（2016）津01民终1932号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-09-29
案件名称
天津正中农贸市场开发有限公司与王华明租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王华明,天津正中农贸市场开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终1932号上诉人（原审被告、反诉原告）王华明，农民。委托代理人王然，天津毕成律师事务所律师。委托代理人陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）天津正中农贸市场开发有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇京津公路西侧。法定代表人邢玉海，董事长。委托代理人李树林，天津津孚律师事务所律师。委托代理人张立泽，天津津孚律师事务所律师。上诉人王华明因租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王华明及其委托代理人王然、陈亚娟，被上诉人天津正中农贸市场开发有限公司的委托代理人李树林、张立泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审人民法院审理查明，原告是从事房地产开发、农贸市场经营及管理服务等的企业。2012年9月15日，原告为甲方、被告为乙方签订租赁经营合同书，乙方租赁甲方位于天津市武清新城区翠亨路79号精品街三层编号为3-45,面积53.51平方米的商位，期限2012年9月28日至2014年9月3日。合同期满乙方要求续租须在期满前一个月书面申请，经甲方审核后签订合同。乙方向甲方交纳履行合同信誉保证金10000元，合同期满（或终止）2个营业周期后，若乙方无产品质量退换及其他赔偿等问题，甲方全额无息退还乙方。租期内未约定租金，约定每平方米月物业费11.5元，第一年交5个月物业费3077元，第二年交12个月物业费7384元。精品街统一收银。甲方权利：1、遇到下列情况之一，可调整乙方商位位置或增减营业面积：（1）为提高经济效益，甲方需调整经营结构或商品大类时；（2）楼层或区域经济效益评核后，甲方认为有必要调整时；（3）根据上级要求精品街经营品类需要调整时。2、遇有下列情形之一，甲方有权终止合同：（1）未经甲方允许，乙方改变专柜的使用性质;(2)乙方擅自转租、转让或利用专柜从事非法经营活动；（3）乙方发生不正当竞争行为，严重影响其他专柜正常营业；（4）乙方非法销售假冒伪劣、证件不全及国家明令淘汰产品的；（5）由于乙方责任对精品街设备、建筑及商品造成损失及火灾等，乙方负责赔偿，并追究法律责任。3、因合同到期或因乙方违约被清退时，甲方不负责补偿或赔偿乙方装修及其他费用。可移动的物品自行带走，不可移动的物品不得拆除。甲方义务：1、保证乙方在合同规定范围内正常合法的经营活动；2、提供良好的工作、服务环境；3、保持公共场所的卫生整洁及做好安全保卫工作。乙方权利：1、在合同确定的经营范围内所从事的合法经营并符合甲方经营管理规定，不受甲方干涉；2、在合同确定的经营范围内享有商品结构调整权；3、自聘营业员和聘用甲方人员依据甲方规定进行统一管理。乙方义务：1、按约交纳信誉保证金；2、按国家税务部门核定的税额依法纳税；3、依法维护消费者的合法权益，积极做好售前、售中、售后服务，妥善处理消费者投诉，接受消费者协会及其他行政部门和甲方的监督、检查和管理；4、出售的商品，出现产品质量问题造成不良后果或使甲方信誉受损时，乙方自行承担全部赔偿责任和法律责任；5、须提供具有真实性和有效性的经营许可文本复印件并加盖公章，供甲方备案。双方还约定：任何一方要求变更或解除合同，应提前60天以书面形式通知对方；一方接到另一方要求变更或解除合同的书面要求后，应在10日内作出书面答复，逾期不答复的即视为默认；在甲方正常经营期间，乙方要求变更或解除合同须一次性向甲方缴纳合同变更费1000元，所交物业费不退；合同期满或因故终止时，乙方在合同期满之日或接到通知后3日内按甲方规定撤离专柜，逾期视为自动放弃，甲方有权处理，逾期租金按原租金双倍计算，从当月销售货款中扣除。合同签订后，原告将商位交付被告，被告支付了物业费及履行合同信誉保证金10000元。2014年7月20日，原告向包括被告的精品街三楼商户发出《精品街第二期租赁通知书》，通知书内容：专柜2014年9月3日到期，合同到期商场将整体调整位置，应部分商户要求，所有品类移至精品街二楼客梯东侧（如有商户不愿调至二楼，也可原地经营，租金1.7元／平方米／天）。如续签合同可自接到通知后于2014年7月30日前报名登记，交纳定金并办理手续，逾期视为放弃第二期商铺租赁权，原告将收回商位另行安排，逾期未能签约，损失由商户自行承担。