（2016）辽02民终1847号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-10-31
案件名称
李宏与大连生生物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李宏,大连生生物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1847号上诉人（原审被告）：李宏，住大连市甘井子区。委托代理人：韩增良。被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼*层。法定代表人：曲建波，该公司总经理。委托代理人：陶玉松，辽宁星海九鼎律师事务所律师。上诉人李宏因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（简称生生物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第3104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宏的委托代理人韩增良，被上诉人生生物业的委托代理人陶玉松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告李宏系大连市甘井子区新星艾维尼小区A区7#2-7-1号住宅房屋的业主，房屋建筑面积83.31平方米。2010年9月6日，被告与大连彩虹房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，附带《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，上述《前期物业管理服务协议》中约定，原告接受开发建设单位大连彩虹房地产开发有限公司的委托，管理被告所在的新星艾维尼小区；被告应按照住宅建筑面积每月每平方米2元的标准向原告交纳物业管理服务费。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。另查，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。再查，被告交纳了2013年5月28日至2013年11月27日期间的物业费1000元。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦未提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么被告应受该《前期物业服务协议》的约束。据此，本院对被告辩称《前期物业服务协议》有效期为一年的辩驳意见不予采纳。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费。关于被告辩称原告没有收费资质一节。原告是经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，且已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。此外，因物价管理部门颁发的收费许可证仅是物价管理部门对企业的收费行为进行登记备案，而并非行政审批性质，因此，原告是否取得收费许可证不影响其依据合同约定收取物业费，被告以此为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。关于物业费的收费标准，根据原告提供的各方签订的《前期物业管理服务协议》，案涉房屋的物业服务费标准为每月每平方米2元。因此，被告应当按此标准交纳物业费。关于被告辩称的原告存在服务不到位、未兑现酒店式管理的承诺等问题，因此不同意金额交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。另外，本案庭审中，被告提供了2013年5月28日至2013年11月27日期间的物业费收款收据，以此证明其已经交纳了2013年11月27日之前的全部物业费。原告对被告的意见不予认可，辩称该收据上记载的交费期间应为2012年5月28日至2012年11月27日，系原告工作人员笔误造成误写，被告欠付2012年11月27日起至今的物业费。本院认为，当事人就自己提出的主张应提供证据予以证明，现原告没有证据证明其工作人员存在笔误的事实，也没有向法庭提供被告交纳了何期间物业费的收费凭证，故本院对原告的辩驳意见不予采纳。依据人们日常的交易、生活习惯，业主交纳物业费应当是连续的，一般不存在一段期间交纳、一段期间不交纳这种跨越期间交费的情况，且业主仅保留最近一次交纳物业费的凭证也是符合常理的。据此，本院推定被告已交纳了2013年11月27日前的物业费。综上，被告应向原告支付2013年11月28日至2014年6月30日期间的物业费1183元（83.31平方米×2元／平方米×7个月零3天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连生生物业管理有限公司支付拖欠的自2013年11月28日起至2014年6月30日止的物业服务费1183元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告李宏负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。原审法院宣判后，原审被告李宏不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请。其依据的主要理由是：1、被上诉人未办理物业收费许可证，无权收取物业费，且对已收取的物业费，被上诉人应予返还；2、被上诉人提供的物业服务质量与收费标准不符，服务质量差，每月每平方米2元的标准过高；3、原审法院仅支持被上诉人部分诉请，实为被上诉人败诉，故一审诉讼费应由被上诉人负担。被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：1、物业收费许可证，仅是相关行政部门对企业收费行为的登记备案，只要业主与开发商或者物业公司签订了物业服务合同，标明了物业服务费的收取标准，到物价局备案即可，不需要进行审批；且上诉人是与开发商签订的前期物业服务合同，上诉人在购买商品房时同意开发商所指定的物业公司按照前期物业服务合同约定的每月每平方米2元的标准收取物业费，2元标准是合同双方自愿的真实的意思表示；2、至于上诉人提出的收费标准与物业服务不符的问题，被上诉人认为不存在，被上诉人的物业服务达标，大多数业主已自觉交费。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，案涉小区建设单位大连彩虹房地产开发有限公司签订的案涉《大连市前期物业管理服务协议》对包括上诉人在内的案涉小区业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故上诉人理应按物业服务合同约定的每月每平方米2元的标准向被上诉人交纳物业费，其拖欠物业费的行为系违约行为，应承担相应的违约责任，原审法院对此所作认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出被上诉人不具备物业费收费资格的问题，因上诉人作为案涉小区的业主已实际接受了被上诉人提供的物业服务，理应按照案涉《大连市前期物业管理服务协议》约定的收费标准交纳物业费，且是否取得收费许可属于行政管理范畴，上诉人以此为由拒交物业费无理，原审法院不予支持并无不当。至于上诉人提出被上诉人物业服务不到位的问题，鉴于物业管理是一种“服务”，与“有形商品”有重大区别，“服务”的最后效果是通过服务对象的感受来解决的，即便服务相同，不同服务对象的感受也可能不一样，个别业主以物业服务不到位为由主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展，原审法院据此对上诉人以此为由拒交物业费的主张不予支持亦无不当。关于上诉人提出原审法院对诉讼费分担不当的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，故原审法院有权根据本案具体情况决定一审诉讼费的分担，上诉人主张一审诉讼费均应由被上诉人负担无理，本院不予支持，况且《诉讼费用交纳办法》第四十三条第三款规定，“当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。计算确有错误的，作出决定的人民法院应当予以更正”。综上，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人李宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴巍立代理审判员 林荣峰代理审判员 何 川二〇一六年四月十四日书 记 员 黄月妍 关注公众号“”