（2015）东中法民二终字第775号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-03
案件名称
深圳市海棠文化传播有限公司与东莞市松山湖房地产有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市海棠文化传播有限公司,东莞市松山湖房地产有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民二终字第775号上诉人（原审被告）：深圳市海棠文化传播有限公司。住所地：深圳市福田区。法定代表人：何艳忠，该公司总经理。委托代理人：李军，广东国晖（佛山）律师事务所律师。委托代理人：郝海涛，广东国晖律师事务所律师被上诉人（原审原告）：东莞市松山湖房地产有限公司。住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区。法定代表人：黄光福，该公司总经理。委托代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。委托代理人：李全广。上诉人深圳市海棠文化传播有限公司（以下简称海棠公司）因与被上诉人东莞市松山湖房地产有限公司（以下简称松山湖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法松民二初字第1475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。松山湖公司向原审法院起诉称：松山湖公司与海棠公司于2012年8月13日签订了《松山湖新竹苑物业租赁合同》，约定将位于东莞松山湖高新技术产业开发区新竹苑11幢1单元第二、三、四、五层，11幢裙楼A区出租给海棠公司使用，面积共计4119.04平方米，期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租金为164761.60元／月，租金自2012年11月1日起计算，租金每两年递增10%，同时约定海棠公司需在签约后3个月内完成装修并进驻。但合同签订后海棠公司一直未进场装修，也未缴纳租金。松山湖公司多次与海棠公司商量无果，为了避免损失扩大，松山湖公司于2014年4月28日向海棠公司邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知》，海棠公司已于次日签收。海棠公司长期未进驻并拒绝交纳租金的行为给松山湖公司造成了巨大损失。松山湖公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.海棠公司支付租金共计人民币2965708.80元；2.确认双方合同于2014年4月29日解除；3.本案诉讼费由海棠公司承担。海棠公司向原审法院答辩称：请求依法驳回松山湖公司的诉讼请求，并依据另案法律程序退回海棠公司向松山湖公司缴纳的押金。理由如下：一、在涉案租赁物正式交付之前，海棠公司通过物业管理人员了解到租赁物的实际面积远达不到合同约定的标准，其建筑面积是松山湖公司杜撰的，且在签订租赁合同后，松山湖公司并未完成租赁物的部分墙体及地面施工。海棠公司曾要求松山湖公司出示租赁房屋的竣工验收及查丈资料，但松山湖公司拒绝提供，并拒绝海棠公司进入租赁物现场进行实际丈量的请求，因此松山湖公司至今未向海棠公司交付租赁物。二、海棠公司曾向松山湖公司提出按租赁物实际面积变更双方约定的租金数额，但遭松山湖公司工作人员的口头拒绝。考虑到日后可能与松山湖公司继续合作，故海棠公司至今尚未通过法律途径要求松山湖公司返还租赁物押金。原审法院经审理查明：2012年8月13日，松山湖公司与海棠公司签订了一份《松山湖新竹苑物业租赁合同》。合同约定：由松山湖公司将位于东莞松山湖高新技术产业开发区新竹路4号新竹苑11幢1单元第二、三、四、五层及11幢裙楼A区出租给海棠公司作为研发、办公使用。租期为5年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止。海棠公司需在签约后30日内到物业管理处办理手续进场装修，并在签约后三个月内完成装修，从装修完成之日起一个月内保证有人员进场办公，并保证公司的正常运作，否则可视为海棠公司违约，松山湖公司有权单方解除合同。