（2015）台民初字第4131号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-12-26
案件名称
吴秋华与林凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴秋华,林凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第4131号原告吴秋华，男，汉族，1967年3月28日出生，住所地福建省长乐市。委托代理人蔡国军、李柱强，福建闽天律师事务所律师。被告林凤，女，汉族，1978年11月24日出生，住所地福建省长乐市。委托代理人张金水，福建八闽律师事务所律师。原告吴秋华因与被告林凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡国军、被告林凤的委托代理人张金水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月1日，原告由于自身经营需要，从案外人徐雪青处承接台江区八一七路金马花园B座32#、33#店面（金马花园B座33#店面系原告与案外人陈昭兴另行签订《房屋租赁合同》，该32#、33#店面在原告承接之前就已相互打通，并由案外人徐雪青经营餐饮），用于经营餐饮“全牛馆”，并支付该32#、33#店面转让费90000元，2015年10月1日，原告与被告就台江区八一七路金马花园B座32#店面签订《房屋租赁合同》，转由原告实际承租该店面，原告也支付了相应的租赁押金5600元。2015年12月11日，福州市台江区人民法院执行法官前来查封原告向被告所承租的店面，并贴了封条，原告被执行法官告知该店面不能继续使用，须立即关闭。自该店面查封之日起，原告所经营的“全牛馆”生意越来越差，客流量不仅因店面缩小而大大减少，甚至因为店面查封而影响客人前来就餐，日收入已无法维持最基本的营业，原告已无力继续经营“全牛馆”。无奈之下，原告也只能将金马花园B座33#店面关闭。被告在与原告签订租赁合同之时，并未告知该店面即将被查封拍卖，导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，原告依法有权解除合同，根据《房屋租赁合同》第九条第4款的约定，原告有权要求被告赔偿原告筹备店面经营而产生的损失，包括店面转让费45000元、招牌制作费3000元、其他费用2173元以及原告关闭33#店面而被没收的租赁押金8400元。因此，原告为维护自身合法权益，故请求法院判令：1、解除原被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还租赁押金5600元；3、被告向原告赔偿因违约给原告造成的损失58573元（其中店面转让费45000元、租赁押金8400元、招牌制作费3000元、其他费用2173元）。被告林凤辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不能成立，被告同意解除合同，同意返还扣除原告拖欠的一个月租金2800元后的押金的余额，请求法院依法驳回原告第二、三、四项诉讼请求，理由如下：该店面被法院查封贴封条，被告也不知情，被告没有过错，法院的行为属于《民法通则》第153条及《合同法》117条规定的不可抗力，根据这两条的规定，这个因素是被告不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，根据《民法通则》107条等规定，双方免责，故原告的诉请没有事实及法律合同依据，不能成立。该店面是被告从林瑞英手上租过来的，合同中约定被告有转租权，故被告转租给原告。法院的查封和原告经营生意好坏没有必然的因果关系，因为原告还有另一个店面可以经营，而两个店面是打通的，原告完全可以由另一个店面进入到讼争店面，只是门面被查封了。被告认为法院查封不影响原告的经营，生意受市场经济影响。原告在讼争店面被查封后实际上也继续在经营，原告后面关闭全牛馆是其自身行为，与本案没有关联，综上，被告同意解除合同，同意返还扣除一个月租金金额后的押金，原告的其他诉讼请求，应予以驳回。经审理查明，2013年12月18日，案外人林瑞英和被告林凤签订了一份《租赁合同》，约定林瑞英将其所有的位于台江区八一七路金马花园B座32#店面出租给被告林凤，租赁期限自2013年12月18日至2038年12月17日。2015年10月1日，以被告林凤为甲（出租）方，原告吴秋华为乙（承租）方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方拥有位于台江区八一七路金马花园B座32#店面的房产产权的转租权，乙方向甲方租赁位于台江区八一七路金马花园B座32#店面，建筑面积约30.01㎡，租赁期限自2015年10月1日起至2018年10月1日止。租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权。租金及其支付方式，每月租金人民币2800元，但不包括物业管理费及其他费用。租赁押金：乙方应于签署本合同时向甲方交付租赁押金人民币5600元。租赁期满，乙方无违约情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方。违约责任：1、乙方迟延交付租金，每延期一天按所欠租金的百分之一缴纳违约金。逾期壹个月以上的，除有权继续要求乙方按日支付违约金外，甲方有权解除本合同，租赁押金不予退还。甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。合同签订后，被告按照约定将店面交付给原告使用，原告向被告支付了租赁押金5600元。