（2014）鄂洪山民商初字第00188号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-31
案件名称
苏纲与李云志、江沈红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏纲,李云志,江沈红,武汉舒博里不动产代理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十一条，第三十九条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂洪山民商初字第00188号原告：苏纲。委托代理人：汪秀昌，湖北文汇律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：谢学斌，湖北文汇律师事务所律师，一般授权代理。被告：李云志。被告：江沈红。两被告委托代理人：郑舟舟，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉舒博里不动产代理有限公司，住所地为武汉市洪山区珞狮南路497号丽岛紫园商铺栋1层D-15房。法定代表人：祝小平，该公司总经理。委托代理人：马东霞，该公司经理，特别授权代理。委托代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师，一般授权代理。原告苏纲诉被告江沈红、李云志、第三人武汉舒博里不动产代理有限公司（以下简称舒博里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，人民陪审员梁潇潇、荣志华参加的合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告苏纲的委托代理人汪秀昌、谢学斌，被告江沈红、李志云的委托代理人郑舟舟、第三人舒博里公司的委托代理人马东霞、李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏纲诉称：2013年11月3日，原告苏纲与两被告及第三人签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：原告苏纲购买两被告位于武汉市洪山区珞狮南路南湖雅园J-2-302面积为129.27平方米房屋一套（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号，土地使用证号：洪国用（2005商）第8882号），房屋交易成交价人民币920000元。付款方式为：签合同当天，原告苏纲向两被告支付购房定金30000元整，房屋过户当天，原告苏纲见到属于自己名下的房产证收件单时支付890000元。合同签订后，原告苏纲按约向被告支付了购房定金30000元，但两被告却拒绝履行合同，双方多次协商未果，故诉至本院。现诉请判令：1、被告李云志、江沈红履行房屋买卖合同（办理房屋过户手续）或向原告苏纲双倍返还定金60000元，经纪服务费由被告负担。2、本案全部诉讼费由被告李云志、江沈红承担。被告李云志、江沈红辩称：1、原告苏纲的诉讼请求为履行合同或返还定金60000元，该诉请不明确不具体，应予驳回。2、原告苏纲的诉讼请求中，有“经纪服务费由被告负担”的内容，系代替他人提出诉请，不符合民事诉讼法的相关规定，应予以驳回。3、第三人舒博里公司的缔约过失责任导致承租人要求行使优先购买权并拒绝签署放弃声明，导致房屋无法办理过户手续，导致被告李云志、江沈红不能购房和置换房屋的想法落空。4、签订合同时原告苏纲的30000元定金并未实际交付被告李云志、江沈红，事实上，第三人以巧立名目“物业保证金”的收条来制造了原告苏纲向二被告实际交付30000元定金的假象。5、因第三人的缔约过失，导致承租人要求行使优先购买权，导致被告无法置换看上的房屋，且标的房屋为被告拥有的唯一一套住宅，被告李云志、江沈红无法依照合同的约定继续履行且向原告苏纲交付房屋。第三人舒博里公司述称：对于原告苏纲的诉讼请求不予认可，第三人舒博里公司与本案无关联。作为经纪公司，提供房屋买卖信息的内容，提供相关房屋的房产信息，包括带原告苏纲到实地看房，并与原、被告签订存量房买卖合同，第三人舒博里公司完全履行了作为经纪方的义务，同时我们所收取的居间费用符合法律规定。第三人舒博里公司在整个买卖交易当中并无不妥。经审理查明：2013年11月3日，原告苏纲与被告李云志、江沈红及第三人舒博里公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号：WFG-2006-0803），约定原告苏纲购买被告李云志、江沈红所有的位于武汉市洪山区珞狮南路南湖雅园J-2-302建筑面积为129.27平方米房屋一套（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号，土地使用证号：洪国用（2005商）第8882号），房屋交易成交价为920000元；签合同当天，原告苏纲交给被告江沈红、李云志购房定金30000元整，此定金经被告江沈红、李云志同意暂由第三人舒博里公司保管作为后期的物业保证金，等物业交割完毕当天，钱由第三人舒博里公司转交给被告李云志、江沈红，同时被告江沈红、李云志两证也一并交给第三人舒博里公司保管；过户当天，原告苏纲见到属于自己名下的房产证收件单时即向被告李云志、江沈红支付890000元；经纪服务费16000元，由原告苏纲于签合同当天一次性支付给第三人舒博里公司；原告苏纲承担双边经纪服务费及过户所有费用（过户费用以过户当日的税收政策为准）；在房屋交易过程中，第三人舒博里公司协助原被告办