双方约定从2012年8月1日起至2012年10月31日止为装修期，该期间免收租金；从2012年11月1日起，按照每月每平方米建筑面积40元计收租金，即每月租金合计164761.60元，租金每两年递增10%。若松山湖公司未按约定时间交付办公场地达15日，或者海棠公司不支付或不按照约定支付租金或各项费用达30日，受损失方均有权解除合同。合同落款乙方（海棠公司）的法定代表人处有“林金华”的签名字样。合同后附有房屋分层图、裙楼区域图及裙楼A区平面图，对租赁物的位置、面积、布局等进行了明确约定，其中裙楼A区区域图约定该部分的租赁建筑面积为911.25平方米。合同附件上盖有松山湖公司、海棠公司的公章。2013年7月31日，海棠公司向松山湖公司出具一份《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》称：海棠公司租赁涉案租赁物是为了投建“书画科学鉴定国家实验室”和“中国艺术品检测南方中心”等项目，由于相关部门对项目团队提出了更高要求，导致项目设备的研发和制造比预期时间推迟了一年，从而影响了项目落地进度。若按租赁合同约定，海棠公司应缴纳的租金和物业管理费为1684400元，恳请酌情减免项目正式入驻前的租金。一审庭审中，松山湖公司主张未正式入驻的原因在于海棠公司自身，且海棠公司亦确认拖欠租金的事实，故松山湖公司向法院提起诉讼请求海棠公司按照约定支付租金。另查，东莞市松山湖测绘有限公司于2010年6月5日出具了涉案租赁物的《房产面积测绘成果报告书》。涉案租赁物于2010年8月3日经东莞市住房和城乡建设局竣工验收合格，并核发了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》；涉案租赁物于2010年3月29日经东莞市公安消防局消防验收合格。据松山湖公司提供的《商品房屋产权权属证明书》及房产登记信息查询结果显示涉案租赁物的产权人是松山湖公司。原审庭审中，海棠公司主张松山湖公司一直没有交付涉案租赁物，且租赁物面积与合同约定不符，裙楼A区部分区域被松山湖公司擅自改建。松山湖公司则主张：其已向海棠公司交付了租赁物钥匙，但由于手续欠缺，没有进行交接签收；涉案租赁合同已于2014年4月29日解除，裙楼A区部分区域的改建是在涉案租赁合同解除后进行的。松山湖公司并提供了特快专递回执、《关于解除租赁合同的通知》等证据，据以证明其在2014年4月28日通过邮寄方式向海棠公司提出解除涉案租赁合同。据特快专递回执记载该通知系向海棠公司发出，且邮寄的地址为海棠公司的工商登记住所；收件人为海棠公司的原法定代表人“林金华”；内件品名为“关于解除租赁合同的通知”。该邮件于2014年4月29日由“胡晓敏”签收。海棠公司称没有收到松山湖公司解除租赁合同的通知，并否认签收过松山湖公司所指的邮件。松山湖公司另提供《松山湖总部一号11栋一楼餐厅改造工程合同》、装修（饰）申请表、装修施工许可证等证据，据以证明裙楼A区部分区域的改建工程是在涉案租赁合同解除后进行的。该改造工程合同记载的签约时间为2014年9月19日，海棠公司对该改造工程合同等证据的真实性不予确认。因松山湖公司、海棠公司对裙楼A区面积存在争议，双方在一审庭后均向原审法院提交了对涉案租赁物面积进行测量的方案。后由于争议区域已进行改建，导致无法实际丈量，原审法院通知海棠公司提交初步证据证明其关于租赁物面积与合同约定不符的主张。但海棠公司未能提交证据予以证明，并申请原审法院委托专业机构对涉案租赁物的面积进行测绘。以上事实，有松山湖公司提供的《商品房屋产权权属证明书》、房产登记信息查询结果、《房产面积测绘成果报告书》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》、《松山湖新竹苑物业租赁合同》、律师函（复印件）、《履约提醒通知书》、关于《履约提醒通知书》的复函（复印件）、特快专递详情单、邮件信息、手机短信、《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》、《松山湖总部一号11栋一楼餐厅改造工程合同》、装修（饰）申请表及身份证、装修施工许可证，海棠公司提交的照片以及原审法院庭审笔录等附卷证实。原审法院认为：松山湖公司、海棠公司双方签订的《松山湖新竹苑物业租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法有效，双方当事人均应依约履行义务。