（2016）渝04民终295号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-07-25
案件名称
重庆乾和置业有限公司与杨玉兰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆乾和置业有限公司,杨玉兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条，第一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终295号上诉人（原审被告）：重庆乾和置业有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷文广大厦308室，组织机构代码证：69393877-0。法定代表人：敖天宝，该公司经理。委托代理人：杜可，重庆星兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨玉兰，女，生于1977年12月3日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。上诉人重庆乾和置业有限公司（以下简称乾和公司）与被上诉人杨玉兰商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月17日作出（2015）石法民初字第04178号民事判决。上诉人乾和公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人乾和公司的委托代理人杜可，被上诉人杨玉兰的委托代理人高亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年11月17日，杨玉兰（乙方）与乾和公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定杨玉兰以332225.00元购买乾和公司开发建设的位于南宾镇红井路66号（粼江峰景小区）3栋13层1号的商品房一套。该合同第十三条关于办理产权登记的约定为：“2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同当日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，双方还签订了附件五即《合同补充协议》，对合同第十三条的补充约定：“1、甲乙双方经协商，约定自本合同签定之日起180日内在所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请。2、乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签定之日按相关规定交纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记……”合同签订后，杨玉兰以按揭贷款方式支付了购房款。2014年6月12日，杨玉兰交纳了大修基金，并接受了乾和公司交付的房屋。2014年12月24日，乾和公司代杨玉兰申请办理产权证被石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局受理。杨玉兰一审诉称：杨玉兰于2012年11月17日与乾和公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨玉兰以332225.00元购买乾和公司开发的位于南宾镇红井路66号3栋13层1号的商品房一套，乾和公司于2014年5月31日前将商品房交付杨玉兰使用，并于交付之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记受理单；逾期180日后，杨玉兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至乾和公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，乾和公司按日向杨玉兰支付已付房价款万分之一的违约金。同时，杨玉兰、乾和公司订立《合同补充协议》，并将其作为合同的附件五。该补充协议第五条特别约定：对合同第十三条的补充说明为“乾和公司自本合同签订之日起180日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请”。合同签订后，杨玉兰按约履行了相关义务，而乾和公司逾期223天才取得登记受理单，即根据合同约定，乾和公司应支付杨玉兰违约金19468.39元。故请求人民法院判令乾和公司向杨玉兰支付逾期提交办理房屋产权证资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的违约金19468.39元。乾和公司一审辩称：其一，双方的《商品房买卖合同》只是约定了共同办理或者乾和公司协助杨玉兰办理房地产权证，因而乾和公司没有为杨玉兰办理房地产权证的法定义务或者约定义务；其二，如果双方形成了代办关系，乾和公司为杨玉兰办证的前提是杨玉兰在签订合同当天缴纳大修基金等费用，否则乾和公司不予办理登记；其三，乾和公司事实上已经为杨玉兰办理了产权登记，已经完成了合同义务，即乾和公司没有违约事实；另外，补充协议第五条第一款的约定系笔误，该条款的真实意思是房屋交付使用之日或者大修基金缴纳之日起180日内办理产权登记。综上，请求人民法院公正判决。一审法院认为，杨玉兰与乾和公司同日签订的《商品买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方应当依约全面履行自己的义务。乾和公司收取杨玉兰缴纳的房屋登记费和身份证复印件等资料，并向土地房屋登记机构申请办理产权登记，可以证明乾和公司接受杨玉兰委托代为办理涉案商品房产权登记手续的事实，故对乾和公司辩称的没有委托办证或没有办证义务的理由不予采纳。《合同补充协议》第五条第1项虽然约定自合同签订之日起180日内应当办理产权登记，但第2项也要求杨玉兰于合同签订当日交纳大修基金等费用，该条款约定办证时间的同时也明确了杨玉兰具有交纳大修基金等费用的先履行义务，而杨玉兰违反了先履行义务，乾和公司又以此为抗辩，现杨玉兰要求按照《合同补充协议》的约定自合同签订之日起180日开始计算违约金，一审法院不予支持。