（2016）渝05民终76号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-09-28
案件名称
胡兰与李卫峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李卫峰,胡兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终76号上诉人（原审被告）李卫峰。被上诉人（原审原告）胡兰。上诉人李卫锋因与被上诉人胡兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第08709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了对本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年12月1日，胡成（甲方）与李卫峰（乙方）签订房屋租赁协议，将其所有的房屋转租给李卫峰，合同约定租赁期限从2014年12月1日起至2015年3月30日止，每月租金1000元，按月支付。合同还约定，乙方应向甲方交纳1000元的房屋内设施的保证金，租期满后，经甲方验收合格后，保证金如数退还给乙方，乙方损坏甲方的电器设备家具修复和维修好移交给甲方。合同第九条约定，若合同期未满，乙方提前退租，甲方不退还保证金。若乙方未按时交纳租金，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不退。合同还就双方其它权利义务进行了约定，签订合同后李卫峰按约向胡兰交纳保证金1000元。李卫峰租赁该房居住后，房屋租金交纳至2015年4月30日，此后租金未支付。另查明，房屋租赁协议上签名的乙方胡成与诉讼中的原告胡兰系同一人。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。胡兰与李卫峰于2014年12月1日签订的合同应系双方真实意思表示且不违反法律的规定，应当合法有效。双方应按合同的约定履行义务和行使权利，现胡兰按约将出租房屋交付给李卫峰使用，但李卫峰从2015年4月30日起未向胡兰给付租金属于违约行为，现胡兰要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，给付所欠租金，并将出租房屋收回使用的理由正当，应予支持。至于李卫峰以2015年4月30日准备搬家退房，因胡兰没有退还押金，后又没有赔偿其在外租房损失为由的辩解，不予采信。关于胡兰要求李卫峰支付水、电、气、物管费的请求，因胡兰没有提交李卫峰实际使用水、电、气、物管费的金额的证据，故本案不作处理。关于胡兰要求李卫峰支付开锁费200元的请求，因该费用并不是胡兰合法为李卫峰使用房屋所产生的，故胡兰的理由不成立，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告胡兰与被告李卫峰于2014年12月1日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效后立即解除；二、被告李卫峰于本判决生效后立即将其租赁的房屋腾空搬迁，返还给原告胡兰使用；三、被告李卫峰于本判决生效后立即按1000元/月向原告胡兰支付自2015年5月1日至本判决生效之日止的房屋租金；四、驳回原告胡兰的其他诉讼请求。本案减半收取受理费25元，由被告李卫峰负担。”李卫峰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2015）中区法民初字第08709号民事判决书第一项、第二项、第三项，改判驳回胡兰的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用全部由胡兰承担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，胡兰陈述不属实，其重大违约在先。1、双方约定至少租三个月，未满三个月押金不退，住满三个月可随时走人。2、胡兰诉称李卫峰自2015年２月１日起未付房租系捏造事实；3、胡兰在收到300元热天空调费的情况下不承认、不退还亦属无理。4、李卫峰在2015年4月30日完清了房屋的水电气费、打扫房间、联系车辆准备搬家后，告知胡兰要求退租，请胡兰交接房屋并结算押金。胡兰接电话后不来交接房屋，其后数次电话联系胡兰交接房屋，胡兰仍然躲避，意图侵占李卫峰押金，并造成李卫峰搬运费和其他地方租金损失。李卫峰被迫居住，并非擅自退租。胡兰强制收租行为不应支持。综上，胡兰违约在先，李卫峰有权拒绝支付租金。被上诉人胡兰辩称，李卫峰要求退房时，要求胡兰先退押金，但胡兰担心李卫峰未结清水电气费及损坏室内设施，故要求结清水电气费及检查室内设施合格后才退还押金，故胡兰不构成违约。并且，约定的三个月租期届满后，李卫峰应续租三个月，而李卫峰退租时只续租了二个月，构成违约，李卫峰应支付租金。综上，上诉理由不能成立。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2016年1月27日即本案二审询问审理后次日，李卫峰与胡兰再次为租赁纠纷被带至渝中区大阳沟派出所。经该所民警调解，双方达成《治安调解协议书》。主要内容如下：1、乙方（李卫峰）向甲方（胡兰）一次性支付人民币3000元钱。