本案双方争议的焦点是海棠公司是否需要向松山湖公司交纳租金。一、关于涉案租赁物是否已经实际交付的问题。海棠公司主张松山湖公司并未向其交付租赁物钥匙，但海棠公司并未向原审法院提交证据证明其在本案诉讼前曾就此向松山湖公司提出过异议，海棠公司作为承租人在长达近两年的时间内未向松山湖公司提出交付异议，且海棠公司向松山湖公司出具的《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》亦显示，海棠公司确认拖欠租金的事实，未正式入驻的原因在于海棠公司自身，而未提到松山湖公司未交付涉案租赁物。故海棠公司关于松山湖公司没有实际交付租赁物而无需支付租金的抗辩，理由不充分，原审法院不予采纳。二、关于涉案租赁合同是否已经实际解除的问题。海棠公司没有正当理由拒不交付租金超过30日，且未在签约后三个月内完成装修，已构成根本违约，根据租赁合同约定，松山湖公司有权单方解除租赁合同。松山湖公司提交的《关于解除租赁合同的通知》及特快专递邮件回执等证据已足以证明松山湖公司通过邮寄通知书的方式单方向海棠公司提出解除租赁合同，该解除合同通知书海棠公司方也已于2014年4月29日签收。海棠公司否认收到解除租赁合同通知书，但没有提交证据予以反驳，原审法院不予采信。原审法院依法认定海棠公司签收解除租赁合同通知书之日即2014年4月29日，涉案租赁合同已实际解除。三、关于涉案租赁物面积是否存在差异而导致合同无法履行的问题。本案海棠公司虽然一直主张其是因租赁物面积有差异而不能履行合同，但本案查明的事实表明《松山湖新竹苑物业租赁合同》以附件形式对租赁物的位置、面积、布局等已经有了明确约定。附件是租赁合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，松山湖公司、海棠公司均在附件上加盖了公章对附件内容予以确认。而海棠公司并未向原审法院提交证据证明其在本案诉讼前曾就租赁物面积存在差异问题向松山湖公司提出过异议。其次，松山湖公司提供的《松山湖总部一号11栋一楼餐厅改造工程合同》、装修（饰）申请表等证据显示裙楼A区部分区域的改建工程是在涉案租赁合同解除后进行的，海棠公司否认前述证据的真实性，但没有提交证据予以反驳，原审法院对松山湖公司提交证据的真实性予以确认。改建工程使裙楼A区结构与合同签订时有所改变，海棠公司再申请对裙楼A区面积进行测绘已无实际意义；且海棠公司对其裙楼A区实际面积与合同约定面积不符的主张，负有举证责任，在海棠公司未能举证证明或者自行委托测绘的情况下，径自申请法院委托测绘，理由不充分，原审法院不予准许。本案海棠公司在合同签订以后一直没有对租赁物面积问题提出过异议亦证明涉案租赁合同未能履行的原因并非因此原因。综上，海棠公司关于涉案租赁物面积存在差异的主张，无事实依据，原审法院不予采纳。海棠公司的违约行为给松山湖公司造成了损失，应承担相应的违约责任；松山湖公司要求海棠公司支付2012年11月至2014年4月的租金共计2965708.80元（164761.60元／月×18个月）的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认松山湖公司与海棠公司签订的《松山湖新竹苑物业租赁合同》于2014年4月29日解除；二、海棠公司应于一审判决生效后五日内向松山湖公司支付租金共计2965708.80元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费30526元（松山湖公司已预交），由海棠公司负担。上诉人海棠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决有三处认定事实错误。（一）原审判决认定“2013年7月31日，被告向原告出具一份《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》。且被告亦确认拖欠租金的事实，”与事实不符。该请示是海棠公司向松山湖管委会刘宁书记提交的，并非向松山湖公司出具，而且海棠公司从未确认拖欠租金。对于《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》产生的背景、原因，一审判决采用松山湖公司一方说法，对海棠公司在一审庭审中的陈述并未提及。