（2016）粤18民终162号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-01
案件名称
李宇、李文娟等与清远市兴合力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清远市兴合力房地产开发有限公司,李宇,李文娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终162号上诉人（原审被告）：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市。法定代表人：何爱金。委托代理人：郭庭佳、何永昌，均系广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宇，男，×年×月×日出生，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：李文娟，女，×年×月×日出生，汉族，住清远市清城区。上列两被上诉人的共同委托代理人：黄卫国、方思华，均系广东明典律师事务所律师。上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司因与被上诉人李宇、李文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民二初字第797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年1月23日，李宇、李文娟与清远市兴合力房地产开发有限公司签订《翡翠绿洲车位购买合同》，约定李宇、李文娟购买清远市兴合力房地产开发有限公司开发的位于清远市北江一路25号翡翠绿洲小区中的地下负二层的车位。清远市兴合力房地产开发有限公司于2015年6月30日交付李宇、李文娟使用；李宇、李文娟交清全款，并在物业管理公司办理相关入住手续后，即可取得所购车位的使用权；若李宇、李文娟未付清车位款，或者未在物业公司办理相关入住手续，清远市兴合力房地产开发有限公司可拒绝将车位交付李宇、李文娟使用。车位价款为140000元，李宇、李文娟于2015年1月24日前支付首期款13500元，于2015年6月30日前支付余款126500元。如未按约定付款，李宇、李文娟应向清远市兴合力房地产开发有限公司支付每日1‰的违约金，从应付款之日起到付款之日止；如逾期30天未支付，清远市兴合力房地产开发有限公司有权单方终止合同。次日，李宇、李文娟向清远市兴合力房地产开发有限公司支付了13500元。2015年2月6日，李宇、李文娟与清远市兴合力房地产开发有限公司就购买位于清远市北江一路25号翡翠绿洲2号楼2603号房屋的相关事宜另行签订了一份《协议》，该协议确认了李宇、李文娟购房的事实、购房款的总额，并确认李宇、李文娟已支付首期购房款690000元，剩余900000元向银行作按揭贷款。该协议同时载明，由于国家对购房政策作出调整，首期购房款改为490000元，余款1100000元作按揭贷款，清远市兴合力房地产开发有限公司应在2015年3月10日前将李宇、李文娟的按揭放款1100000元中的200000元退还给李宇、李文娟。2015年4月8日，李宇、李文娟向清远市兴合力房地产开发有限公司发出《解除商品房、车位买卖合同通知书》，因清远市兴合力房地产开发有限公司没有退还多收的首期购房款而通知其解除《商品房买卖合同》及《翡翠绿洲车位购买合同》。2015年4月28日，清远市兴合力房地产开发有限公司向李宇、李文娟发函，告知李宇、李文娟购房首期款应不少于总房款的6成，应先补齐首期款然后再办理按揭手续，否则追究违约责任。之后，清远市兴合力房地产开发有限公司工作人员与李宇、李文娟通过手机短信的方式联系涉案房屋及车位买卖的事宜，清远市兴合力房地产开发有限公司工作人员在短信中告知李宇、李文娟因其申请的公积金贷款银行审批不通过，遂要求李宇、李文娟补齐首期款并完善按揭贷款手续。但李宇、李文娟以商品房买卖合同约定首期款为购房款的三成为由没有补齐首期款给清远市兴合力房地产开发有限公司，也没有去银行完善按揭贷款手续。本案中李宇、李文娟没有再向清远市兴合力房地产开发有限公司支付购买车位的剩余款项，清远市兴合力房地产开发有限公司也没有按照约定将涉案车位交付给李宇、李文娟使用。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，李宇、李文娟与清远市兴合力房地产开发有限公司签订了《翡翠绿洲车位购买合同》，但合同签订之后，李宇、李文娟没有完全履行付款义务，清远市兴合力房地产开发有限公司也没有履行交付车位的义务。本案争议的焦点之一是《翡翠绿洲车位购买合同》是否应当解除，解除的依据是什么。首先，李宇、李文娟以清远市兴合力房地产开发有限公司没有退还多收的首期购房款为由而通知清远市兴合力房地产开发有限公司解除购房合同及车位购买合同的理由是否充分。根据双方于2015年2月6日签订的《协议》的内容来看，清远市兴合力房地产开发有限公司退还200000元首期款的前提是银行发放1100000元按揭贷款，而办理银行按揭贷款的义务应当由李宇、李文娟履行，在李宇、李文娟没有办理好银行按揭贷款的前提下，清远市兴合力房地产开发有限公司可以拒绝退还200000元首期款，因此李宇、李文娟不能据此为由主张清远市兴合力房地产开发有限公司违约，进而要求解除合同。