（2015）溧埭商初字第00118号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-06-07

案件名称

江苏旭优生物技术有限公司与江苏欣诺生物科技开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

溧阳市人民法院

所属地区

溧阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条

全文

江苏省溧阳市人民法院民事判决书（2015）溧埭商初字第00118号原告江苏旭优生物技术有限公司（反诉被告），住所地江苏省溧阳市溧城镇芜申路168号。法定代表人赵景阳，该公司总经理。委托代理人杨斌，北京大成（常州）律师事务所律师。委托代理人张有志，北京大成（常州）律师事务所实习律师。委托代理人（反诉被告）赵文。被告江苏欣诺生物科技开发有限公司（反诉原告），住所地江苏省溧阳市经济开发区康平路。法定代表人张慧琴，该公司总经理。委托代理人许云春，江苏方直律师事务所律师。委托代理人戴骉，江苏方直律师事务所律师。原告江苏旭优生物技术有限公司（以下简称旭优公司）与被告江苏欣诺生物科技开发有限公司（以下简称欣诺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，先由审判员黄松伟独任审理，后依法组成合议庭，并分别于2015年12月14日、2016年3月14日、4月7日公开开庭进行了审理。原告旭优公司委托代理人杨斌、张有志（参加了第一、二次庭审）、赵文（参加了第二次庭审），被告欣诺公司委托代理人许云春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旭优公司诉称，2012年12月5日，原、被告签订了厂房租赁合同，合同约定由原告承租被告的3#车间用于生产经营，合同同时约定原、被告双方的权利和义务。租赁合同签订后，原告按约支付租金并进驻车间进行生产经营，但在原告使用租赁车间过程中，被告擅自提出要加收合同约定以外的租金，并对原告搭建的公司牌等相关设施自行拆除，更有甚者，被告在原告生产期间擅自切断电源，导致原告产生巨额经济损失（原告生产经营的原料及产品均需要冷冻保存），被告的上述行为严重妨碍了原告的生产经营，且被告的厂房高度及宽度也不适合原告生产设备的设置需要。因此，原告无奈向被告提出解除租赁合同，但被告以不满足其要求就不同意原告搬离为要挟，迫使原告于2015年1月29日签订了退租协议。退租协议签订后，原告被迫向被告支付了款项后才得以搬离设备，但现仍有部分设备在被告处，原告现已无法搬出。同时，退租协议约定的12万元为地坪整改费用，但原告被迫支付该费用后，被告并未进行整改，且原告浇铸的地坪为增值添附行为，被告实际无需整改地坪，因此，被告应当退回该费用。原告就上述事宜与被告多次交涉，但被告却不予回应。现诉请法院判令：1、被告退还原告款项12万元及利息（自起诉之日起计算至付清之日止，按年利率6%计算）；2、被告协助原告取回遗留在租赁场地的设备；3、被告承担本案诉讼费用。被告欣诺公司辩称，一、原、被告之间签订的租赁合同，期限为6年，即自2012年12月28日起至2018年12月27日止，合同签订后，被告为了原告的生产经营需要，建造了锅炉房、厕所及照明设备，投资较多，后来原告为了扩大经营，在承租不到两年的情况下提出退租，造成被告较大损失，双方产生纠纷，后在溧阳市侨联及中关村组织协调下，双方于2015月1月29日达成了退租协议，由原告向被告支付地坪整改费12万元。该协议是双方真实意思表示，且在协议签订后，原告已付款到位，故原告主张退款及利息的请求没有事实及法律依据。二、退租协议签订后，原告已经取回大部分设备和物品，目前遗留在场地的是一些杂物，被告已多次通知原告取回，但原告为了节约拆除费用，且因留存的物品没有使用价值，至今仍未完全取回，这些物品反而给被告带来损失。为此，被告于2015年3月6日，书面发函给原告，通知原告于3月10日前取回，逾期不取回将认为已放弃所有物品的所有权，但原告置之不理。原告遗留的部分杂物，影响了被告公司的正常经营，被告在不得已的情况下，对原告遗留的杂物予以拆除，产生费用20150元。因此，如果原告要求取回遗留物必须支付被告为此支付的费用。