（2016）辽01民终3620号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-23
案件名称
上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司与被上诉人吕德跃商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳世博置地房产开发有限公司,吕德跃
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终3620号上诉人（原审被告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住所地沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，该公司执行董事。委托代理人：刘立影，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕德跃，男，1955年10月1日出生，汉族，现住址：沈阳市大东区。上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司（以下简称世博公司）因与被上诉人吕德跃商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01551号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月3日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕德跃原审诉称：原、被告于2006年4月20日签订《商品房买卖合同》约定被告将位于沈阳市大东区北海街4-5号1-1-1号房屋出售给原告，房屋按套总价款321500元，原告按照约定向被告支付了购房款。按照合同约定，被告应在商品房交付使用90日内，为原告办理权属登记，同时依据相关法律规定，原告认为，原告依约履行了付款义务，被告违约至今，原告请求判令被告继续履行合同，请求人民法院依法裁判。诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行于2006年4月20日签订的关于沈阳市大东区北海街4-5号1-1-1号房屋的《商品房买卖合同》，为原告办理房屋权属证书；2、判令被告承担本案诉讼费用。沈阳世博置地房产开发有限公司辩称：答辩人针对原告的起诉状，依据事实和相关法律提出原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第十八条主张的办理产权证诉求不属于贵院受案范围，贵院收案后应依法裁定移送相关部门处理的答辩意见，其理由如下：沈阳市公安局大东经侦支队2012年2月1日出具的《关于能否免交世博增加容积率费用的说明》出自（2012）沈刑二初字第16号刑事判决书卷。其中世博家园项目2011年实际测绘后超建54376平方米，是与2005年土地出让合同中的规划的面积相比较得出的。补充逾亿元土地出让金的基数是2010年土地出让金标准2300元／平方米，按超建面积补交是按2012年文件作出的。自2011开始政府各部门统一口径认定世博家园项目只有建设用地规划许可证是真证，其他证件都是答辩人伪造的假证。在明知政府的援助下盖完也无法办理产权证的结果会很严重不再出具证明材料，而改由刑事案件办案机关出具了这份证明证实世博家园已建成和在建房屋为非法建筑。（2012）沈刑二初字第16号刑事判决书和（2012）辽刑二终字第90刑事裁定书中明确了沈阳国用2005第0382号《中华人民共和国国有土地使用权证》、沈规建证05年0279号《中华人民共和国建设工程规划许可证》以及编号210103200591620101／1／2／3的施工许可证等相关论据都是假证确权，并有答辩人自2005—2010年期间的全部销售行为构成合同诈骗犯罪的。答辩人为此承担500万罚金，对于世博家园部分配合答辩人工作的业主办下产权证属实，所依据的解疑文件就世博家园项目全是违建、超建的内容。鉴于世博家园项目全部违建的现状符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的“出卖人未取得商品房预售许可证明”的规定，本案诉争合同是无效合同，两级法院生效的刑事案件法律文书已认定世博家园全部购房人现都属受害人，原告只能依据刑事附带民事诉讼方式解决因此产生的民事赔偿问题，按照刑事诉讼法第102条“附带民事诉讼案件应当同刑事案件一并审判，只有为了防止刑事案件审判的过分迟延，才可以在刑事案件审判后，由同一审判组织继续审理附带民事诉讼”之规定，大东区法院对本案是没有管辖权的。综上，原告起诉本案诉讼是因大东区政府故意隐瞒世博家园项目违建的实情而来的，原告对答辩人如实告知整个园区违建不接受本案诉争房产是拥有合法“五证”的房产，才适用《最高人民法院关于审理商品买卖纠纷案件法律适用问题》第十八条主张答辩人履行办证义务的，本着确实保护老百姓利益的宗旨，建议法庭在庭审前必须向原告释明伪建房产不能通过诉讼办理产权证的实情。原审法院经审理查明：原、被告于2006年4月20日签订商品房买卖合同一份，该合同已经在沈阳市房产局备案登记。上述商品房买卖合同约定原告向被告购买被告开发的位于沈阳市大东区北海街4-5号1-1-1号房屋，房屋建筑面积98.06平方米，房屋总价款为321500元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告通过现金交纳购房全款，2006年4月20日，被告向原告发出商品房准住通知单，原告于当日办理涉案房屋入住手续并居住至今。