《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》有其特殊产生的缘由，是在松山湖公司工作人员诱导下产生的，由于案涉房产面积与合同不符，松山湖公司称可以通过减少租金的形式变更处理，让海棠公司通过此办法向松山湖公司的上级请示，但要求海棠公司不要提及缺少面积之事，在这样的背景下，海棠公司才向管委会提交了该份请示。而且该请示并不表示海棠公司认可拖欠租金，只是按照松山湖公司要求的形式和理由来写。一审法院对海棠公司在庭审中对《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》的陈述意见不予考量、评判，只是采用了松山湖公司的陈述，有失偏颇，导致事实认定错误。（二）原审判决认定“据原告提供的《商品房屋产权权属证明书》及房产登记信息查询结果显示涉案租赁物的产权人是原告。”错误，没有充分的证据支持。因为《商品房屋产权权属证明书》的出具时间是2010年9月14日，而本案涉案合同签订时间为2012年8月13日，该权属证明不能证明自合同签订之日至作出一审判决书之日的涉案房产权属情况；而且松山湖公司提交的《房产登记信息查询结果》显示“查无结果”，即松山湖公司不是涉案房产的购房人、产权人，所以其不是适格主体，无权向海棠公司主张租金。一审判决书采信该《房产登记信息查询结果》并作为认定事实的证据，却作出与该查询结果相反的认定。（三）原审法院认定“由于争议区域已进行改建，导致无法实际丈量”，海棠公司不予认可。经向专业的测绘机构问询，在涉案裙楼挖去一大块面积建设餐厅，仍可进行实地测量。所以，一审法院判决书称“改建导致无法实际丈量”没有事实和科学依据。二、关于涉案租赁物是否已经实际交付的问题，一审法院判决书在举证责任分配上适用法律错误，违反了谁主张谁举证的原则，涉案租赁物并未实际交付，一审判决书认定事实错误。本案是房产租赁合同纠纷，应由松山湖公司向一审法院提交已交付租赁物的证据，但松山湖公司至今未向一审法院提交，应由其承担举证不能的责任。也不应以海棠公司是否向一审法院提交证据证明在诉讼前曾就此向松山湖公司提出过异议为判断依据。本案的事实是：涉案房产一直是由松山湖公司占用，并处于维修、施工状态，钥匙至今依然在物业管理处，海棠公司一直不能进驻涉案房产。关于这一事实，在一审法院2014年10月22日第一次开庭时，海棠公司已申请法院到涉案房产现场调查取证。一审庭后松山湖公司试图将案涉施工现场的设备转移、隐匿，海棠公司代理人电话要求一审法院到场调查取证。一审合议庭成员到达现场并对管理处工作人员进行调查，该处工作人员承认案涉房产钥匙一直在管理处，并没有交付海棠公司，一审法院也做了笔录。上述证据充分证明了松山湖公司未将案涉房产交付海棠公司的事实，但一审法院却以海棠公司未能提交证据证明在本案诉讼前曾就此向松山湖公司提出过异议为由，认定未正式入驻的原因在海棠公司，明显违背了举证原则，对事实认定错误。三、松山湖公司未交付涉案房产，且单方面解除合同，应承担违约责任，退还海棠公司租房押金33万元。《松山湖新竹苑物业租赁合同》签订后，海棠公司就依据合同约定交付了租房押金33万元，但由于涉案房产一直处于松山湖公司占用、施工状态，松山湖公司至今未交付房产钥匙，导致海棠公司无法进驻。松山湖公司构成违约，应承担违约责任。海棠公司并未收到《关于解除租赁合同的通知》，如果松山湖公司解除合同，应退回押金，并赔偿单方解除合同给海棠公司所造成的经济损失。四、松山湖公司占用涉案租赁房产一部分面积，致使房产面积与合同不符，海棠公司已尽到举证责任，但一审法院未依法调查取证，导致未查明本案事实，而且程序违法。（一）一审判决认为双方签署了租赁合同，对涉案房产面积进行了约定，海棠公司未向法院提交证据证明在本案诉讼前曾就租赁物面积存在差异问题向松山湖公司提出过异议，因此海棠公司的主张没有依据，亦证明涉案租赁合同未能履行的原因并非因此原因。该认定错误，没有充分证据予以证实。因为松山湖公司未交付钥匙，海棠公司无法进驻，无法测量，所以当时不可能提出异议。后来才发现涉案房产部分已被松山湖公司占用，用于修建餐厅，松山湖公司在一审庭审时已当庭承认。另一方面，松山湖公司向海棠公司主张租金，就应向一审法院提交涉案租赁物的面积与租赁合同相符的证据，而松山湖公司已一审当庭承认涉案的裙楼部分没有测绘报告，既然其举证不能，就应承担不利后果。但一审法院违背谁主张谁举证的举证原则，要求海棠公司举证，属于适用法律错误，举证责任倒置不当。