（2016）渝0240民初86号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-17
案件名称
向群英与张发安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石柱土家族自治县人民法院
所属地区
石柱土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向群英,张发安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0240民初86号原告向群英，女，生于1968年6月24日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告张发安，男，生于1960年4月16日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告向群英诉被告张发安房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月21日立案受理后，由代理审判员王新贵独任审判，依法适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告向群英，被告张发安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向群英诉称，2006年8月21日日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《集资建房协议书》（以下简称《协议书》），约定被告将位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）XX路正在新建的X楼X号房屋（建筑面积137.06平方米）以76000.00元的价款出售给原告。原告第一次付款63500.00元，余下的款项待房屋产权证办后再支付（原告曾向被告写有欠条，注明甲方办理房屋产权后付清，但时间久了原告不记得是否写有该欠条）。因余下房款问题，被告于2015年7月10日起诉原告，石柱县人民法院受理后于2015年9月16日公开开庭进行了审理。因庭审过程中，被告隐藏相关证据，未向法院出示向群英书写的欠条。石柱县人民法院于2015年9月21日作出的（2015）石法民初字第03315号民事判决书判决原告向被告支付房款11200.00元。原告于2015年10月22日向被告支付11200.00元，其余部分原告自愿放弃。2015年10月26日，被告以原告欠其购房款12500.00元为由，将原告向被告出具的手写欠条向石柱县人民法院起诉要求原告支付余下的房款12500.00元，石柱县人民法院以被告系重复起诉为由驳回被告的起诉。双方在《协议书》第六条约定“房屋产权证和国有土地使用证由甲方负责统一办理”，虽然没有明确约定办理时限，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律正确若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，被告于2006年11月将房屋交付给原告，并应于2007年1月底将房屋产权证书交付给原告。被告至今仍未为原告办理产权证书，明显违反合同约定，应承担违约责任。《协议书》第八条违约责任第2条约定：“甲方必须按照合同约定付以实施，如甲方不按合同条款实施，必须赔偿因此给乙方造成的经济损失”，由于被告未按时办理房屋权属证书，造成原告房屋在2012年未能及时出售。按照2012年与2015年房价价差300.00元／平方米计算，造成原告经济损失42500.00元（房屋实测面积为141.8平方米）。被告应当赔偿原告经济损失42500.00元。在2015年9月21日庭审过程中，被告为追求对其有利判决，故意隐瞒原告书写的欠条等证据并做虚假称述，称欠条已遗失，导致石柱县人民法院判决原告向被告支付购房款11200.00元，原告也于2015年10月22日向被告支付11200.00元。由于双方约定在被告办证时付清，故该笔款被告应当返还给原告。综上所述，被告的行为已违反双方签订的《协议书》，并且隐瞒相关证据，严重侵犯了原告的合法权益，原告遂诉至人民法院，请求依法判令：1.被告立即为原告办理房地产权证书，如不能办理，则赔偿原告办证费用13000.00元；2.被告返还原告已支付的购房余款11200.00元；3.被告赔偿原告经济损失50000.00元；4.由被告承担本案的诉讼费用。被告张发安辩称，一、被告没有违约行为。被告早在2006年12月25日就开始为原告办理房屋权属证书登记事宜。原告至今没有取得房屋产权证书的责任不在被告。被告从2006年12月25日起开始办理该幢房屋的总产权证，但由于石柱县国土资源和房屋管理局称该幢房屋规划属于拆迁范围，未给被告办理该幢房屋的总产权证，对此有被告办理总产权证的相关资料和税费发票为证，且与原告房屋所在同一地段的房屋都没有办理房屋产权证书。原、被告签订的《协议书》并未约定办理产权证书的时间，原告也没有向被告支付余下的5%的购房款。诉争房屋不是商品房，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律正确若干问题的解释》的相关规定。二、被告不应返还原告支付的购房余款11200.00元，该笔款项不是双方约定的待被告将房屋产权证书办理后交给原告，原告再支付剩余的5%的房款。原告于2015年10月22日向被告支付的11200.00元是房屋面积增加部分的补交的房款，对此有石柱县人民法院作出的（2015）石法民初字第03315号民事判决书查明的事实为证。三、被告不应赔偿原告经济损失50000.00元。原告未取得房屋产权证书的责任不在被告，由于该地段属于规划拆迁范围，石柱县国土资源和房屋管理局在即将颁证时终止了该地段的办证工作；原告未取得房屋产权书不影响原告对该房屋的居住使用；原告仅有诉争房屋一套，不存在原告在2012年不能及时出售的事实，且原告也未提供证据证明。