（2015）江开法民一初字第382号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-09-07
案件名称
开平市长沙街三江经济联合社与开平市致胜制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开平市长沙街三江经济联合社,开平市致胜制衣有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2015）江开法民一初字第382号原告开平市长沙街三江经济联合社，住所地：广东省开平市。负责人陈仕强，是该社社长。委托代理人谭荣康，男，××年××月××日出生，住广东省开平市。被告开平市致胜制衣有限公司，住所地：开平市长沙。法定代表人宋玉梅。原告开平市长沙街三江经济联合社诉被告开平市致胜制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年7月28日立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序,于2015年12月30日公开开庭进行审理。原告开平市长沙街三江经济联合社的委托代理人谭荣康到庭参加诉讼，被告开平市致胜制衣有限公司经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告诉称,原告与被告于2013年1月1日签订《租赁合同》，合同约定，被告承租原告座落开平市长沙侨园路180号第三幢一至五层厂房；租赁年限由2013年1月1日至2015年12月31日；厂房租金为每月22305元，当月租金于当月5日前缴清；不按时缴交租金，出租方每日按所拖欠款项计付3‰的违约金。超过三个月不缴清，出租方有权单方终止合同，没收合同定金及用水保证金，并收承租方所欠的租赁费及违约金。合同签订后，原告依约定将租赁房屋交付给被告使用，被告未依合同约定支付租金及水费。原告为此曾多次派员向被告催收，但被告仍未全面履行支付房屋租金及水费义务。截至2015年7月20日，被告共拖欠房屋租金138310元，截至2015年6月30日被告共拖欠水费3769元，截至2015年7月20日被告拖欠违约滞纳金70538.10元，拖欠村民由2015年6月30日至2015年7月19日厂区24小时值班费7200元。依据《租赁合同》的约定及有关法律规定，被告负有依期如数缴交租金及水费义务，被告长期拖欠原告的租金，已构成违约。依据合同的约定，原告有权解除合同，收取房屋租金及水费，并追究被告的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付欠缴的厂房租金（截至2015年7月20日欠缴的厂房租金，共计138310元），欠缴的水费（截至2015年6月30日共计3769元）；2、判令被告支付违约金（从欠缴租金之日起截至2015年7月20日违约金共计70538.10元）；3、判令被告支付三江村民（由2015年6月30日起至2015年7月19日止在厂区24小时轮值值班费共计7200元）；4、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内提供如下证据:1、厂房租赁合同书原件1份，证明原、被告存在租赁关系；2、解除合同协议书原件1份，证明原、被告之间的租赁关系已经解除；3、集体土地使用证复印件一份（加盖开平市长沙街三江社区居民委员会印章），证明涉案的厂房的权属。另该厂房没有办理房地产权证；4、租金明细表原件1份，水费明细表原件1份，证明被告拖欠的租金的数额及水费的金额；5、三江人员维护致胜制衣厂安全、值班人员工时、工天数的明细表原件1份，致胜制衣厂维护安全值班人员工资签领表原件1份，证明值班费的计算；6、发票原件6份，证明被告缴交了2014年的厂房租金和2015年的部分租金；7、收款收据原件1份，证明被告缴交2014年的水费。被告在法定期限内没有提出答辩意见。被告在举证期限内没有提供证据。对原告提供的证据，因被告没有参加诉讼，视为自动放弃质证权利。经审查核实，对原告提供的证据5，虽具有真实性、合法性，但因与本案解决无关，故认定其缺乏关联性。除此外，对其他证据，本院认为均具有真实性、合法性、关联性，依法予以认定，可以作为本案认定案件事实的依据。本院根据以上认定的证据及当事人的陈述，确认如下事实：2013年1月1日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，合同约定：原告将座落于开平市长沙侨园路180号第3幢一至五层厂房出租给被告经营使用；租赁年限为三年，由2013年1月1日起至2015年12月31日止；签订合同时，被告于2012年12月27日交付合同定金30000元及用水保证金，该定金及用水保证金无利息计息。合同期满时，在被告交足租赁费的，原告将定金及用水保证金退回。如被告中途违约不履行合同的，已收的定金及用水保证金不退还。原告收被告的水费是用收款收据开单；厂房租赁费每月22305元，每月租金于每月5日前缴清，如不按时交款的，原告每日按所拖欠款项计付3‰的滞纳金，由此类推，超过三个月不缴清的，原告有权单方终止合同，没收合同定金及用水保证金，并收被告所欠的租赁费及违约金；原告收被告的水费是用收款收据开单。此外，该合同还约定其他事项等条款。合同签订后，原告依约将厂房交付被告经营使用，被告也如期交付租金，但被告于2015年6月18日因经营不善歇业，并拖欠原告的租金及水费。同年7月20日，原、被告签订《解除租赁合同协议书》，该协议明确被告于2015年6月份在租赁期间违反合同条款第五条，双方经协商同意按该条款执行，并同意解除厂房租赁合同书，被告的一切债权、债务、税款、经营费用由其负责，并于当日交回厂房由原告自行处理。现原告以被告未依合同约定支付租金及水费为由，遂提起诉讼。查，位于开平市长沙侨园路180号第3幢的《集体土地使用证》登记土地使用者及所有者为开平市长沙街三江村民委员会。庭审中，原告明确如下：合同签订后被告依约仅支付定金30000元，其他费用没有支付；被告欠缴的租金138310元是从2015年1月至2015年7月19日的租金；水费3769元是截至2015年6月30日前。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同书》及《解除租赁合同协议书》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点是：1、关于租金及水费的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。……。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”的规定，被告租赁原告房屋后应依约履行支付租金的义务，但被告自2015年1月至2015年7月20日签订解除租赁合同前仅付租金10390元，经核仍欠租为(22305元/月×6个月)+(22305元/月÷30日×19日)=137566.5元，故原告主张租金138310元，显属数额偏高，对超出137566.5元部分不予支持。至于水费，合同约定由被告承担，并由原告收取开单，经核截至2015年6月30日前的水费是3769元，故主张3769元，显属理据充分，应予支持。2、关于违约金的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”的规定，被告在租赁期间未依约在期限内支付租金，且经原告多次催讨未果，被告的行为已构成违约。对于违约金的计算，合同已明确约定每月租金于每月5日前缴清，如不按时交款的，原告每日按所拖欠款项计付3‰的滞纳金。该滞纳金实为违约金，应计算为[(137566.5×3‰)×(6个月×30日+19日)]=82127.2元,原告主张违约金70538.1元，未超出相关计算标准，且属其对权利的处分,应予支持。3、关于值班费的支付问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，庭审中，原告认为被告歇业后，为了保障双方的权益以及工人的权益，所以暂时接管，并聘请人员轮值，该费用应由被告承担。本院认为，该费用即使产生，但与本案不属同一法律关系，故原告主张该费用7200元，本案不作调整，原告可另案诉讼。此外，被告经本院合法传唤没有正当理由不到庭，依法应作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告开平市致胜制衣有限公司应在本判决生效之日起10日内支付租金137566.5元及违约金70538.1元给原告开平市长沙街三江经济联合社；二、驳回原告开平市长沙街三江经济联合社的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费4596元，由原告负担175元，被告负担4421元。原告已交受理费4596元，被告应在本判决生效之日起10日内返还4421元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒有劲代理审判员 甄 灼 辉代理审判员 余 小 红二〇一六年四月十四日书 记 员 梁 佩 琼朱晓贤 搜索“”