故被告提起反诉，请求判令：原告支付被告为其支付的拆除费用及清理垃圾费用合计20150元，并承担本案反诉费用。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求答辩称：对于现场，原告在搬迁的同时一并清理的，并不存在需要另外清理的垃圾，只是在搬迁时由于被告的阻挠，原告遗留了部分设备设施在被告处。但该遗留物品，原告也做了适当的归类，堆放，因此不存在清除费用的情形。经审理查明，2012年12月5日，欣诺公司作为甲方与乙方旭优公司签订租赁合同一份，约定由甲方将3#车间共1600平方米出租给乙方使用。承租期限为6年，自2012年12月28日至2018年12月27日止。乙方两年内不得退租，两年后若要退租，需提前三个月通知甲方，但乙方必须将厂房恢复原状，若逾期未通知甲方则合同继续履行。双方并就其他相关事宜作了约定。合同签订后，旭优公司将地坪按生产需要浇铸成凹陷状态。2014年5月3日，旭优公司向欣诺公司发出通知一份，内容为：我公司计划增加吹瓶机，发酵罐等生产设备，由于贵公司厂房面积及高度不够使用，无法进行生产设备的添加，我公司决定搬离贵厂，租赁于2014年6月30日终止，不再租赁。同日，欣诺公司回函称，根据贵公司《通知》，贵公司的搬离要求我公司无法接受。请贵公司先解决双方实际问题后，根据《租赁合同》约定具体商谈。2014年9月22日，旭优公司又向欣诺公司发出关于解除租赁合同的通知一份，称由于租赁的贵司的厂房面积及高度，不能满足我公司安装生产设备的需要，根本无法达到我公司当初租赁该厂房的使用目的。因此，我公司决定于2014年12月28日解除该合同，请贵公司给予谅解，并提前做好将该厂房另行租赁的准备。后双方就退租事宜经过多次协商，2015年1月29日，欣诺公司作为甲方与乙方旭优公司签订退租协议一份，协议约定：1、乙方付清变压器减容费等相关费用共计108815元（见附件）；2、甲方要求整改地坪，费用为225000元。经双方协商后，乙方同意赔偿120000元给甲方，由甲方负责地坪整改，之后地坪问题与乙方无关；3、乙方必须付清以上所有应付款项给甲方后，方可进行设备搬迁。该协议签订后，原告旭优公司分别于2015年1月29日、2015年2月2日向被告欣诺公司汇款108815元、120000元。2015年3月6日，旭优公司向欣诺公司发出关于拆迁搬离的函，内容为：贵公司关于拆迁搬离工作的函我公司已收悉。……现我公司已经付清2年厂房租赁费用，以及在贵公司的无理要求及强迫威胁（不汇款就不让搬走设备等）下，已多付给贵公司22.9万元（其中包括厂房恢复，废物，门窗修复处理等费用）。所以请贵公司在废物清理过程中，为我们保留冷却塔，办公座椅和实验台等物品。本案本诉部分的争议焦点为：1、原、被告签订退租协议时，是否存在胁迫情形？2、原告要求被告退还12万元并支付利息请求是否成立？3、原告要求被告返还租赁场地设备的请求是否成立？原告旭优公司为证明其主张，提供如下证据：1、租赁合同复印件1份，证明原、被告于2012年12月5日，签订了厂房的租赁合同，约定由原告租赁被告3#车间用于经营。同时约定，付款方式为自第二年起，每半年支付当年的租金的50%。2、往来函复印件8份，证明2013年10月，被告擅自切断原告电源，导致原告产生十几万元的巨额损失。2013年11月，原告设置的公司牌被被告擅自拆除，双方进行了交涉。2014年3月，被告擅自要提高租金。2015年3月6日，原告向被告发函，函中明确被告强迫威胁不付款就不让搬走设备，并且尚有冷却塔、办公座椅、实验台等设备遗留在被告处。3、退租协议复印件1份，证明2015年1月29日，原告要求撤场时，由于不满足被告的要求，被告不让原告搬离，在不得已的情况下，才签订该退租协议。退租协议第二条约定赔偿款12万元，是用于装修地坪的整改。而本案租赁厂房的装修经过被告同意，并且退租是双方协议同意的，原告对退租并无过错，故对装修无需进行赔偿。即使要对地坪进行恢复原状，也无需12万元，估计也就五、六万元。因此，该条约定显失公平。4、付款凭证复印件2份。证明原告被迫支付款项后才得以搬离部分设备，仍有部分设备因被告的阻挠未能搬离。5、照片打印件13张及发票1份（其中搬离时拍摄4张，诉讼后现场拍摄9张）。证明原告遗留在被告处的设备，需要由被告返还。搬离时拍摄的照片显示有冷却塔、实验台一套、办公桌及托盘等。诉讼后现场拍摄的照片有冷却塔、托盘（15个）等。