（2016）苏05执复16号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-28
案件名称
陆黎善、苏州市苏园担保有限公司与苏州市卓创机电有限公司、苏州卓成汉华置业有限公司等申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
陆黎善,苏州市苏园担保有限公司,苏州市卓创机电有限公司,苏州卓成汉华置业有限公司,苏州市精捷塑胶模具制造有限公司,戈金才,沈金凤,戈蓓
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条，第二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第三十一条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏05执复16号申请复议人陆黎善。申请执行人苏州市苏园担保有限公司，住所地苏州市。法定代表人朱巍。被执行人苏州市卓创机电有限公司，住所地苏州市吴中区。法定代表人戈金才，该公司总经理。被执行人苏州卓成汉华置业有限公司，住所地苏州市吴中区。法定代表人戈金才，该公司总经理。被执行人苏州市精捷塑胶模具制造有限公司，住所地苏州市吴中区。法定代表人戈金才，该公司总经理。被执行人戈金才。被执行人沈金凤。被执行人戈蓓。申请复议人陆黎善因苏州市苏园担保有限公司（以下简称苏园担保公司）与苏州市卓创机电有限公司（以下简称卓创公司）、苏州卓成汉华置业有限公司、苏州市精捷塑胶模具制造有限公司、戈金才、沈金凤、戈蓓追偿权纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（以下简称姑苏法院）（2015）姑苏执异字第0049号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。姑苏法院依据生效的（2015）姑苏商初字第00733号民事调解书立案执行苏园担保公司与卓创公司、苏州卓成汉华置业有限公司、苏州市精捷塑胶模具制造有限公司、戈金才、沈金凤、戈蓓追偿权纠纷一案过程中，戈金才称其名下位于苏州工业园区时代广场23幢1518－07室至1518－10室抵押给苏园担保公司的房屋均存在租赁关系，要求拍卖时予以保护，申请执行人苏园担保公司对此提出异议。异议人苏园担保公司异议称，本公司依据（2015）姑苏商初字第00733号民事调解书申请执行，其中一项执行请求为拍卖、变卖苏州工业园区时代广场23幢1518－07室至1518－10室房产（以下分别简称1507室、1508室、1509室、1510室）并以所得价款优先受偿，上述房屋在进行抵押登记时卓创公司已确认为闲置或自用状态，无出租情形，但卓创公司现在却主张已出租并提供了房屋租赁协议。我方认为卓创公司以租赁合同欲证明其与承租人之间的租赁合同关系不符合我国物权法第190条的规定。卓创公司提供的合同明显涉嫌造假，请求法院查明事实，认定租赁无效，在处分上述抵押房屋时除去租赁关系。被执行人戈金才等则称涉案房屋租赁给陆黎善等，租金已全部收取，要求在拍卖中考虑租赁合同并予以保护。承租人陆黎善称，我与戈金才签订两份租赁合同，一份签于2014年6月10日，约定由我（乙方）承租戈金才（甲方）名下位于苏州工业园区时代广场23幢1506室、1507室两间房屋，租期自2014年11月1日起至2027年10月31日止，该房屋当时有五矿国际信托有限公司承租，租期至2015年4月30日止，本合同生效后至2015年4月30日前五矿国际信托有限公司的租金由甲方收取并交付给乙方，若乙方在签订合同一个月内一次性付清由优惠至600万元。我分别于2014年11月11日支付500万元、同年11月12日支付100万元，合计600万元均转入合同指定的戈蓓账户。另一份合同约定我承租戈金才名下位于苏州工业园区时代广场23幢1508室房屋，租赁期限自2014年6月10日起至2024年6月9日止，总租金2365943元，乙方如于签订合同一个月内一次性付清，则优惠至200万元。我于2014年6月20日向合同指定的账户转入200万元，付清了全部租金。现我将1506室、1507室转租给五矿国际信托有限公司、将1508室转租给南京紫金财富企业管理有限公司。我租赁时没有考虑过抵押问题，肯定不同意除去租赁关系。姑苏法院经审查认为：我国物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案所涉抵押财产中，南京紫金财富企业管理有限公司向戈金才承租的1509室、1510室租赁关系均成立于抵押权设立之前，依法应予保护；陆黎善分别于2014年11月1日向戈金才承租1507室、于2014年6月10日承租1508室，租赁关系虽然成立且在人民法院达成了继续履行合同的协议，但其租赁关系均于抵押权设立之后形成，依法不能对抗已登记的抵押权，陆黎善与五矿国际信托有限公司关于1507室的租赁关系、与南京紫金企业管理有限公司关于1508室的租赁关系更不具有对抗抵押权的效力。故异议人要求在拍卖、变卖中除去1507室、1508室房屋租赁关系的请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：除去苏州工业园区时代广场23幢1518－07室、1518－08室房屋上的租赁关系。陆黎善不服该裁定，向本院申请复议称：租赁合同是诺成合同，其成立不以交付租赁标的物为要件，故在抵押登记前，抵押标的物已经处于租赁状态，租赁关系应当依法予以保护。请求法院撤销（2015）姑苏执异字第0049号执行裁定书并确认苏州工业园区时代广场23幢1518-07室、1518-08室上的租赁权。本院在复议审查中查明的事实与姑苏法院查明的一致。本院认为：当事人或者利害关系人认为执行法院的执行措施、具体的执行方法和应当遵循的法定程序等执行行为违反法律规定，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定向执行法院提出执行行为异议。案外人认为其对法院执行行为所涉及的标的物享有实体上的权利，而该实体权利将会因法院的执行处分行为而丧失的，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出案外人异议。无论执行行为异议还是案外人异议，其针对的都是执行法院在执行过程中作出的具体的执行行为，而该执行行为还必须是能够发生一定法律效果的行为。本案中，案外人陆黎善以租赁合同等证据主张租赁权，姑苏法院应对其主张进行审查，并作出除去租赁权或带租拍卖的具体执行行为。但执行实施部门并未采取主动的执行措施，而是在申请执行人苏园担保公司提出申请要求法院认定该租赁行为无效后，直接将本案移送法院执行裁决部门，由裁决合议庭直接作出了除去租赁的执行异议裁定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，是否需要除去租赁权是执行实施程序中需要审查和判断的问题，应当由执行实施部门作出相关行为或裁定。本案中，姑苏法院执行裁决部门以异议裁定的方式作出了一个执行实施行为，程序上不符合法律规定，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：撤销苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏执异字第0049号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 祁 锋代理审判员 刘 钰代理审判员 陈 琳二〇一六年四月十四日书 记 员 孙伟春 关注公众号“”