（2016）辽02民终1618号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-10-31
案件名称
尹燕与大连城建开发集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹燕,大连城建开发集团物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1618号上诉人（原审被告）：尹燕，住大连市西岗区。委托代理人：滑东明、石长新，均系辽宁哲盛律���事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连城建开发集团物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区南沙***号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托代理人：杨秋军，住大连市沙河口区。委托代理人：闫世娟，辽宁阳光律师事务所律师。上诉人尹燕因与被上诉人大连城建开发集团物业管理有限公司（简称城建物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹燕及委托代理人滑东明，被上诉人城建物业的委托代理人杨秋军、闫世娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月15日被告与海运集团大连房屋开发有限公司（简称海运公司）签订《前期物业管理服务协议》。合同约定，物业管理费用按建筑面积每月每平方米2元，物业费自房屋交付之日起计算。被告违反约定未缴纳物业费的，海运公司或者其委托的物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%，按日缴纳滞纳金。2011年11月25日海运公司与原告签订《宝居佳苑前期物业管理委托合同》。合同约定，委托管理服务期限为待业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。物业管理费用按建筑面积每月每平方米2元，每次交纳费用时间为该季度前一个月5-24日，业主违反约定未缴纳物业费的，从逾期之日起按0.3%，按日缴纳滞纳金。被告系大连市西岗区唐山街8B号2单元8层2号宝居佳苑的业主，房���建筑面积为91.18平方米．原告向被告提供了物业服务，被告按合同约定每月每平方米2元向原告交纳了物业费，现被告尚欠自2014年1月1日至2015年6月30日的物业费2922.48元。原告负责的宝居佳苑物业服务项目在大连市国土资源和房屋局西岗分局备案，原告具有二级物业服务企业资质证书，但未取得宝居佳苑物业项目收费许可证。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告系大连西岗区唐山街8B号2单元8层2号宝居佳苑的业主，原告为宝居佳苑提供物业服务，被告按合同约定缴纳了物业费，原、被告实际履行了《宝居佳苑前期物业管理委托合同》，双方建立了物业服务合同关系。2014年1月1日至2015年6月30日原告向被告提供了物业服务，故原告要求被告支付2014年1月1日至2015年6月30日物业费2922.48元，本院予以支持。关于被告主张前期物业服务合同期限为一年已经过期一节，原告与海运公司签订的《宝居佳苑前期物业管理委托合同》约定“委托管理服务期限为待业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，故被告主张前期物业服务合同有效期为一年已过期，本院不予采纳。关于物业费标准一节，因《宝居佳苑前期物业管理委托合同》明确约定了物业费的收费标准，多年来被告已按合同约定标准履行了交费义务，现被告主张物业收费标准过高，本院不予采纳。关于被告认为原告提供服务质量与价格不相符一节，被告提供证据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告尹燕于本判决生效之日起十日内给付原告大连城建开发集团物业管理有限公司2014年1月1日至2015年6月30日的物业费2922.48元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告尹燕负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连城建开发集团物业管理有限公司。原审法院宣判后，原审被告尹燕不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请。其依据的主要理由是:1、上诉人的房产证及购房合同上明确注明上诉人居住的案涉房屋系住宅，住宅物业费应按政府指导价即每月每平方米1.1-1.3元的标准进行收取，故被上诉人对上诉人的房屋按照住宅式公寓的标准每月每平方米2元收取物业费不当，且被上诉人未取得物业收费许可证；2、被上诉人提供的物业服务存在质价不符的情形，表现在物业服务的质量很差，各项服务不达标。被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：案涉房屋类型为住宅式公寓，这在前期物业管理合同、房屋买卖合同以及商品房预售许可证都有明确记载，按照《大连市物业服务收费管理实施条例细则》规定，公寓物业服务收费实行市场调节价，无需办理收费许可证；至于上诉人提及的物业��务质量不达标的各项情形不存在。本院经审理查明的事实除原审法院认定的事实外，另查，2010年10月11日，上诉人与海运公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”内容为土地规划用途为居住式公寓、公建，第十八条内容为买受人的房屋仅作为住宅使用。又查，2012年10月12日，大连市房地产登记发证中心向上诉人下发了（西私有）2012303438号房地产权证，其中记载地类（用途）为城镇混合住宅用地，设计用途为住宅。本院另查的上述事实，有《商品房买卖合同》、（西私有）2012303438号房地产权证在卷为凭，本院经审查予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，据此，被上诉人与海运公司签订的案涉《宝居佳苑前期物业管理委托合同》对包括上诉人在内的案涉小区业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，被上诉人已向案涉物业小区提供了物业服务，故上诉人理应按物业服务合同约定的标准向被上诉人交纳物业费，其拖欠物业费的行为系违约行为，应承担相应的违约责任，原审法院对此所作认定并无不当，本院予以确认。至于上诉人所提每月每平方米2元的物业费标准违法的观点法律依据不足，且案涉《商品房买卖合同》明确记载了土地规划用途为居住式公寓、公建，根据《大连市物业服务收费管理实施条例���第七条的规定，“商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价”，至于被上诉人是否取得收费许可属于行政管理范畴，上诉人以此为由拒交物业费无理，原审法院不予支持并无不当。关于上诉人提出被上诉人物业服务不到位的问题，鉴于物业管理是一种“服务”，与“有形商品”有重大区别，“服务”的最后效果是通过服务对象的感受来解决的，即便服务相同，不同服务对象的感受也可能不一样，个别业主以物业服务不到位为由主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展，原审法院据此对上诉人以此为由拒交物业费的主张不予支持亦无不当。综上，上诉人上诉请求无理，���院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人尹燕负担。本判决为终审判决。审判长 吴巍立审判员 林荣峰审判员 何 川二〇一六年四月十四日书记员 黄月妍 更多数据：搜索“”来源：