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定如下：“双方本着公平、公正、平等自愿的原则，经反复磋商达成如下协议：一、甲方将位于石柱XX路，正在新建的集资建房X幢X层X号房建筑面积约为137.06平方米，出售给乙方。按套建筑面积计算约为137.06平方米，每平方米单价560.00元／平方米，合计76000.00元（大写柒万陆千元整）。二、付款方式及期限。1.本协议签订后，一次性付款。2.第一次付总价的95%，余下的5%待房屋产权证办后交给乙方，再付5%的余款交清。三、甲方负责安装铝合金门窗，楼道地板砖，安全通道安装不锈钢栏杆。四、水、电户口单独安装到室外门口处。五、门内磋沙墙、清水墙面、水泥浆地平、前面墙砖、侧面墙和后外墙外粉，甲方不负责安装防盗门。六、房屋产权证和国有土地使用权证由甲方负责统一办理。七、其他约定。按售房书中交房标准执行。八、违约责任。1.乙方接到甲方交款通知10日内，不来办理有关手续，乙方视为违约，甲方视乙方自动放弃房权，此交房款10%作违约金赔偿给甲方。甲方有权处理甲方所定房号。2.甲方必须按照合同约定付以实施，如甲方不按合同条款实施，必须赔偿因此而给乙方造成的经济损失（按实际计算）。九、本合同若发生纠纷，双方协商解决，不能协商解决的，可向有管辖权的人民法院起诉，本合同双方签字盖章生效。以上条款双方共同遵守，本合同一式两份，原件双方各执一份，具有同等法律效办（应为“效力”）。此协议特此说明：甲方在办理房屋产权证只能给乙方办理137.06平方米，其余公摊面积5.2平方米不办在房屋产权证上”。双方在合同上签名并捺印确认。2006年8月21日，原告向被告支付购房款63500.00元，被告向原告出具收条确认。同日原告向被告出具《欠条》，载明：“今欠到张发安12500.00元，甲方办理产权证付清，如甲方通知乙方在7日内不负清，补交就自动放去（应为“放弃”）房产权”。后2015年7月10日，被告将原告诉至本院，请求判令原告向被告补交房款84900.00元，本院于2015年9月21日作出的（2015）石法民初字第03315号民事判决书判决原告向被告支付房款11221.68元。2015年10月22日，原告向被告支付11200.00元，被告向原告出具《收条》，载明：“今收到向群英买房款11200.00元（大写：壹万壹仟贰佰元）。在拆迁时不由向群英负责，如有任何费用由张发安负责，房产证手续由张发安全权负责”。石柱土家族自治县南宾镇双庆社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹有石柱县南宾镇双庆社区居民委员会龙嘴乌杨坝片区综合开发项目（范围包括双庆小学至楼房湾组的包土和乌杨坝一线，面积共计6.6798公顷）拆迁工作是根据2015年10月29日渝府地（2015）1361号文件和2015年10月30日石柱府征公（2015）17号文件开始实施的。情况属实”。2006年12月25日，被告曾向相关部门申请办理房屋产权登记手续，并交纳了部分费用，但未取得房屋权属登记。上述事实，有原告提供的：1.原告身份证复印件；2.《集资建房协议书》；3.《欠条》；4.《收条》复印件；5.证明，被告提供的：1.土地、房屋权属调查表；2.石柱县农村城镇居民用地申请书；3.《协议书》；4.《收条》；5.土地房屋勘测鉴定报告；6.补偿协议；7.收条三份；8.发票五份；9.（2015）石法民初字第03315号民事判决书；10.《集资建房协议书》复印件和本次法庭审理笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2006年8月21日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。《协议书》虽名为集资建房，实为房屋买卖合同。双方在《协议书》第六条约定“房屋产权证和国有土地使用证由甲方负责统一办理”，由于办理房屋权属登记证书是土地房屋权属登记部门的职责而非出卖人的职责，故对该约定应理解为甲方协助乙方统一办理房屋产权证和国有土地使用证，虽然没有明确约定办理时限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，故本院对原告请求被告协助办理房地产权证的请求予以支持。被告辩称该地段属于规划拆迁范围，石柱县国土资源和房屋管理局在即将颁证时终止了该地段的办证工作，因其未提供证据证明，即便石柱县国土资源和房屋管理局终止该地段的办证工作，也不能免除原告根据合同约定的协助原告办理房地产权证的义务，被告虽向相关部门申请办理登记，但并未取得登记，其协助义务仍不能免除，其行为构成违约，本院对辩称不构成违约不予认可。原告诉称其向被告支付的11200.00元房屋余款根据双方约定应在被告办理房屋产权证后才支付，被告隐瞒重要证据导致本院判决原告向被告支付该笔款项，应当返还。被告辩称该笔款项不是房屋余款，而是房屋面积增加部分的补交的差价款，本院认为原告支付11200.00元房屋余款系基于本院生效判决，该判决已对该笔款项已作出认定，原告也已经履行，如原告有证据证明该笔款项不应支付，可通过审判监督程序提起再审解决，本案对原告的该项请求不予支持。原告主张被告违约造成原告房屋无法出售的经济损失50000.00元，因其未提供证据证明，本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张发安在本判决生效之日起十五日内协助原告向群英办理位于石柱土家族自治县XX处的X幢X层X号房屋房地产权证登记手续（协助内容按相关规定和登记机关的要求为准）；二、驳回原告向群英的其他诉讼请求。案件受理费827.50元（已减半收取），由原告向群英负担787.50元，被告张发安负担40.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 王新贵二〇一六年四月十四日书 记 员 谭 茜 微信公众号“”