（二）关于松山湖公司提供的《松山湖总部一号11栋一楼餐厅改造工程合同》、装修申请表等证据，海棠公司在一审庭审已明确表示不认可。比如该份餐厅改造工程合同签订时间为2014年9月19日，而《装修申请表》、《装修施工许可证》的时间为2014年9月11日，反而在签订合同之前。另一方面，松山湖公司提交的《松山湖总部一号11栋一楼餐厅改造工程合同》显示系与广东开平二建集团股份有限公司东莞分公司所签订，但该公司法人并未出庭作证，所以上述三份证据不具有法律证明效力，不应被一审法院采信。（三）实地测量是查明本案事实的关键证据，但由于海棠公司没有钥匙，无法进驻涉案房产，所以海棠公司在两次一审庭审中多次申请法庭调查取证，一审法庭也于2014年11月27日第二次开庭时，同意海棠公司的申请，要求双方提交测绘申请书，海棠公司也按照法庭的要求提交了《测绘申请书》，而且双方均提交了测量方案。但一审法院对已经决定的调查事项不依法调查取证，违反证据规则的规定。在一审判决书中给出的理由为“进行测绘已无实际意义”，“径自申请法院委托测绘，理由不充分，本院不予准许。”而且一审法院并未向海棠公司或诉讼代理人送达不予准许通知书，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，属于程序违法。综上，海棠公司请求二审判令：1.撤销原审判决，驳回松山湖公司的诉讼请求；2.诉讼费用由松山湖公司承担。被上诉人松山湖公司向本院答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，海棠公司称一审法院认定事实错误没有事实及法律依据。（一）涉案租赁物业的所有权属于松山湖公司，双方签订的租赁合同合法有效。首先，松山湖公司作为东莞市松山湖科技产业园区新竹路新竹苑1-11幢项目（涉案物业包含其中）的开发商，依法享有该项目的所有权。根据规定，松山湖公司到房管局对该整体项目进行整体确权即可。确权登记后可对项目中具体的房屋进行销售，并协助购房者办理《房屋所有权证》。本案中，涉案物业未销售前，松山湖公司仍是该物业的所有权人，有权对物业进行出租并收取收益。其次，根据东莞市松山湖房产管理局出具的房产登记信息查询结果，涉案物业的购房人为松山湖公司，证明松山湖公司是该涉案物业的所有权人。因此，双方签订的租赁合同合法有效，松山湖公司有权向海棠公司主张其拖欠的租金。（二）松山湖公司已按合同约定向海棠公司交付了涉案租赁物业，系海棠公司自身原因迟延进驻，导致拖欠松山湖公司大额租金及各项费用。海棠公司称松山湖公司从未实际交付涉案租赁物没有任何事实及法律依据。签订合同后松山湖公司多次通过多种方式通知海棠公司办理进驻手续并装修、运营，被海棠公司以各种理由推延，同时于2013年4月9日通过邮件形式向松山湖公司回函，称是由于海棠公司的合作股东情况发生变化导致运营计划受到影响，拖延进驻场地的时间，并确认拖欠松山湖公司租金及各项费用，而且计划2013年4月底前正式进驻。但海棠公司并没有如期进驻，又以资金困难为由迟延进场装修、运营；2013年7月31日，海棠公司再次以书面形式向松山湖管委会申请，声称由于文化部有更高要求导致运营计划比预计推迟了近一年，确认拖欠了松山湖公司大额租金及物业管理费，但申请酌情减免，以上证据都充分地表明了松山湖公司已经履行了通知及交付义务，是由于海棠公司自身原因一直迟延进驻及装修、运营。海棠公司称《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》系在松山湖公司工作人员诱导下产生的，属于虚构事实，海棠公司亦未提供相关证据予以佐证。（三）涉案租赁物业质量合格，达到了交付条件，涉案租赁物面积不存在差异。松山湖公司出租的物业是经过工程竣工验收及消防验收的，是符合交付条件的。出租物业本身是毛坯交付的，须由海棠公司进驻进行装修，同时松山湖公司给予海棠公司长达三个月的装修免租期，海棠公司反而称松山湖公司的装修影响海棠公司进驻运营没有事实依据。由于海棠公司长期迟延进场时间并拖欠大额租金及各项费用，松山湖公司于2014年4月28日向海棠公司寄送《关于解除租赁合同的通知》，提出与海棠公司单方解除租赁合同。租赁合同合法解除后，松山湖公司依法有权对涉案物业进行处置，涉案租赁场所的部分装修及摆放的材料是松山湖公司在租赁合同合法解除后将部分场地规划为餐厅之用并委托第三方广东开平二建集团股份有限公司东莞分公司进行改造、装修而产生的，与本案没有关联。