2013年5月6日，原告购买实验台一套，包括边台、中央台、双面试剂架、水池水龙头及上下水，共计支付11900元，其中水池水龙头及上下水为500元。6、配电箱照片打印件3张及发票1份，证明原告尚有1个由溧阳市溧城创伟低压电器设备厂生产的配电箱在被告处没有搬离。原告于2013年5月2日购买，支付7000元。被告欣诺公司对上述证据的真实性均无异议，但不认可其证明内容，认为：1、不需要返还原告主张的物品。即使返还，也应以诉讼后现场拍摄的照片中显示的物品为准，对原告主张的其他物品不予认可。2、租赁合同的履行期限为6年，付款方式是先付款后租赁，后来产生纠纷，形成往来函，是因为原告没有支付租金导致。后在相关部门的协调下达成了退租协议，退租协议上约定先付钱再搬东西。原告签订退租协议时已清理相关设备和现场的一些物品，但是没有全部搬完。现场遗留物影响被告公司使用，于是被告于2015年2月11日发函给原告，要求全部清理完毕，但原告没有理睬。被告于同年3月6日再次发函给原告，要求清理现场，而不是被告阻碍其搬离物品。3、原告退租时，被告要求把地坪恢复原状，原告说自己弄，被告认为原告不一定能达到要求，双方就找了专门做地坪整修的公司估价。为此，被告提供工程预（结）算书一份，证明工程造价为225708.68元，后经相关政府部门工作人员的协调，由原告承担其中的12万元。因此，不存在胁迫和显失公平的情形。旭优公司认为，当时被告主张地坪整改费用为225000元，原告请政府部门相关工作人员协调是为了降低赔偿金额，但最终还是由原告单方决定的。退租协议是2015年1月29日签订，而工程预算书显示编制时间为2014年5月8日，当时涉及不到地坪的整改问题。欣诺公司则认为，原告于2014年5月3日发通知称租赁期限于同年6月30日终止，故其于5月8日做了工程造价预算。庭审中，旭优公司明确诉讼请求，要求判令：1、变更双方签订的退租协议并由被告退还赔偿款12万元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止，以本金12万元，按年利率6%计算）；2、被告退还原告遗留在租赁场地的设备（冷却塔1个、托盘15个、配电箱1个）并赔偿两张实验台及双面试剂架的损失11900元（原告认为实验台和试剂架的购买价为11400元，到2015年2月撤场时，已经使用将近2年，因已经灭失，故要求赔偿损失，对损失金额不申请鉴定，同意按折旧处理，但主张11900元，具体损失金额请依法认定）。审理中，本院组织原、被告到租赁场地查勘，确认原告主张的冷却塔1个、托盘15个、配电箱1个尚在被告公司。本案反诉部分的争议焦点为：欣诺公司要求旭优公司支付拆除、清理费用20150元的请求是否成立？反诉原告为证明其主张，提供如下证据：1、函2份。证明：2015年2月11日，欣诺公司向旭优公司发函，称因旭优公司留有部分管道设施未拆除、垃圾未清理，多次通知都未作处理。已经严重影响厂房的后续使用，造成不小的经济损失。2015年2月7日，已经通知旭优公司，2月10日为最后处理期限，逾期若未处理，则视为旭优公司主动放弃。欣诺公司将请人对现场所有遗留物品视为垃圾进行清理，因清理产生的相关费用，保留追偿的权利。2015年3月6日，欣诺公司再次发函给旭优公司，告知由于其没有清理相关物品，影响厂房的后续出租，造成了经济损失。故欣诺公司请人进行了全面清理，其中设施拆除费用12300元、垃圾清理费用7850元，要求旭优公司在2015年3月10日前支付该费用。2、收据2份，证明欣诺公司分别支付设施拆除费用12300元、垃圾清理费用7850元，合计20150元。旭优公司对此发表如下质证意见：1、对2份函件，认为其于2015年3月6日也有相应的回函。回函对原告提到的费用，提出在退租协议第一条已经有了约定，即使产生清理费用也包含在内。另外回函要求被告为其保留遗留的相关设施。2、对收款收据的真实性不予认可，收据上的时间为2015年4月8日、5月3日，均在被告于2015年3月6日发函之后，认为是根据函件的需要出具，因此不具有可信性。对此，欣诺公司则认为，旭优公司经通知后仍未及时拆除设备、清理垃圾，妨碍了欣诺公司的经营，欣诺公司无奈之下找人清理，由此产生的费用应由旭优公司承担。旭优公司提出退租协议第一条包含清理费用是不合理的。