同时进行说明：1、精品街第二轮租期为1年，自2014年9月4日至2015年8月31日止；2、第二期租金实施上交租；3、租金标准：根据商位位置不同，重新确定租金，收取标准1.73元／平方米／天（均价）；4、费用包括：商位租金、物业费、垃圾转运费、装修保证金、经营保证金、代收税金等各项费用（除水、电等单独交纳费用外）；5、经营保证金：按原上缴金额不变，合同到期无违纪违约行为，全额无息退还给商户；6、继续承租的商户携带本通知到精品街一楼招商办公室报名登记，交纳定金10000元并办理相关手续，交定金后在一周内签订租赁合同并交齐应交费用，逾期未交定金、签订租赁合同的商户视为自愿放弃承租权，市场另行安排其他新商户入驻；7、①本通知也作为第一租期到期通知，不续租的商户按第一合同期限约定做好撤柜准备，合同期满将商品及可移动物品撤离精品街（摊位展柜一并自行拆除）；②合同期满前请携带各项手续到精品街办公室办理撤柜手续；③在此期间请各商户对自己的商品及时妥善处理安排；④如合同期满未办理撤柜手续的以及商品未清场的商户，精品街有权处理该专柜商品，所产生的费用从该专柜合同保证金中扣除，出现的一切后果商户自负，由此形成的诉讼产生的律师代理费、诉讼费、交通费、鉴定费、货物搬倒费、仓储费等一切费用均由商户承担；⑤超出合同期限时间（2014年9月3日）租金按第二轮租金现执行标准的5倍进行收取（所产生的租金费用从已缴的合同保证金中扣除，不足部分由商户补足，若由此发生诉讼产生的费用由商户承担）；8、相关事宜：以第二租期合同为准，最终解释权归精品街办公室。原告主张上述通知书向被告妻子张媛媛进行送达，张媛媛以被告名义在通知书上签名捺印，被告认可张媛媛以其名义在通知书上签名捺印，主张其没有委托妻子进行签字，其妻也没有向其告知，对通知书内容不清楚。2014年9月3日，双方签订的租赁合同到期，被告未续签合同，也没有将商品撤出。2014年11月21日，原告报警，在公安部门派员出警的情况下，原告将被告承租商位内物品进行清理保存，清理过程录像记载。原告委托律师诉讼本案，支出律师代理费3000元，被告主张无违约行为，不同意支付。被告提交精品街三楼现场照片、谈话录音，主张2014年5月原告把三楼转租给茶商，大部分店面撤离，撤离后的商场被拆改，剩余商户无法经营，原告对照片、谈话录音不认可，主张合同到期前原告未与茶商签订合同，因经营不景气，2014年1月起部分商户自愿撤柜，并非原告动员撤柜，不存在原告单方违约事实。被告申请证人刘××到庭作证，证明被告就营业损失赔偿问题与原告发生纠纷时，原告承诺纠纷解决前可将货柜存放在商位内，刘××同时陈述证明，自己是精品街三楼承租户，在3-47号商位长期经营。原告对刘××证言不认可，主张证人与本案有利害关系，其证言不能采信。被告申请证人于××到庭作证，证明2015年5月1日前后其到精品街三楼闲逛，发现商场的电梯不好使，厕所也有停的。原告对于××证言不认可，主张电梯、卫生间处于开启状态，未停用。被告提交《商场装修合同书》主张装修商位支出18000元，原告没有通知撤柜擅自对被告货柜进行处置，应由原告赔偿货柜损失，原告对被告提交《商场装修合同书》真实性不认可，主张依据约定合同到期时被告未及时撤柜视为放弃权利，原告有权处置，损失由被告自行承担。原告提供商户返款审批表、结算单，主张2014年7月起精品街三楼没有商户收款记录，证明没有经营，被告对商户返款审批表、结算单不认可，主张三楼有100多个承租户，原告提交的审批表、结算单显示只有10多户上交银台，说明精品街收银台和商户均可收银,2014年3月原告撤走收银台，商户只能自己收款，原告否认收银台被撤走的事实。被告主张合同约定租赁到期原告应在到期前60日通知被告，原告没有通知被告，违约在先，原告不予认可，主张合同变更或解除需提前60日通知对方，本案不属合同变更或解除情形，无需提前通知被告。原告起诉至原审人民法院，请求判令被告按每平方米1.73元／天的5倍赔偿原告2014年9月3日至2014年11月21日的租金36103.20元，被告交纳的信誉保证金10000元不再退还，保留追偿仓库保管费及保安费用的权利，诉讼费、律师代理费由被告承担。被告提起反诉，请求判令原告赔偿经营损失19384元、货柜损失18000元，退还信誉保证金10000元，反诉费由原告承担。原审人民法院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应按合同约定履行。原告2014年7月20日作出的第二期租赁通知书属告知性质不属合同，无论是否送达或告知被告，通知内容对被告无法律约束力。被告提供现场照片、谈话录音不能证明原告在2014年5月将精品街三楼转租给茶商，剩余商户无法经营。证人于××到庭作证电梯不好使、厕所也有停的，不能实现被告主张电梯、卫生间关闭，影响客流量造成经营损失的证明目的。证人刘××为精品街三楼租赁户，与审理原告起诉同类案件的当事人有利害关系，对其证言不予采信。被告在租赁合同届满前未与原告续签合同，合同期满应将商位退还原告，退还商位不是变更或解除合同情形，原告无需提前60日通知被告。