原审法院认为：原、被告签订商品房买卖合同后，原告已经将全额购房款交付给被告，被告也已经将涉案房屋交付给原告使用至今。现原告已经按照法律法规的相关规定缴纳了涉案房屋的契税和共用设施设备专项维修资金，按照双方合同约定，被告作为房地产开发企业应当协助作为商品房买受人的原告办理房屋所有权登记的手续，故原告要求被告协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求本院予以支持。对被告提出的抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳世博置地房产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告吕德跃办理位于沈阳市大东区北海街4-5号1-1-1号房屋所有权证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳世博置地房产开发有限公司负担。宣判后，世博公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判不予受理；被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：1.一审程序错误，上诉人一审已经递交两份书面申请，即管辖异议申请和申请法庭调取证据申请。一审法院只提到管辖异议申请，未作书面答复作判属程序错误。一审法院限定世博家园购房人只能提起办理房屋产权证诉求，剥夺合同及解疑文件中的土地使用权证办理诉求属程序错误。2.一审判决适用合同法第四十四条、第一百零七条作判属适用法律错误。世博家园全部房产因生效的刑事判决自2011年起全部违建是客观事实，刑事判决认定的违建房产是本案诉争合同的标的物，由于政府不履行协助上诉人补办“五证”职能，造成本案诉争房产属最高人民法院关于审理商品纠纷案件司法解释第三条没有合法产权证明的房产，办案诉争合同依法应被认定为无效合同。《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，一审判决适用合同法第四十四条是合同有效条件显然是错误。认定世博家园全部房产违建的刑事判决是2013年3月生效的，上诉人早在2013年7月就找到刑事判决认定事实错误的证据，因无法推翻错误的刑事判决只能同意补办五证条件，法律规定补证是政府职能部门的法定义务，并不是上诉人的义务，由于政府职能部门不履职造成补证无法启动一审法院是明知的，适用合同法第一百零七条让上诉人履行合同义务是适用法律错误。3.判决认定事实错误。（2012）沈中刑二初字第16号刑事判决书、（2012年）辽刑二终字第90号刑事裁定书认定世博家园项目仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续，从而才有本案诉争合同中的标的物因无合法产权证明变成违建，从而合同无效的一审法院以《商品房买卖合同》、购房发票、契税、维修基金等证据合法性予以认定，出现了民事案件与刑事案件对同一事实认定不符的错误。一审判决中对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条认定为：“出卖人应当在商品交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产校对机关备案”。改变了双方约定“综合验收合格后九十日”的条件，是对事实认定错误。世博家园园区内9栋楼在一个规划范围内统一进行“综合验收合格”是法定条件。一审判决故意遗漏关键字、故意回避违建事实的做法会出现判决无法执行的后果。目前上诉人不符合办证条件，法院判令判决生效30日履行协助办证无法执行。被上诉人吕德跃辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。要求上诉人配合我方办理房证。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、契税完税证、商品房销售发票、维修基金收据、商品房准住通知单经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，被上诉人已经将全额购房款交付给上诉人，上诉人也已经将涉案房屋交付给被上诉人使用至今。现被上诉人已经按照法律法规的相关规定缴纳了涉案房屋的契税和共用设施设备专项维修资金，按照双方合同约定，上诉人作为房地产开发企业应当协助作为商品房买受人的被上诉人办理房屋所有权登记的手续，故原审法院判令上诉人协助被上诉人办理房屋所有权证书的判决正确。关于上诉人提出原审法院存在程序问题的上诉主张，经本院审查，原审判决程序并无不当之处，对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。上诉人提出的上诉理由均无法免除其按合同约定应当履行的协助义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于利军审 判 员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一六年四月十四日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 百度搜索“”