退一步讲，清远市兴合力房地产开发有限公司没有按照约定在2015年3月10日前向李宇、李文娟退还200000元，李宇、李文娟也只是可以行使要求清远市兴合力房地产开发有限公司退还200000元的权利，并不能以此为由解除《翡翠绿洲车位购买合同》。而且，购买车位的合同与购房合同是两份独立的合同，李宇、李文娟不能以履行购房合同过程中出现的情形而主张解除购买车位的合同。其次，李宇、李文娟以书面通知的方式告知清远市兴合力房地产开发有限公司解除合同，并以其行为表示不再履行支付购买车位款项的义务，双方签订的《翡翠绿洲车位购买合同》的合同目的已无法实现，故涉案的《翡翠绿洲车位购买合同》应当解除。关于违约责任，当事人可另行主张。本案争议的焦点之二是清远市兴合力房地产开发有限公司是否应当返还李宇、李文娟已经支付的款项13500元，以及利息是否应当计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因此清远市兴合力房地产开发有限公司应当返还李宇、李文娟已经支付的款项13500元。关于利息，清远市兴合力房地产开发有限公司并不存在违约行为，因此李宇、李文娟不能向清远市兴合力房地产开发有限公司主张利息。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除李宇、李文娟与清远市兴合力房地产开发有限公司于2015年1月23日签订的《翡翠绿洲车位购买合同》；二、清远市兴合力房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向李宇、李文娟返还购房款13500元；三、驳回李宇、李文娟的其他诉讼请求。案件受理费69元，由清远市兴合力房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：《中华人民共和国合同法》第九十四条，仅规定当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，赋予另一方当事人解除合同的权利。虽然被上诉人以其行为表示不再履行支付购买车位款项的义务，但上诉人在原审中并未主张解除合同，而是要求被上诉人继续履行合同，因此，原审判决解除合同没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人李宇、李文娟口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩方已经向对方发出过解除合同通知书，且对方在三个月内亦未提出异议，应视为同意解除。另外，答辩人已经提出解除合同的主张。综上，请求二审法院予以维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人向上诉人发出《解除商品房、车位买卖合同通知书》是否发生解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被上诉人向上诉人发出《解除商品房、车位买卖合同通知书》是否发生解除合同的效力，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定进行审查，以确定被上诉人解除合同理据是否充分。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被上诉人请求解除合同的原因有二个，一是上诉人隐瞒巨大债务，有可能不能履行合同；二是上诉人拒不退回20万元给被上诉人。对于第一个问题，合同约定的交楼时间并未到期，换言之现无证据证明上诉人无法如约履行交房义务，况且，上诉人在收到被上诉人寄出的《解除商品房、车位买卖合同通知书》后，亦回函主张继续履行合同，故被上诉人该主张并无事实依据。对于第二个问题，原审法院已作充分论述，本院同意原审意见，不再赘述。综上，上诉人在合同履行过程中暂未出现《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的约定解除或法定解除情形，被上诉人主张解除合同，并无合同或法律依据，本院不予支持。原审法院以被上诉人表示不再履行合同为由，支持被上诉人解除合同的请求，错误将合同解除权赋予违约一方，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司的上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理错误，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法民二初字第797号民事判决；二、驳回李宇、李文娟的诉讼请求。一审案件受理费69元，二审案件受理费138元，均由李宇、李文娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术代理审判员 何 燕代理审判员 郑家驹二〇一六年四月十四日书 记 员 汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 更多数据：