（2016）辽1102民初160号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-07
案件名称
盘锦立邦物业管理有限公司与褚立辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盘锦市双台子区人民法院
所属地区
盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盘锦立邦物业管理有限公司,褚立辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1102民初160号原告：盘锦立邦物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区长。法定代表人：苗苗，该总公司经理。委托代理人：王宝金，男，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：付景林，男，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：褚立辉，男，住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘锦立邦物业管理有限公司诉被告褚立辉物业服务合同纠纷一案，于2016年01月19日向本院提起诉讼。本院受理后依法由代理审判员房明明独任审理，并于2016年03月17日公开开庭审理了本案。原告盘锦立邦物业管理有限公司的委托代理人王宝金、付景林，被告褚立辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告褚立辉拒不履行《物业管理条例》确定业主应尽的义务，拖欠物业管理费达四年之久，物业管理人员每年数次上门催收无效，详细欠费计算如下：面积：88.89m2，收费标准：0.5元／平。欠费时间2012年11月17日至2015年11月16日，88.89m20.5元／平12月3年=1599元。滞纳金合计228元。合计欠费1，827.00元。现请求：1、判令被告给付拖欠的物业管理费1，599.00元，欠费时间2012年11月17日至2015年11月16日，2、判令被告给付逾期物业滞纳金228.00元。被告辩称：物业费确实没交，但是有理由：1、我住第二年的时候出现墙体薄，没有保温，屋里墙上长毛，到原来的物业公司反映，以各种理由推脱至今未维修，2、小区监控不开，导致我自行车丢失后查不到监控，3、2014年开始物业将小区内的公共部分化为停车位收取停车费，每年1500元，认为不合理。经审理查明：被告为盘锦市双台子区晟华苑小区业主。该小区的前期物业为案外人盘锦晟华苑物业管理有限公司，2013年7月20日，盘锦晟华苑物业管理有限公司与本案原告签订了一份《物业服务协议》，约定将晟华苑小区物业管理工作授权给原告，由原告继续提供服务，物业费收取标准不变，同时协议书对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接验收、使用与维护、服务标准、违约责任等进行了约定。同时盘锦晟华苑物业管理有限公司还将其2013年7月20日前，原晟华苑小区1-8期逾期物业费债权一并移交给了原告。协议签订后，原告提供了相应的服务，但被告并未交纳过物业费。故原告诉至我院，要求被告支付2012年11月17日至2015年11月16日物业费及滞纳金合计1，827.00元。另查明：被告居住的房屋面积为88.89m2，物业费为每平每月0.5元，每年的物业费为88.89m20.5元／平12月=533.34元。被告从2012年11月17日至今未交纳物业费，共欠物业费1，600.02元。本院所确认的上述事实，有原告提供的地税统一发票两张、逾期物业费催收单、授权委托书三份、物业服务协议一份，被告提供的照片一份及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。争议焦点：1、被告拖欠的物业费的数额、滞纳金的数额是多少，2、被告拒交物业费是否有法定的理由。本院认为：原、被告作为双台子区晟华苑小区物业服务部门及业主，双方事实上已经形成物业服务关系，双方均应当遵循诚实信用的原则按照约定行使权利，并履行相应的义务。因原告已经对被告进行物业服务，并对被告进行了书面催告，被告即应当交纳物业费，故对于原告要求被告支付物业费的的合理部分，本院予以支持。但关于滞纳金的问题，原告作为服务行业，其应提高自身服务质量。根据庭审调查，原告与业主之间沟通不畅，且考虑到盘锦晟华苑物业管理有限公司在移交物业给原告前在管理小区期间存在管理不到位等部分情况，因此双方违约责任相抵，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付其提供服务前拖欠的物业费一节，被告确实拖欠了2012年11月17日至2013年7月20日的物业费，虽该部分物业费收取的权利主体为盘锦晟华苑物业管理有限公司，但因该公司在2013年7月20日已经将其权利转移给本案的原告，属于债权的转移，债权转移仅需履行通知的义务，原告在催收单中已经注明了欠费时间，故原告有向被告收取2013年7月20日前拖欠的物业费的权利，故被告拖欠的物业费时间为2012年11月7日至2015年11月16日，数额为1，600.02元，多于原告主张的1，599.00元，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。关于被告辩称其墙体有质量问题，物业不解决，因此拒交物业费一节，因墙体问题属于开发商的设计及施工的问题，被告应当根据其与开发商签订的房屋买卖合同主张其权利，原告作为物业公司并无义务解决房屋主体问题，故对于被告的该项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告监控未开，导致其车辆丢失无法查看监控一节，因被告未提供相应的证据予以证明，且小区监控因涉及到隐私问题，被告应报警后，由公安机关进行查看，而其并未履行相关的程序，故对于被告的该项辩解，本院予以采纳。关于被告辩称原告将小区的公共部位规划为停车场进行收费一节，被告若认为原告的此项行为侵害了业主的权利，其可以到相关行政部门进行反映，由行政机关进行处理，不能以此拒交物业费，故对于被告的此项辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告褚立辉于本判决生效之日���十日内给付原告盘锦立邦物业管理有限公司2012年11月17日至2015年11月16日的物业费共计1，599.00元。二、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项，逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率双倍支付逾期给付的利息，至本金付清时止。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告褚立辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。代理审判员 房 明 明二〇一六年四月十四日书 记 员 刘荣�� 微信公众号“”