海棠公司称松山湖公司占用案涉租赁房产部分面积，致使房产面积与合同不符没有任何事实依据。首先，双方租赁合同的附件已对物业的组成部分、面积、布局等进行了明确约定，附件也是租赁合同的附件已对物业的组成部分，与合同具有同等的法律效力，海棠公司亦在附件上加盖了公章对附件内容予以确认。其次，自合同签订后，在长达一年多的时间里，海棠公司从未就租赁面积存在差异向松山湖公司提出异议，松山湖公司起诉后，海棠公司即以各种理由支付租金，海棠公司明显是找各种理由推卸责任。同时，海棠公司对自己的主张亦未提交相关证据予以佐证，海棠公司的辩称没有事实与法律依据。二、一审判决程序合法，海棠公司称一审程序违法没有任何事实及法律依据。其一，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，海棠公司对涉案租赁物业面积有异议，根据谁主张谁举证的原则，海棠公司应提供相关证据予以佐证并要在法定期限内提供，但直至一审法院开庭前海棠公司都未提供任何证据，海棠公司应就举证不能承担其不利后果。其二，根据法律规定，海棠公司申请测量面积应在举证期间内提出，而本案在2014年10月22日已开庭审理，海棠公司在2014年11月27日第二次庭审中才提出对建筑面积进行测量的申请，其申请已远远超出了举证期限，海棠公司应当承担超过法定期限提出申请的法律责任，一审法院不予支持其申请符合法律规定。综合全案来看，海棠公司由于自身原因而推迟进驻、装修及运营，长期拖欠松山湖公司租金的行为已构成严重违约，海棠公司现申请测绘裙楼A区实际面积已无实际意义，一审法院不予支持属于程序正当，符合法律规定。三、海棠公司诉称松山湖公司未交付房产且单方解除合同，应退还租房押金33万元没有任何事实及法律依据。本案的事实是海棠公司的行为已构成严重违约，根据双方签订的《松山湖新竹苑物业租赁合同》第二条第三四款、第三条第一二款、第六条第二款、第八条第四款及相关法律规定，松山湖公司有权解除合同并没收押金。海棠公司要求返还租房押金33万元没有事实及法律依据。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，海棠公司之上诉没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求，维持原判。本院经审理查明：海棠公司向东莞松山湖科技产业园区管理委员会提交《关于总部一号11栋A座租金减免的请示》。本院于2016年4月6日到案涉租赁物勘察并到东莞市松山湖物业管理有限公司和堂总部一号物业管理处进行调查。经对现场租赁物勘察，东莞松山湖高新技术产业开发区新竹苑11幢1单元为五层建筑，案涉租赁物为第二、三、四、五层，第二、三、四、五层租赁物大门未安装门锁，该建筑物有1部电梯以及1条步行梯，由步行梯上去进入第二、三、四、五层的话，需要经过一道防火门，该防火门已经安装门锁，需要物业公司开锁才能进入租赁物内，从电梯上去进入第二、三、四、五层的话，则可以直接进入租赁物内。11幢裙楼A区所涉的租赁物为两部分，其中一部分为相对独立的区域，另外一部分是地面有白色界限作为划分的区域，裙楼A区相对独立的区域与建筑物外面有玻璃门隔开，该玻璃门未上锁。裙楼A区相对独立的区域部分面积被墙隔断，已用作其他用途。松山湖公司主张由于海棠公司一直未入驻，松山湖公司依法解除合同后，将该部分区域进行改造饭堂使用。东莞市松山湖物业管理有限公司和堂总部一号物业管理处陈述，企业需进场使用物业的话，需要到物业管理处办理一系列进场交接手续，具体流程如下：进场的企业需持松山湖公司开具的《客户进驻联系单》到管理处办理进场手续，并将租赁合同复印件、营业执照复印件、企业法人身份证复印件等资料交付给物业管理处，然后物业管理员和进场企业对案涉租赁物进行查勘，确认无异后填写《房屋接管验收记录表》，后双方一起查看水电表，再领取物业钥匙，最后双方确认无异后签字确认。物业管理处陈述，海棠公司一直未到物业管理处办理进场手续，海棠公司确认未到物业管理处办理进场手续。除上述事实外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。松山湖公司作为东莞市松山湖科技产业园区新竹路新竹苑1-11幢项目（包含涉案租赁物）的开发商，享有对该整体项目的所有权。