（2016）津02民终1365号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-24
案件名称
天津市红磡物业经营管理有限公司与龚振宇物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚振宇,天津市红磡物业经营管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1365号上诉人（原审被告）龚振宇。被上诉人（原审原告）天津市红磡物业经营管理有限公司，住天津市津南区双港镇红磡领世郡尚景园16号楼C309。法定代表人李德福，董事长。委托代理人徐桂兰，该公司职员。上诉人龚振宇因物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2015）南民一初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人龚振宇，被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人徐桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年8月20日原告与天津市红磡房地产开发有限公司签订天津市前期物业管理服务合同，约定由原告自2007年8月20日开始对天津市津南区双港镇红磡领事郡常春藤小区进行前期物业管理服务；竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元由业主交纳，按月收取物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告购买天津市红磡房地产开发有限公司开发的天津市津南区双港镇红磡领事郡常春藤63-1-1303，该房建筑面积为88.28平方米。被告对原告与天津市红磡房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同进行了确认；被告每月应缴纳物业管理费为141.2元。被告已办理入住收房手续。原告为被告居住的小区进行了物业管理服务，被告自2011年5月1日至2015年10月31日物业管理费7624元一直未缴纳。原告诉讼请求：判令被告一次性向原告支付拖欠的自2011年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费7624元。原审法院认为，物业服务收费，是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设配和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。物业费一般包括：管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修的保养费、办公费，物业管理单位固定资产折旧费、保险费、法定税金、利息等。原、被告之间虽未直接签订物业管理服务合同，但原告与被告居住的小区的开发商签订了前期物业管理服务合同，且原告实际履行了物业服务，根据原告提供的证据证实，合同明确约定了物业费及滞纳金的数额，被告应按前期物业服务合同履行其交纳物业服务费用的义务。关于被告主张原告的诉请已超过诉讼时效，依据原告提交的催缴物业费通知书，该诉讼时效中断，故被告主张原告的诉请已超过诉讼时效理由不成立。原审法院不予采信。被告住房建筑面积为88.28平方米，被告每月应缴纳物业管理费为141.2元，故被告应交纳自2011年5月1日至2015年10月31日的物业服务费7624元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决“被告龚振宇于本判决生效后3日内给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司自2011年5月1日至2015年10月31日的物业服务费7624元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告龚振宇承担，因该款原告已预交，被告于本判决生效后3日内给付原告25元。原审判决后，龚振宇不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判上诉人支付两年的物业费用；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人诉讼请求超过两年的部分不应当得到支持。2、被上诉人不存在诉讼时效中断的情形，被上诉人提供的快递回执明显是伪证，不具有真实性。3、被上诉人作为小区物业公司并没有经过上诉人的同意，被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同早已到期，被上诉人无权再向上诉人主张物业费，即使被上诉人提供了相关服务，但其一直未向上诉人主张物业费，上诉人只认可给其两年的物业费用合情合法。被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司答辩称，被上诉人在上诉人欠费时间段内，向上诉人寄发了相关的催缴函，被上诉人认为已经代表了诉讼时效中断，因此上诉人应支付全部物业服务费，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。上诉人就其主张没有提供新的证据。本院对上述事实予以确认。庭审中，本院就双方争议的问题进行调解，未果。本院认为，被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市红磡房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由被上诉人对天津市津南区双港镇红磡领事郡常春藤小区进行前期物业管理服务，上诉人作为天津市津南区双港镇红磡领事郡常春藤小区的业主接受了被上诉人的物业服务，故上诉人应按时交纳物业费，被上诉人主张上诉人提供物业服务存在瑕疵，但未提供任何证据，故原审法院认定上诉人足额交纳物业费并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人原审的诉讼请求超出诉讼时效的问题，被上诉人为上诉人至今仍提供物业服务，说明物业服务处于持续状态，不存在诉讼时效的问题，且被上诉人于2013年以快递的形式向上诉人寄送了催缴函，故上诉人的主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人龚振宇承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏审 判 员 王 珊代理审判员 曹 静二〇一六年四月十四日书 记 员 李珊珊速 录 员 李 楠 微信公众号“”