（2015）沭开民初字第02218号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-28
案件名称
李业军与江苏沭阳圆觉禅林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李业军,江苏沭阳圆觉禅林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭开民初字第02218号原告李业军，居民。被告江苏沭阳圆觉禅林。法定代表人潘安娜。委托代理人章伟，江苏德沛律师事务所律师。原告李业军诉被告江苏沭阳圆觉禅林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员岳志祥独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行审理。原告李业军、被告委托代理人章伟到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告李业军、被告委托代理人章伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告有意购买被告名下的沭阳圆觉禅林寺庙西面商用房一间，于2011年1月31日向被告支付定金1万元。后双方于2011年2月12日补签购房协议，约定被告向原告出售沭阳圆觉禅林寺庙西面商用房一间，房号10#32#，建筑面积232.88平方米，总价格为58.22万元。原告于2011年2月16日又向被告支付购房款2万元。后因被告未能按协议履行，则原告未继续履行义务。现请求判决被告双倍返还定金2万元、返还购房款2万元及利息（自2011年2月16日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。被告辩称：被告从未与原告签订过协议，也未收到过原告任何款项，原告提供的公章和财务章是虚假的，耿昌平不是被告单位员工，单位也从未授权其签订过合同，故协议对被告不发生法律效力，对于本案公章的真实性，被告申请司法鉴定。陈达虎向原告出具的收据系其个人行为。此收据未加盖被告单位公章对其真实性及关联性被告不予认可，如原告对此有异议可以向陈达虎另案起诉，请求法庭驳回原告诉求。经审理查明：2011年1月31日，原告向被告支付1万元，作为原告购买被告西面10#32#商铺的定金，并由被告的法定代表人陈达虎出具收条一份。2011年2月12日，原、被告签订协议一份，约定被告将其西面商铺10#32#出售给原告，建筑面积为232.88平方米，总价款为58.22万元，首付款18万元。2011年2月16日，原告向被告支付购房款2万元，由耿昌平出具收条一张并加盖被告印章。后被告未向原告交付相关房屋。另查明，原、被告争议房屋占用的土地属宗教用地，使用权类型为划拨。上述事实，有当事人陈述、协议、收据、宗教活动场所登记证、民办非企业单位登记证书、土地使用权证、宿迁市中级人民法院（2015）宿中民终字第00694号民事判决书等证据予以证实。本院认为：被告单位职工耿昌平经手与原告签订房屋买卖协议，且加盖被告的印章，同时，耿昌平收取原告2万元购房款并出具收条，加盖被告财务印章，上述行为使原告有理由相信耿昌平系履行职务行为，其代表的是被告，而作为相对方，原告难以知晓被告内部的相关管理制度，故应认定原、被告之间的协议成立。原、被告签订的房屋买卖协议违法了《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定该房屋买卖协议无效。因无效合同取得的财产，应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告收取原告“定金”1万元及购房款2万元，依法应予返还。被告作为有过错一方应当赔偿原告因此所受到的损失，即赔偿原告自收到款之日起至实际返还之日止，按年利率6%计算利息。因合同无效不适用定金罚则，原告支付的“定金”属预付购房款，原告主张双倍返还定金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩解耿昌平非被告员工，无权代表被告签订合同，陈达虎收取原告款系其个人行为，与被告无关，协议上的印章及收据的财务章系伪造，不予认可，并申请鉴定。对于被告申请对印章及财务章进行鉴定的请求，本院不予支持，如被告认为系他人伪造，被告可通过其他途径追究相关人员的责任。对于陈达虎收取1万元定金的行为，由于陈达虎当时系被告的法定代表人，且其收取原告1万元定金时出具的收条上注明的房号与原、被告之间所签订的协议上的房号一致，由此可认定陈达虎所收取的是原告所要购买的房屋的定金。同时，由于陈达虎当时是被告的法定代表人，原告有理由相信被告履行的是职务行为，如被告认为陈达虎所收取的款项未入被告账务等，系被告内部的管理问题，无法对抗第三人，故对于被告辩解陈达虎的行为属个人行为的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告于2011年2月12日签订的协议无效；二、被告江苏沭阳圆觉禅林于本判决生效之日起五日内返还原告李业军购房款3万元及利息（其中，1万、2万元购房款分别自2011年2月1日、2011年2月17日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告负担200元，被告负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费800元（该院户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：4680）。审 判 长 岳志祥人民陪审员 凌海波人民陪审员 黄超勤二〇一六年四月十四日法官 助理 廖胜维书 记 员 廉 洁书 记 员 徐媛媛附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度搜索“”