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，合同签订之日，原告苏纲须向第三人舒博里公司支付经纪代理费16000元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计人民币16000元整；双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计人民币16000元；被告李云志、江沈红应在收到全部房款10日，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于原告苏纲；被告李云志、江沈红逾期不交付房屋给原告苏纲，原告苏纲不解除合同的，被告李云志、江沈红每逾期一日，按已付房款的0.1%向原告苏纲支付违约金，原告苏纲解除合同的，被告李云志、江沈红应退还原告苏纲所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向原告苏纲支付违约金；第三人舒博里公司在双方提供资料齐全的情况下，于原告苏纲资格核查通过后三个工作时间内协助双方办理房产过户手续。2012年1月9日，经第三人舒博里公司作为中介方，被告江沈红与涉案房屋承租人文涛签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年1月10日起至2013年1月10日止。2012年7月23日，被告江沈红与涉案房屋承租人文涛签订《租房继约条款》，约定继约一年，时间为2013年元月1日至2013年12月31日。2014年2月10日房屋承租人文涛向江沈红发出《通知函》称拒绝签署放弃优先购买权的声明，在事情未解决之前，要求继续租赁房屋并拒绝腾退。2013年11月3日，原告苏纲向被告李云志、江沈红支付了购房定金30000元，被告李云志、江沈红出具了收条，第三人舒博里公司对该30000元定金进行保管。2013年11月6日，原告苏纲资格审查通过，但第三人舒博里公司一直未协助双方办理房产过户手续。2015年12月23日，本庭对文涛进行询问，文涛承认2012年7月23日的《租房续约条款》及2014年2月10日的《通知函》上的“文涛”签名是其本人书写，且其现在仍住在涉案房屋内，并主张优先购买权。现被告李云志、江沈红无法向原告苏纲办理房屋过户手续。庭审中，原告苏纲明确其第一项诉讼请求为要求被告李云志、江沈红双倍返还定金60000元。上述事实，有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《房屋租赁合同》、《租房继约条款》、收条、住房购房资格核查结果通知、关于解除《存量房居间（买卖）合同的通知函、录音、当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告苏纲与被告李云志、江沈红、第三人舒博里公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是真实的意思表示，合同内容没有违反国家法律禁止性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案争议焦点一、关于被告李云志、江沈红是否应当双倍返还原告苏纲60000元定金的问题。根据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》第三条“签订合同当天，原告苏纲交给被告李云志、江沈红购房定金人民币30000元整，此定金经被告李云志、江沈红同意暂由第三人舒博里公司保管作为后期的物业保证金，等物业交割完毕当天，钱由第三人舒博里公司转交给被告李云志、江沈红”的约定，原告苏纲交付了定金30000元，被告李云志、江沈红出具了收条，定金的保管方式符合合同约定。现因李云志、江沈红与租户文涛的租约未满问题，被告承租人文涛要求行使优先购买权拒绝腾退涉案房屋，导致涉案房屋买卖合同已经无法继续履行。因此，在被告李云志、江沈红不能履行合同的情况下，应当双倍返还原告苏纲定金60000元。被告李云志、江沈红认为由于第三人舒博里公司的缔约过失责任，导致房屋不能办理过户手续，合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百二十一条“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定。因此，被告李云志、江沈红不能以此为抗辩而免除违约责任。二、关于本案经纪服务费的负担问题。原、被告双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》第四条、第五条对经纪服务费的承担作出了明确约定，该费用是第三人舒博里公司基于居间合同而对原被告双方享有的权利，与本案并非基于同一民事法律关系，应当由第三人舒博里公司主张权利，原告苏纲无权主张。故原告苏纲提出的经纪服务费由被告负担的诉讼请求本院不予支持，第三人舒博里公司可另诉主张，本案不宜一并处理。另外，在第三人舒博里处存放的30000元，被告李云志、江沈红可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李云志、江沈红于本判决生效之日起三日内向原告苏纲双倍返还定金60000元；二、驳回原告苏纲的其他诉讼请求。上述应付款项应于本判决生效后三日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元由被告李云志、江沈红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 红人民陪审员 梁潇潇人民陪审员 荣志华二〇一六年四月十四日书 记 员 余 晶 来源：百度“”