而《商品买卖合同》第十三条对房屋产权登记时间进行了约定，该约定对双方具有约束力，乾和公司应当自房屋交付使用之日起60日内申请办理产权登记，逾期办理的依约应当承担已付房价款每日万分之一的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，涉案商品房的交付使用时间为2014年6月12日。2014年6月12日，杨玉兰也交纳了大修基金，而乾和公司却于2014年12月24日才代杨玉兰申请办理产权登记，乾和公司超过60日申请办理产权登记对杨玉兰构成违约，应当向杨玉兰支付违约金4451.82元[即：134天×（332225.00×0.01%）元/天]，杨玉兰主张的违约金中超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、乾和公司在本判决生效之日起十五日内支付杨玉兰违约金4451.82元；二、驳回杨玉兰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取143元，由乾公司负担25元，杨玉兰负担118元。乾和公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法作出公正判决。主要事实与理由：1.乾和公司对杨玉兰并无申办房地产权证的法定义务，而仅有协助义务；况且，杨玉兰也没有委托乾和公司代为申办房地产权证。2.一审法院认定乾和公司应当自合同签订之日起180日内申办房地产权证的事实缺乏根据。假如乾和公司存在违约情形，一审法院认定的违约起始时间也是错误的。3.迟延申办房地产权证并未给杨玉兰造成直接经济损失。杨玉兰答辩称：一审判决正确，请求予以维持。其主要理由是：1.杨玉兰已委托乾和公司申办房地产权证，因而乾和公司有义务为杨玉兰向土地房屋登记机构提交办证相关资料；2.一审判决认定乾和公司应当自合同签订之日起180日内提交办证申请及资料正确；3.一审判决认定的违约金金额不高。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中，双方的争议焦点为：一是杨玉兰是否委托乾和公司申办房地产权证；二是如何认定申办房地产权证的约定期限；三是双方约定的违约金应否调整减少。关于委托办证问题。首先，《合同补充协议》约定：“甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起180日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请”；“乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签订之日按相关规定缴纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记”；“若本协议条款与《重庆市商品房买卖合同》有关条款冲突的，以本协议条款为准”。即《合同补充协议》已明确约定杨玉兰委托乾和公司代为申请办理权属登记。其次，乾和公司收取了杨玉兰的权属登记费。再次，乾和公司已实际为杨玉兰申请办理了权属登记。由此可见，一审判决认定杨玉兰已委托乾和公司申请办理权属登记正确。关于办证期限问题。《合同补充协议》已明确约定：“甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起180日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案及产权登记申请”；“若本协议条款与《重庆市商品房买卖合同》有关条款冲突的，以本协议条款为准”。而乾和公司又未举示证据证明该约定无效或者已丧失效力。因此，应当认定乾和公司向土地房屋登记机构提交办证资料的约定期限为自合同签订之日起180日内。《合同补充协议》约定：“乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签订之日按相关规定缴纳各种税费、及大修基金等，否则不予登记”。即根据该约定，杨玉兰只有在履行缴纳大修基金及相关税费后，才能向乾和公司主张申办房地产权证。杨玉兰2014年6月12日交纳大修基金，与乾和公司2014年12月24日取得办证登记受理单相距195天，扣减约定的提交办证资料期间180天，则可认定乾和公司迟延提交办证资料15天。根据合同约定的违约金标准计算，乾公司应承担逾期提交办证资料的违约金为：332225.00元×0.0001元/天×15天=498.34元。一审法院认定迟延提交资料的期间及违约金有误，应予纠正。关于违约金调减问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而双方约定按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金，即司法解释规定的逾期申请商品房产权转移登记违约金计算标准高于双方约定的标准，因此，本院对乾和公司提出的调低违约金计算标准的主张，不予采纳。综上所述，一审判决认定乾和公司迟延提交资料的期间及违约金有误，本院予以纠正。当事人在二审中作出新的事实陈述，致使本院纠正一审判决认定的事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第04178号民事判决；二、重庆乾和置业有限公司向杨玉兰支付逾期提交办证申请及资料违约金498.34元，限本判决生效之日起五日内付清；三、驳回杨玉兰的其他诉讼请求。一审案件受理费286元，减半收取143元，由杨玉兰负担139.34元，重庆乾和置业有限公司负担3.66元；二审案件受理费50元，由杨玉兰负担44.40元，重庆乾和置业有限公司负担5.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向重庆市石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 谭中宜代理审判员 刘文玉代理审判员 谢 一二〇一六年四月十四日书 记 员 陈桂华 更多数据：