为此，欣诺公司提供退租协议的附件一份，证明附件中对退租协议第一条108815元明确由房租、房租税、排水管、增容费、减容旨、超面积使用费和门卫补贴组成，不包括垃圾清理费和地坪维修等其他费用。旭优公司对该附件表示没有异议。上述事实，由原告提供的租赁合同、往来函、退租协议、付款凭证、照片、发票，被告提供的函、收据、工程预（结）算书、退租协议附件，本院调查材料等证据以及双方当事人庭审陈述附卷佐证。本院认为：一、原告旭优公司与被告欣诺公司之间的租赁合同成立且合法有效，依法受法律保护。双方当事人均应当按合同约定履行义务和行使权利。旭优公司在合同履行过程中提出不再租赁，与欣诺公司就退租事宜经过多次协商，并且政府部门相关人员参与调解，最终签订了退租协议。协议签订后，旭优公司也及时按约支付了相关费用。现旭优公司提出签订退租协议时存在胁迫情形，并且退租协议的部分条款显失公平，从而要求变更退租协议并由欣诺公司退还赔偿款及利息损失，其应当对此承担举证责任，但其未能举证证实上述主张，应由其承担举证不能的不利后果。因此，旭优公司主张变更退租协议并由欣诺公司退还赔偿款12万元及利息的请求，本院不予支持。二、关于旭优公司要求欣诺公司退还其遗留在租赁场地的设备并赔偿损失的问题？旭优公司称有冷却塔、托盘和配电箱尚未搬迁，欣诺公司对此没有异议，本院予以确认。旭优公司提供的2015年3月6日回函和搬离时拍摄的照片，可以证实其尚有边台、中央台、双面试剂架遗留在租赁场地。现欣诺公司内仅有冷却塔、托盘和配电箱，边台、中央台和双面试剂架已经灭失，应由欣诺公司赔偿相应的损失。故旭优公司主张取回冷却塔、托盘和配电箱并赔偿边台等损失的请求，本院予以支持。至于边台、中央台和双面试剂架的损失金额，根据其购置金额、使用年限、折旧等因素，本院酌定由欣诺公司赔偿损失6500元。三、关于欣诺公司要求旭优公司支付拆除、清理费用20150元的主张？本院认为，旭优公司在签订退租协议、支付相关费用后，应及时搬迁设备、清理垃圾，将租赁厂房返还给欣诺公司。但旭优公司经欣诺公司通知后仍未进行全部搬离，欣诺公司为保证其厂房的正常使用而拆除设备、清理垃圾，旭优公司也认同欣诺公司的上述行为，由此产生的拆除、清理费用，应由旭优公司承担。至于拆除设备、清理垃圾的费用，因旭优公司仅提供收款收据，考虑到清理期限、人数、工资标准等因素，本院酌情认定为18000元。旭优公司辩称其对遗留物品做了适当归类，堆放，因此不存在清除费用，未能提供证据证实，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告江苏旭优生物技术有限公司于本判决生效之日起3日内取回遗留在被告江苏欣诺生物科技开发有限公司内的冷却塔1个、托盘15个和配电箱1个，被告应对此提供协助义务。二、被告江苏欣诺生物科技开发有限公司应赔偿原告江苏旭优生物技术有限公司边台等损失6500元。三、原告江苏旭优生物技术有限公司应支付被告江苏欣诺生物科技开发有限公司设备拆除和垃圾清理费用合计18000元。四、驳回原告江苏旭优生物技术有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告江苏欣诺生物科技开发有限公司的其他反诉请求。上述第二、三项相抵，原告尚需支付被告11500元，于本判决生效之日起3日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，反诉案件受理费152元，合计人民币2852元，由原告旭优公司负担2836元，被告欣诺公司负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费2852元。中院上诉费账户：帐号：80×××63，户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，电话：0519-8557****、8557****，汇款人在备注栏或用途栏必填两项内容：1、单位名称：江苏省常州市中级人民法院；2、费用性质：诉讼费，并注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户：帐号名称：溧阳市财政局，帐号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。审　判　长　　黄松伟人民陪审员　　史小平人民陪审员　　史建贞二〇一六年四月十四日书　记　员　　王海涛来源：