（2016）冀0203民初592号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-05
案件名称
唐山市旺德物业服务有限公司与孟祥慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市路北区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山市旺德物业服务有限公司,孟祥慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0203民初592号原告：唐山市旺德物业服务有限公司，住所地：唐山市路北区韩城镇工业园区（大唐康健院内）。法定代表人：李春雨，总经理。委托代理人：商颖存，河北全景律师事务所律师。被告：孟祥慧。委托代理人：孟令健。原告唐山市旺德物业服务有限公司（以下简称“旺德物业”）与被告孟祥慧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旺德物业的委托代理人商颖存、被告孟祥慧及委托代理人孟令健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺德物业诉称，2010年7月8日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告位于唐山市路北区韩城镇鼎旺瑞景小区C区4号楼2单元1902室房产提供物业服务，被告按每月每平方米1.2元标准向原告支付服务费，并约定了违约金，如果被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额的0.5%收取违约金。2010年7月8日，原告与被告签订了《供暖协议》，协议约定供暖价格按照政府（物价部门）调价文件规定执行，即现行的《唐山市供热管理办法》，该办法第四十条规定，当年12月31日之前未交清热费的，供热单位可自次年1月1日起按拖欠热费总额每日加收2‰滞纳金。被告自2014年2月1日起，未按照合同交纳物业管理服务费，自2012年11月15日起，未按供热协议交纳暖气费。原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不缴纳。现原告诉至法院，要求被告给付所欠物业费人民币4937.44元及违约金至实际清偿之日止（截至2016年2月22日违约金暂计6209元），给付暖气费13886.64元及违约金至实际清偿之日止（截至2016年2月22日违约金暂计11172元），合计36205.08元，本案诉讼费用由被告承担。被告孟祥慧辩称，被告所居住的房屋18层跃19层2010年交房，当时未入住，2012年4月份入住，发现19层地暖两组水管堵塞造成19层全层无温度，物业方熟知被告家此情况，被告多次与物业沟通，物业方未给予答复。18层暖气温度未达到国家规定的标准，所以没有交纳暖气费。被告居住的C区4号楼2单元电梯多次事故造成生活不便，楼宇对讲系统多年无效，造成安全问题。小区业内中心景观区从未提供过景观功能，违背当初签订购房合同的约定，所以被告未交纳物业费。经审理查明，原告旺德物业变更前的名称为唐山市丰润区旺德物业服务有限公司。被告孟祥慧系唐山市路北区韩城镇鼎旺瑞景小区C区4号2单元1802、1902室房产的业主，该房产建筑面积为171.44平方米。2010年7月8日，唐山市丰润区旺德物业服务有限公司即原告旺德物业与被告孟祥慧签订《前期物业服务合同》，约定原告旺德物业为被告提供物业服务，被告交纳物业服务费用，每平方米为1.2元每月，如果被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额的0.5%收取违约金。同时约定原告应建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修。被告自2014年2月1日至今未交纳过物业费，每年的物业费为2468.74元（1.2元×171.44㎡×12月）。原告诉请主张2014年2月1日至2016年1月31日被告拖欠的物业费4937.44元，被告对此予以认可。2010年7月8日，原、被告之间同时签订有供暖协议，约定由原告对被告所有的房产进行供暖，供暖面积为171.44平方米，约定原告的供热质量应当符合国家规定的质量标准。协议第四条第三款还约定：“如在乙方通知时间内，甲方未向乙方交纳足额的取暖费用，乙方按唐山市供热管理办法每天收取1%滞纳金”。原告主张被告拖欠2012年11月15日至2016年3月15日的暖气费13886.64元，被告对此数额予以认可。因原、被告就供暖温度均未提交证据，法院经现场测量唐山市路北区韩城镇鼎旺瑞景小区C区其他住户室内温度、询问其他业主，推定在2015年至2016年度供暖季被告卧室、安装供热设施的起居室（厅）温度未能均达到《唐山市供热管理办法》规定的18℃±2℃。另查明，被告孟祥慧所居住的19层因暖气管堵塞导致19层暖气不热，该问题尚未得到解决。上述事实，有前期物业服务合同、业主联络资料登记卡、楼房交接书、供暖协议、原、被告陈述等证据予以证实。本院认为，合法的合同关系应受法律保护。依据前期物业管理服务合同，业主接受了物业管理服务，就应当遵守合同约定交纳物业费。在被告入住唐山市路北区韩城镇鼎旺瑞景小区期间，原告旺德物业为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，被告亦应交纳相应的物业费。原告旺德物业亦是被告居住小区的供暖单位，因其供热温度未达到规定温度，且两层中的一层因暖气管堵塞无法供热，故对原告旺德物业主张的供暖费应当予以酌减，本院酌定被告仅应支付拖欠的一层暖气费的一半即3471.66元。被告以供暖未达到规定温度而拒交物业费，无法律依据，因物业服务与供暖服务系两个法律关系。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应，并及时改善，不断提高自己的服务质量。如业主通过不交物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的下降，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。但考虑到上述服务瑕疵的存在，被告孟祥慧逾期交纳物业服务费及供暖费具有一定的合理因素，不属于恶意违约，故原告旺德物业要求被告依照协议约定缴纳滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告孟祥慧于本判决生效之日起五日内给付原告唐山市旺德物业服务有限公司物业费4937.44元；二、被告孟祥慧于本判决生效之日起五日内给付原告唐山市旺德物业服务有限公司供暖费3471.66元；三、驳回原告唐山市旺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费705元，由被告孟祥慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 郁 华人民陪审员 韩永生人民陪审员 郑宗权二〇一六年四月十四日书 记 员 王 潇 来自