2、乙方承诺于2016年2月15日前清退房屋。3、双方租赁合同解除，双方不得因此事再发生任何纠纷，否则将按照治安管理处罚法严肃处理。……派出所调解后，李卫峰当即向胡兰支付3000元租金，胡兰出具了收条。李卫峰于2016年2月16日搬离承租房屋，另胡兰自认收到李卫峰委托隔壁老太婆转交的100元以作为差欠的水电气费。李卫峰二审提交以上证据拟证明双方纠纷已经派出所解决；胡兰认为，派出所当时调解时主要目的是让双方不再争吵，并未说给了3000元其他租金就不用给了，否则胡兰不会同意调解。二审还查明：1、双方《房屋租赁协议》第十条补充：热天空调费补交300元，下个月退还给你，3个月续3个月，半年一年都这样续租。2、一审庭审中胡兰陈述：“2015年4月30日，被告要求退租，原告电话通知要求缴纳完清所有费用、搬完东西后再退押金，当时有事并未到租赁房屋。被告要求派出所介入，要求原告退还押金后再搬离房屋，此后一直没搬离房屋，并且未付租金。”3、二审庭审中双方承认：2015年4月30日李卫峰准备搬家时，双方就退还押金问题产生分歧，李卫峰遂继续居住涉案房屋。本案二审争议焦点在于：一、李卫峰或胡兰是否构成违约？二、李卫峰是否应当支付2015年4月30日后占有使用房屋的费用？本院认为，关于违约问题，双方在2014年12月1日签订的租赁合同于2015年3月30日到期后，李卫峰继续交纳租金租住至2015年4月30日，此期间双方均不存在违约行为。2015年4月30日李卫峰提出搬家要求，应为作出解除双方租赁关系的意思表示。胡兰虽认为根据合同李卫峰应续租满3个月，但在李卫峰提出解除合同情况下，胡兰当时并未以此为由要求李卫峰继续履行合同，而是要求李卫峰完清费用、设施完好情况下才能退还押金，应视为胡兰同意解除合同并且并不要求李卫峰承担违约责任，因此应认定双方《房屋租赁协议》已于2015年4月30日协商解除。在合同解除情况下，双方有关交接及返还等后续事宜产生分歧，并不影响双方合意解除合同的事实成立。根据合同履行情况，至2015年4月30日，双方均不存在违约，李卫峰有关己方不违约的上诉理由成立，关于胡兰违约的理由不成立。关于2015年4月30日后李卫峰使用房屋的性质。从本案证据看，李卫峰是在租赁合同解除后，办理后续事宜与胡兰产生分歧情况下继续占有使用涉案房屋。李卫峰亦自述，其在2015年4月30日后并无继续租住涉案房屋的意思表示，可见李卫峰并非系行使租赁合同的权利而占有使用房屋。根据纠纷经过及占有房屋原因，从2015年5月1日起，李卫峰占有使用房屋已并非依据《房屋租赁协议》及双方续租房屋的合意。在此情况下，2015年4月30日后李卫峰占有房屋构成无权占有。虽然双方在诉讼中均仍以租赁关系进行诉辩，但根据以上分析，2015年5月1日起双方的关系以占有关系处理更符合本案客观事实。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，2015年4月30日后李卫峰对涉案房屋无权占有，侵害胡兰的物权，胡兰有权依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期满承租人应返还租赁物的规定，请求李卫峰返还房屋，承担民事责任；也有权依照物权法的前述规定要求李卫峰返还房屋，承担民事责任。胡兰关于返还房屋和支付费用的请求于法有据，应予支持。鉴于二审中双方均承认在派出所调解情况下已就合同解除及房屋返还达成一致意见并已际履行，故不必再行判决租赁合同解除和房屋返还。关于胡兰主张的租金问题。根据本案前述分析，该租金实质是房屋占有使用费。李卫峰无权占用房屋致胡兰租金损失，应当赔偿自2015年5月1日起至其实际搬离时止即2016年2月16日共计9.5个月的房屋占有使用费。关于费用标准，参照双方之前租赁合同标准计算房屋占有使用费应为合理。该费用应为9500元。关于该费用是否已于2016年2月17日通过派出所调解解决问题。综合双方陈述及派出所的《治安调解协议书》所载内容，该《治安调解协议书》不能证明胡兰已放弃收取其余租金的权利及本案的诉讼主张，故本院对李卫峰二审中所称的本案双方租赁纠纷已了结的意见不予采纳。因派出所调解时李卫峰已当场支付3000元，故李卫峰尚欠胡兰6500元。另，根据双方《房屋租赁协议》，至2015年4月30日，李卫峰并不存在违约行为，故李卫峰2015年4月30日准备搬离时，胡兰应退还李卫峰交付的保证金1000元。根据该合同第十条的约定，应当认定李卫峰所主张的向胡兰交纳了300元热天空调费的事实成立。以上两项费用均属保证金合计1300元，在双方租赁关系终止时胡兰应当返还李卫峰。因以上给付债务属于可以抵销的债务，二者品迭后，应由李卫峰支付胡兰房屋占有使用费5200元。综上所述，因二审出现新的证据，本院二审依法对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第08709号民事判决；二、李卫峰于本判决生效后十日内向胡兰支付自2015年5月1日至2016年2月16日止的房屋占有使用费5200元（已品迭胡兰应退保证金1300元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费25元，由胡兰负担，二审案件受理费50元，由李卫峰负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一六年四月十四日书 记 员 吴晓亮 来源：