（2016）闽0624民初163号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-07-05
案件名称
漳州悦园物业服务有限公司与陈武辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
诏安县人民法院
所属地区
诏安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
漳州悦园物业服务有限公司,陈武辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
福建省诏安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0624民初163号原告漳州悦园物业服务有限公司，住所地诏安县南诏镇光良社区良峰路西侧。法定代表人涂舜晖，经理。委托代理人陈君能，福建旭恒律师事务所律师。被告陈武辉，男，汉族，住诏安县。原告漳州悦园物业服务有限公司诉被告陈武辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张玲玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州悦园物业服务有限公司的委托代理人陈君能、被告陈武辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州悦园物业服务有限公司诉称，被告陈武辉购买诏安中禾置业有限公司开发出售的“良丰家园”×幢×室，诏安中禾置业有限公司选聘原告对其开发出售的良丰家园提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。原告依约对良丰家园提供物业服务。被告与诏安中禾置业有限公司签订《商品房买卖合同》，同意原告提供的前期物业服务，同意按《前期物业服务合同》规定的物业服务费用的收取标准。被告所购买的房屋面积是86.86平方米，房屋物业服务费0.4元／㎡，每月应交纳的物业服务费为34.74元，每年应交纳417元。被告自2011年7月1日起至今共计54个月没有交纳物业服务费，原告曾多次以上门催收、书面通知等方式均无果。被告自2011年7月至今欠原告物业服务费1875.96元，为维护原告的合法权益，特此向贵院起诉，要求一、判决被告支付原告的物业服务费1875.96元及违约金2279.29元（按每日总额的1.5‰）计算，合计4155.25元。被告陈武辉辩称，一、小区从2010年以来一直处于施工状态，大部分配套设施欠缺，其一直生活在施工状态之中，并未享受到洁净、安静、美丽的小区环境。二、小区服务不规范，不到位，服务质量标准低劣，违反诏安县物价局2014年10月9日颁布的《关于公布诏安县住宅前期物业服务等级和物业服务最高收费标准的通知》，物业违约在先。三、违法收取电费，电力公司还没安装电表，物业公司违法给业主安装没经相关部门检测的电表，强行向业主收取电费，后业主向物业讨取违法收取的电费，悦园物业公司答应要还，但至今还赖账不还，毫无诚信。四、合同已过期，且原告的资质不符合《前期物业服务合同》中约定的等级。诉讼中，原告提供证据1.《商品房买卖合同》及付件，证明2009年6月19日被告与诏安县中禾置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“良丰家园”×幢×室，面积为86.78㎡，并签名认可相关附件内容，包括物业管理规定的事实。2.《前期物业服务合同》，证明诏安中禾置业有限公司选聘原告为其开发的“良丰家园”提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》，约定多层住宅物业费0.4／㎡／月的事实。3.收费单据，证明被告缴交物业费至2011年6月30日，每月物业费34.74元的事实。4.通知，证明2014年9月，原告向被告催讨尚欠的物业费的事实。被告陈武辉质证认为，对原告提供的证据1、3真实性均无异议，对证据2有异议，其从来没有见过这份《前期物业服务合同》。被告陈武辉提供证据1.《前期物业服务合同》，证明原告应提供的服务内容与质量及合同里对“公共场地”的解释与规定及合同约定的期限已过，合同已过期。2.收款收据，证明原告违法收取电费的事实。3.小区业主的书面证言，证明物业服务不到位的事实。4.照片复印件，证明小区物业服务质量低劣环境脏乱差的事实。5.关于公布诏安县住宅前期物业服务等级和物业服务最高收费标准的通知，证明原告提供的是极不标准的服务的事实。本院认为，原告提供的证据1、3经被告质证没有异议，上述证据可以作为定案依据。原告提供的证据2《前期物业服务合同》与被告陈武辉提供的《前期物业服务合同》系同一份内容一致的合同书，真实性可予确认。经审理查明，被告陈武辉于2009年6月19日向诏安中禾置业有限公司购买“良丰家园”×幢×室（总面积86.86平方米）并签定《商品房买卖合同》及相关附件，《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》中，原告漳州悦园物业服务有限公司与诏安中禾置业有限公司，约定由原告为被告所在的小区提供物业管理服务，同时规定了业主的权利义务及违约责任等事项。之后，原告开始为小区提供物业管理服务，管理费为每月每平方米0.4元。被告依约缴交自2010年7月1日至2011年6月30日物业管理费417元。2011年7月1日开始，被告以原告未尽到其承诺的服务义务为由，拒绝交纳物业管理费。至2016年1月份，被告已结欠物业管理费1875.96元未交纳。2016年1月25日，原告具状诉至本院。综上事实，本院认为，被告购买“良丰家园”×幢×室（总面积86.86平方米）后交房入住，原、被告通过签订《商品房买卖合同》及相关附件，形成物业服务合同法律关系的事实清楚，应予确认。原告为被告所在的小区提供物业管理服务，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告作为小区业主，在享受物业服务的同时应向原告交纳物业管理费。被告对其结欠自2011年7月1日起至2016年1月止的物业管理费1875.96元没有异议，故原告请求被告付还上述物业管理费，于法有据，应予支持。被告认为原告未尽到《前期物业服务合同》承诺的服务义务及服务等级，根据法律规定，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或者成立业主委员会选聘其它有资质的物业公司提供物业服务等维权手段；但以该理由拒付物业管理费，没有法律依据，不予采纳。原告要求被告承担违约金2279.29元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本院已经支持原告要求被告以继续履行的方式承担违约责任，故关于违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告陈武辉应于本判决发生法律效力之日起五日内付还原告漳州悦园物业服务有限公司物业管理费1875.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取25元，由被告负担。被告应负担的费用先由原告交纳，执行时再由被告付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员 张玲玲二〇一六年四月十四日书 记 员 钟超新附注：引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”