（2014）泉民初字第2800号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-08-25
案件名称
冯雪侠与赵若彤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯雪侠,赵若彤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第2800号原告冯雪侠，个体户。委托代理人马洪星，江苏忠清律师事务所律师。被告赵若彤。委托代理人岳松，江苏彭隆律师事务所律师。委托代理人郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。原告冯雪侠诉被告赵娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法由代理审判员刘现伟独任审判，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。因被告赵娟在本案审理过程中病故，本院依法通知赵娟的法定继承人赵若彤作为被告参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告冯雪侠及其委托代理人马洪星、被告赵若彤的委托代理人郑天鹏到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告冯雪侠诉称，2011年5月，原告与赵娟签订了房屋租赁合同，约定赵娟将其所有的位于本市户部山商贸城B1-X-XXX号门面房租赁给原告使用，租赁期为36个月，即自2011年6月1日起至2014年6月1日止，每月租金为3500元。合同签订后，双方各自履行了约定的义务。2014年3月30日，双方经协商一致签订了解除租赁合同的协议，约定租赁合同于4月1日终止。原告履行了返还房屋的义务，但是赵娟却拒不向原告返还转让费35000元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令被告返还房屋转让费35000元，并承担本案的诉讼费用。被告赵若彤辩称，原告的各项诉请没有事实依据，依法应当驳回，理由如下：1、双方的租赁关系已经于2014年4月1日终止，双方是在3月30日签订了终止协议，原告也于当日收到了退回的押金7000元，双方的账目已经清结，现原告主张返还35000元转让费是单方毁约，应为无效；2、转让费35000元的实质是对被告出租房屋装修及相关设施的折旧补偿，且合同约定转让费是商铺出租的商业惯例，原告如果想获得转让费的补偿唯有通过承租房屋进行再次出租时向下一个承租人收取；3、原告在租赁房屋期间，有重大违约行为，原告将承租的房屋转让给第三人，且原告收取的转让费也高于向被告交纳的费用，原告并没有产生所谓的损失。经审理查明，2011年5月，原告冯雪侠（乙方）与赵娟（甲方）签订了房屋租赁合同，载明：1、甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-X-XXX，出租房屋面积35平方米，房屋现有装修及设施、设备。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共36个月自2011年6月1日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3、经双方协商该房屋每月租金3500元，三个月付一次，房租费在每次1号前交。4、乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5、租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。……8、（1）该房屋转让费3.5万元；（2）租赁期满后，如果乙方续租则优先选择，租赁价格依时情合理收取，下一个承租方应当支付乙方3.5万元转让费，该费用由甲方负责收取并在交接房屋时向乙方付清。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，冯雪侠、赵娟分别在合同甲方、乙方处签名。协议签订后，原告向赵娟支付了转让费35000元。原告承租后与案外人赵礼英合伙经营服装生意，部分租金亦由赵礼英直接向赵娟交纳。2012年2月，赵礼英（甲方）与案外人李丽萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-X-XXX，出租房屋面积40平方米，房屋现有装修及设施、设备。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期自2012年2月10日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3、经双方协商该房屋每月租金4000元，三个月付一次，房租费在每次1号前交。4、乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5、租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。8、该房屋转让费4万元。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项。案外人李丽萍向徐州市云龙区人民法院提起民事诉讼，要求赵礼英返还转让费40000元及押金8000元。经审理，徐州市云龙区人民法院认为双方在租赁合同中约定“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”，双方在签订合同时划去，双方没有约定转费40000元在房屋租赁合同解除时予以返还，故李丽萍的主张缺乏事实依据，徐州市云龙区人民法院于2014年9月7日作出（2014）云民初字第2346号民事判决书，判决赵礼英支付李丽萍房屋押金5400元。宣判后双方不服，均提出上诉，徐州市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）徐民终字第4217号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在原告承租期间，租金按时交纳，原告与赵娟于2014年3月30日达成协议，约定双方之间关于户部山商贸城B1-2-129的租赁合同自愿解除，该合同于2014年4月1日终止。赵娟退还了原告押金7000元。之后，赵娟将该房屋租赁给了案外人徐青高经营使用，双方签订了书面租赁协议，徐青高向周飞支付了转让费33000元，后周飞将该款退还给了徐青高。2014年5月28日，赵礼英电话报警称门面房被砸，经民警了解赵礼英是房屋的承租人，房东将房屋租赁给另一人，此人砸门面准备装修开业，遂作民事纠纷处理。另查明，赵娟于2014年10月15日因病去世，被告赵若彤为赵娟的唯一法定继承人。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原告冯雪侠与赵娟所签订租赁协议第八条约定“租赁期满后，如果乙方续租则优先选择，租赁价格依时情合理收取，下一个承租方应当支付乙方3.5万元转让费，该费用由甲方（被告）负责收取并在交接房屋时向乙方（原告）付清”，故如何理解下一个承租方是处理本案的关键。首先，双方在该条款中约定了到期原告续租及不续租的两种情形，在续租的情况下。双方不存在转让费的争议，在不续租的情况下，则由赵娟向下一个承租人收取转让费35000元，并将该款在交接房屋时退还给原告，此应为对该条文的全面正确理解，但该条款实质上是为下一个承租人设定了相应的义务，赵娟所履行的为代交代管的责任。其次，我国合同法对租赁合同并未明确规定转让费的具体条款，按照法无明文禁止即许可的原则，只要双方在合同中约定了该内容，双方当事人均有义务遵守。而综合租赁双方当事人约定转让费的目的、内容来看，应为对于租赁房屋内装修设施设备的补偿，通过原告承租被告房屋交纳转让费及赵礼英向案外人李丽萍转租该房屋收取转让费的事实，可以判定在房屋租赁交易中存在支付转让费的交易习惯。再次，因原告的合伙人赵礼英与案外人李丽萍签订了房屋租赁合同，将涉案房屋转租给李丽萍，且直接从李丽萍处收取了转让费40000元，可以认定李丽萍系该条款中所指的下一个承租方。李丽萍与赵礼英之间的纠纷经徐州市云龙区人民法院及徐州市中级人民法院一审和二审，（2014）云民初字第2346号民事判决书已经发生法律效力，李丽萍要求赵礼英返还转让费40000元没有得到人民法院的支持，原告在本次租赁中并没有产生损失。最后，赵娟将房屋租赁给徐青高时，赵娟并未向徐青高收取转让费，原告所举证据及本院对徐青高所做的询问，均证实徐青高向周飞交纳了33000元，赵娟并未向他人收取转让费。综上所述，原告要求被告返还转让费35000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告冯雪侠要求被告赵若彤返还转让费35000元的诉讼请求。案件受理费680元，由原告冯雪侠负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 刘现伟代理审判员 张 蕾人民陪审员 高传美二〇一六年四月十四日书 记 员 刘 文 更多数据：搜索“”来源：