首付款为681252元，剩余680000元按揭贷款，同时约定被告应于2015年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，以及符合双方合同约定的商品房交付原告使用。原告已依约定付清房款，但是被告找各种理由拒绝交付涉案房屋，直至交房最后期限仍拒绝履行交房义务，现被告依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”行使解除权，请求判令解除原、被告于2013年5月16日签订合同编号为1300455的《商品房买卖合同》；请求被告支付原告违约金13612.52元，利息60744.71元，共计74357.23元；由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据1：《商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》、利息清单各1份，购房发票2张，证明原告已经全部支付购房款，依据原、被告于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》约定，被告违约原告有权解除合同，且被告应向原告支付违约金及因被告违约给原告造成的利息损失；证据2：解除合同通知函及快递单各1份，证明2015年12月21日原告向被告发出解除合同通知函，被告已经收到。原告提供的证据经被告质证，对原告提交的《商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》、购房发票的真实性无异议，对证明目的有异议，《商品房买卖合同》约定被告如逾期交付房屋仅需向原告支付违约金，并未约定需要向原告支付其他损失；对利息清单认为因系复印件，被告无法核实其真实性，请法院核实后依法认定，但即使利息清单真实存在也不能证明原告因被告逾期交房所产生的利息损失；对购房发票的真实性和证明目的无异议。对于证据2中的解除合同通知函被告认为，经核实后被告确认没有收到该通知函，且快递单并未显示邮政机构的相关印章，真实性无法核实，如经核实后原告已向被告邮寄该通知函，则涉案合同已经解除，原告的第一项诉讼请求不应得到支持。被告辩称：第一，合同解除权依法应由合同各方当事人行使，而不应通过起诉解除合同；第二，本案所涉《商品房买卖合同》不具备解除的条件；第三，由于本案所涉《商品房买卖合同》不具备解除的条件，所以原告主张的违约金计算错误；第四，原告主张的利息损失无事实根据和法律依据，如判决解除涉案《商品房买卖合同》，原告应向被告返还没有其他权利限制的房屋，但本案所涉房屋已经被某市公安局某某分局查封。被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据1：《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份，证明涉案房屋在2016年2月1日前已经达到《商品房买卖合同》约定的交房条件；证据2：入伙通知书、邮寄回执单、邮件查询信息单各1份，证明被告于2016年1月26日已经向原告邮寄了入伙通知书，通知原告在2月1日办理入伙手续，因原告购房时所留的联系方式无法联系到本人，邮件经邮寄无人签收，故在2016年2月1日以后被告不承担逾期交房的责任。被告提供的证据经原告质证，对证据1认为系复印件无法核实真实性，而且该证据显示达到交房条件的时间是2016年2月1日，双方约定的交房时间是2015年10月20日前，被告提供的证据恰恰证明了被告的违约行为。对证据2入伙通知书认为系被告单方制作，无法核实真实性，其他两份证据系复印件也无法核实真实性，从入伙通知书中也可以看出被告对合同的违约，原告邮寄解除合同通知函在前，自被告接受解除合同通知函之日即2015年12月25日双方的买卖合同已经解除，被告应当依据双方合同的约定退还购房款。因被告在庭审中称涉案房屋已经作为原告的财产被某市公安局某某分局查封，原告对此则表示不清楚，为了查明案件事实，庭审后，法院前往郑州市房管局查询涉案房屋的情况，经向郑州市房管局核实，涉案房屋先因向中信银行申请贷款而作为抵押物设立抵押权，抵押债权为680000元，后又于2014年11月3日经某市公安局某某分局（2014）004号文书查封，查封期限为两年，对于上述内容法院依职权调取了涉案房产的信息并制作了工作笔录，通知原、被告到庭进行质证，原告对查询单没有异议，也相信法院作出的工作笔录确认的事实，虽然涉案房产已被查封，但房屋被查封依然可以解除房屋买卖合同，因为被告违约在先，原告行使解除权符合法律规定和合同约定，不能因为该房屋有刑事查封而阻碍民事上的解除权，可以参考《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条，合同解除后刑事是否还需要查封应是某市公安局某某分局的处理范围，与本案无关。综上，原告依据合同法及双方签订的《商品房买卖合同》行使解除权，要求法院判决解除合同并按照约定返还购房款，支付违约金和给原告造成的财产损失，且涉案房屋没有过户给原告，原告也未实际占有，具备解除的条件。被告对查询单及工作笔录的真实性无异议，根据查询单和工作笔录可以证明涉案房屋已经被某市公安局某某分局查封，被告认为涉案合同不具备解除的条件，因为原告事实上不能向被告返还涉案房屋，被告行使不安抗辩权正是基于此，所以被告认为涉案《商品房买卖合同》不具备解除的条件。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2013年5月16日，原告叶大敏与被告郑州中元置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告以1361252元的价格购买被告开发的位于某区某某路西、某某路北4幢1层123号房建筑面积为55.76㎡的房屋；付款方式及期限为2013年5月16日以现金的方式支付681252元，2013年6月16日以商业贷款的方式支付680000元；交付期限为被告应当在2015年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告叶大敏通过现金及商业贷款的方式向原告交纳购房款共计1361252元。另查明，原告叶大敏于2015年12月21日以被告“没有按照双方签订的合同履行交房等义务”为由向被告邮寄了解除合同通知函（EMS快递单号：1012085716616）。被告于2016年1月29日向原告邮寄了入伙通知书（EMS快递单号：1017764330017）。再查明，根据编号为豫郑州J201602＊＊＊的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2016年1月29日同意备案，被告于同日将升龙汇金广场二号院一期4#楼工程报送备案，备案管理部门于2016年2月1日审查同意备案。本院认为，原告叶大敏与被告郑州中元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告逾期交房超过60日，原告依据合同约定取得了解除合同的权利，但原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，即负有将没有权利限制的房产返还给被告的义务，而原告叶大敏所购房屋已经作为其个人财产被某市公安局某某分局查封，客观上原告无法返还房屋，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金、利息损失的诉讼请求，有违诚实信用原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告叶大敏的诉讼请求。本案案件受理费1659元减半收取后为829.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 岚二〇一六年四月十四日书记员 王孝丽 更多数据：