原告向被告支付租金至2015年11月30日。另查明，因案外人林瑞英与他人诉讼纠纷，2015年12月11日，本院依法查封了讼争店面。而后，原告将讼争店面内的物品全部腾空搬走。诉讼中，原被告确认原告交纳讼争店面租金至2015年11月30日。原告提出，其要求被告赔偿损失58573元（其中店面转让费45000元、租赁押金8400元、招牌制作费3000元、其他费用2173元），理由如下：1、原告与被告签订《房屋租赁合同》之前，系案外人徐雪青经营，原告向徐雪青支付了讼争店面转让费45000元，为此，原告提供了一份收条，内容为徐雪青确认收取转让费90000元。证明原告因租赁金马花园B座32#和33#店面，共支付转让费90000元，其中向徐雪青支付的讼争店面的转让费为45000元。2、因原告向案外人陈昭兴承租33#店面，而33#店面和32#店面系打通经营的，而32#店面被查封直接影响33#店面的经营，原告亦关闭了33#店面，故原告和陈昭兴在签订关于33#店面的租赁合同时交纳的租赁押金8400元被没收。为此，原告提供了其和陈昭兴签订的《房屋租赁合同》，证明其被没收33#店面的租赁押金8400元。3、原告在经营讼争店面时投入了招牌制作费3000元及其他杂费2173元，为此，原告提供了招牌制作发票及送餐卡、点菜单、灯布等发票，证明其投入的招牌制作费3000元及其他杂费2173元的损失应由被告承担。上述证据业经庭审质证。被告对原告提供的收条、原告和陈昭兴签订的租赁合同以及招牌制作费发票的真实性和证明对象均有异议，其认为被告未能知晓法院查封讼争店面，合同不能履行的责任不在被告，被告并没有违约，且被告认为其将店面租赁给原告之前并未和徐雪青签订租赁合同，原告要求被告赔偿店面转让费、租赁押金、招牌制作费及其他费用没有事实和法律依据。综上事实，本院认为，原告吴秋华与被告林凤签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力。关于讼争店面被本院查封导致合同不能履行的责任问题。原告认为原被告在签订《房屋租赁合同》时，被告未告知原告讼争店面被查封的事实，故被告的行为构成违约。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此虽原告并未举证证明被告在签订合同时已知晓店面即将被查封的事实，但2015年12月11日，因讼争店面产权人林瑞英和他人诉讼纠纷导致店面被本院查封，因此应认定讼争店面在被法院查封后并不符合约定的用途，因此被告应承担合同未能履行的违约责任。对于原告要求解除原被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，因该讼争店铺已于2015年12月11日被本院查封，合同已不能履行，且被告亦同意解除上述《房屋租赁合同》，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告返还租赁押金5600元的诉讼请求，本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》已解除，且原告并未违约，被告理应向原告退还租赁押金5600元。对于被告主张在租赁押金中应扣除一个月租金的辩解，因原告已向被告支付租金至2015年11月30日，而讼争店面于2015年12月11日被本院查封，该期间并未有一个月，且被告对该项主张并未提起反诉，故对于被告的上述辩解，本院不予采信。对于原告要求被告赔偿损失58573元（其中店面转让费45000元、租赁押金8400元、招牌制作费3000元、其他费用2173元）的诉讼请求，本院认为，原告要求被告赔偿其向案外人支付讼争店面转让费损失45000元的诉讼请求，因被告称其和原告签订租赁合同之前并未与徐雪青存在租赁关系，徐雪青亦未出庭作证，原告凭收条要求被告支付其向徐雪青支付的45000元转让费损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付因金马花园B座33#店面租赁合同解除而被没收的租赁押金8400元的损失，因32#店面的查封并不必然导致33#店面的合同解除，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。对于原告要求被告支付招牌制作费3000元和其他杂费2173元损失的诉讼请求，因该费用均有发票为证，能够体现原告的经济损失，根据原被告签订的《房屋租赁合同》关于“甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失”的约定，被告应向原告支付经济损失5173元（3000元＋2173元）。因此原告的该项诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告吴秋华与被告林凤于2015年10月1日签订的关于租赁台江区八一七路金马花园B座32#店面的《房屋租赁合同》。二、被告林凤应于判决生效之日起十日内向原告吴秋华返还租赁押金人民币5600元。三、被告林凤应于判决生效之日起十日内向原告吴秋华支付经济损失5173元。四、驳回原告吴秋华的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由原告吴秋华负担927元，由被告林凤负担1053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 盛 洁人民陪审员 吴 熙人民陪审员 陈丽华二〇一六年四月十四日书 记 员 曾 琦附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”