在涉案租赁物未出售前，松山湖公司是涉案租赁物的所有权人，有权将案涉租赁物出租并收取租金。海棠公司主张松山湖公司无权对案涉租赁物进行出租缺乏事实依据，本院不予采信。松山湖公司与海棠公司签订的租赁合同为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人海棠公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：海棠公司是否需要向松山湖公司交纳租金。海棠公司主张其无需向松山湖公司交纳租金，理由如下：一是案涉租赁物尚未交付，二是租赁物面积存在差异导致合同无法履行。本院分析如下：关于案涉租赁物是否已交付的问题。海棠公司主张，松山湖公司未向其交付租赁物钥匙，因此松山湖公司未向其交付案涉租赁物。本院认为，第一，海棠公司未能提交任何证据证明其在签订案涉租赁合同后长达两年的时间内曾向松山湖公司就此提出过异议；第二，海棠公司在2013年7月31日向东莞松山湖科技产业园区管理委员会出具的《关于总部一号11栋A栋租金减免的请示》中确认了推迟入驻案涉租赁物系其自身原因，并确认拖欠租金的事实，而并未提出松山湖公司未交付案涉租赁物。海棠公司主张，该请示系在松山湖公司诱导下出具，具体内容均是按照松山湖公司的要求所写，实质是因为案涉租赁物面积与合同约定不符，松山湖公司要求海棠公司通过此种形式以减少因面积不符而应扣除的租金。但海棠公司并未对其主张提供任何证据证明，故本院对海棠公司的主张不予采纳；第三，案涉租赁合同约定，海棠公司应在合同签订后30日内到物业管理处办理手续进场装修。从本院到东莞市松山湖物业管理有限公司和堂总部一号物业管理处调查情况可知，海棠公司应先到物业管理处办理进场交接手续，后物业管理公司才向海棠公司交付物业钥匙，海棠公司才可对案涉租赁物进行装修。但海棠公司无正当理由并未到物业管理处办理入场手续。综上，原审法院对海棠公司关于松山湖公司没有实际交付租赁物而无需支付租金的抗辩不予采纳并无不当。关于案涉租赁物面积是否存在差异而导致合同无法履行的问题。案涉租赁合同第一条已载明案涉租赁物的建筑面积，租赁合同的附件也对租赁物的位置、面积、布局等进行了明确约定，合同的附件与合同具有同等的法律效力，海棠公司与松山湖公司均已经在合同及附件上加盖了公章予以确认，表明双方对合同约定的内容已经认可。海棠公司主张，裙楼A区实际面积与合同约定面积不符，但海棠公司未提交任何证据证明其主张，海棠公司也未提交任何证据证明在本案诉讼前其曾就租赁物面积存在差异问题向松山湖公司提出过异议。况且从海棠公司出具的《关于总部一号11栋A栋租金减免的请示》来看，海棠公司未能如期入驻案涉租赁物的原因系其自身的原因。海棠公司主张案涉租赁物面积存在差异，缺乏事实依据，原审法院对海棠公司有关租赁物面积存在差异导致合同无法履行的抗辩不予采纳并无不当。在海棠公司未能提交任何证据证明裙楼A区实际面积与合同约定面积不符的情况下，海棠公司径自向原审法院申请对案涉租赁物面积进行测绘鉴定，原审法院对海棠公司的申请不予准许并无不当。根据《松山湖新竹苑物业租赁合同》第六条约定，海棠公司没有正当理由拒不交纳租金超过30日，自签约之日起3个月后未正常营运，松山湖公司有权单方解除合同。根据松山湖公司提交的《关于解除租赁合同的通知》及特快专递邮件回执等证据可证明松山湖公司已经向海棠公司发出了解除租赁合同的通知，该通知已于2014年4月29日到达海棠公司，故租赁合同已经于2014年4月29日解除。原审法院确认案涉租赁合同于2014年4月29日解除正确。海棠公司的违约行为给松山湖公司造成损失，应承担相应的违约责任，原审法院根据松山湖公司的请求判令海棠公司向松山湖公司支付2012年11月至2014年4月期间的租金2965708.80元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人海棠公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30525.67元，由上诉人深圳市海棠文化传播有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 邓潮辉代理审判员 邹凤丹代理审判员 陈加雄二〇一六年四月十四日书 记 员 谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”