租赁合同虽有按原租金双倍计算逾期租金的约定，但合同中未约定租金，考虑原告的商位属经营性质，被告超期占用确给原告造成租赁损失，损失计算参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元／平方米／月，时间自2014年9月4日至2014年11月21日共计78天。租赁合同约定被告向原告交纳的10000元为履行合同信誉保证金，属对产品质量及其他赔偿问题的保证，租赁期间被告未出现约定的信誉问题，原告应将该款退还被告。原告向被告下达的通知书对被告无法律约束力，原告按通知书规定要求被告承担律师代理费不予支持。合同到期前部分承租商户从三楼撤出，商场客流减少经营不佳，对此情况原、被告在合同中没有赔偿方面的约定，被告未提供证据证明属原告责任，要求原告赔偿经营损失没有依据不予支持。租赁期间届满，被告未撤离货柜，依据合同约定原告有权处置，被告要求原告赔偿货柜损失不予支持。原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告赔偿原告2014年9月4日至2014年11月21日商位租赁损失13912.60元（100元／平方米／月×53.51平方米×78天÷30天）；二、原告退还被告信誉保证金10000元；一、二项折抵后，被告支付原告赔偿金3912.60元（13912.60元-10000元），此款于本判决生效后5日内付清；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元、反诉费492元，共计1520元，由原告承担841元，由被告承担679元。原审人民法院判决后，上诉人王华明不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：原审判决认定上诉人赔偿被上诉人2014年9月4日至2014年11月21日租金损失13912.60元不正确。1、双方2012年9月15日所签租赁合同并未对商位租金进行明确约定；2、双方租赁合同到期后，上诉人并未在该商位继续经营，不存在超期占用商位的事实，另外，租赁合同到期后，上诉人不撤专柜，被上诉人有权进行处理，至于被上诉人在何时以何种方式处理均由被上诉人自行决定，被上诉人产生损失应由其自行承担；3、根据双方租赁合同约定，合同期满后或者因故终止时，乙方（上诉人）自合同期满之日或者接到通知后3天负责将商品按照甲方（被上诉人）规定撤离专柜，如逾期不撤，则视为自动放弃，甲方有权处理，其逾期租金按照原租金双倍计算，据此上诉人逾期不撤专柜仅产生被上诉人有权对上诉人专柜进行处理的权利，不存在赔偿对方损失；4、原审判决参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元/平方米/月无任何依据，与上述约定相矛盾。被上诉人天津正中农贸市场开发有限公司答辩称，同意原审判决，双方租赁合同到期后，上诉人等无故非法侵占商位并上访，造成涉案租赁场地8000余平方米无法使用，至2014年11月21日被上诉人报警，在公安部门出警的情况下才将上诉人物品进行清理保存并录像，在此期间上诉人给被上诉人造成重大损失，虽然双方签订的租赁合同中未明确约定租金数额，但是根据合同法的相关规定，在双方约定不明确时，应执行政府定价或者政府指导价，故而原审判决也是符合法律规定的。二审经审理查明，原审人民法院所查事实正确，有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据双方的租赁合同，上诉人承租之商位至2014年9月3日到期，此后上诉人未与被上诉人续签合同，亦未将有关物品撤出。2014年11月21日被上诉人自行报警，在公安部门派员出警的情况下，将上诉人承租商位内物品进行清理保存并录像记载，并不违反双方租赁合同的约定。上诉人虽主张其并不存在超期占用商位的事实，但是租赁合同到期后上诉人认可其并未自行清理己方物品，公安部门亦出具出警情况说明“2014年11月21日19时42分，我所接市局指令……报警人系正中农贸公司管理人员，因与农贸公司商户摊位承包问题发生纠纷，公司管理人员正在清理与发生纠纷商户摊位上遗留的物品，因怕发生打架而报警”。另外，关于双方争执的相关条款中租金的确定，原审人民法院综合考虑该商位的经营性质、上诉人超期占用商位给被上诉人造成的损失情况，依法参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元/平方米/月进行确定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费148元，由上诉人王华明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕洪宁代理审判员 邵 丹代理审判员 豆 艳二〇一六年四月十四日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：