（2016）粤0604民初1447号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-09-22

案件名称

广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司与梁定好,张志锋物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司,梁定好,张志峰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初1447号原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区（分）440600000011212。负责人喻勇。委托代理人陈海、陶豪生，分别、实习律师。被告梁定好，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码×××4749。被告张志峰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码×××3114。原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司诉被告梁定好、张志峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法由代理审判员张春桂适用简易程序独任审判，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海、陶豪生和被告张志峰到庭参加诉讼，被告梁定好经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年8月20日，原告与案外人邢果、周荣标签订了一份《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，案外人邢果、周荣标共同购买了禅城区城门头西路1号1108室作为办公用房，建筑面积为88.34平方米。该协议第四条第二款双方约定写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收物业管理服务费用。后被告梁定好、张志锋从案外人邢果、周荣标手中购得该物业，被告梁定好、张志锋成为该物业的业主，应受前业主签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》的约束，按照协议约定交纳物业管理费用。2014年9月至2016年1月被告梁定好无故拖欠环球国际广场写字楼管理费16800元、能耗费14000元、电费18.39元，合计30818.39元。根据《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》第八条第四款，被告违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金。据此被告应向原告支付违约金，违约金自逾期日计算至2016年1月8日为止共计20463.02元。为维护原告权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判决被告立即支付原告物业管理费人民币30818.39元及违约金人民币20463.02元（违约金暂、计算至2016年1月8日），合计人民币51281.41元；2、判决被告承担本案诉讼费。被告张志峰辩称，1、对方为何起诉我，对方提交的材料我也没有签名，我是受害人；2、我也不清楚要缴纳管理费，我也从来没有缴纳过；3、管理费价格太高，我也没见过有那么贵的。被告梁定好经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、企业改制通知书、负责人身份证明、被告梁定好身份证复印件，拟证明双方诉讼主体资格。2、资质证书，证明。拟证明原告的总公司广州珠江物业酒店管理有限公司具有物业管理一级资质，由原告对佛山市禅城区城门头西路1号佛山环球国际广场提供物业服务。3、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明禅城区城门头西路1号1108房的产权人是被告梁定好和张志峰共同所有的。4、《佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议》，《佛山市环球国际广场业主临时公约》。证明广州珠江物业酒店管理有限公司与佛山市禅城区城门头西路1号1108房前业主邢果、周荣标签订物业管理服务协议，并按物业管理协议约定双方的权利义务。被告是佛山市禅城区城门头西路1号1108房的业主，受前业主与原告签订的物业管理服务协议约束。5、银联POS签购单。证明被告向原告缴纳涉案物业管理相关费用，原、被告具有事实上的物业服务合同关系。6、电费发票、1108房的电表抄表记录。拟证明原告代为缴纳被告涉案物业所在佛山环球国际广场所有业主的室内电费，再由原告向各业主收取。7、付款通知书。拟证明我方曾向被告催收过物业管理费用。8、电子发票记账清单。拟证明之前的管理费是由被告承租方支付的。诉讼中，被告张志峰未提供证据，被告梁定好经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认证，对于原告提供的证据3，被告认可其真实性，本院亦认可其真实性；证据1、2、4、5、6、7、8，被告表示不知情或由法院认定或不认可，因原告提供原件予以核对，故本院认可其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年8月20日，广州珠江物业酒店管理有限公司为甲方与案外人原业主邢果、周荣标为乙方签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，由甲方对乙方位于佛山市禅城区城门头西路1号1108房（办公用房）进行物业管理，服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议主要内容有：“第四条物业管理服务费用。一、乙方从房屋出售单位发出《收楼通知书》中约定的收楼时间开始缴交物业管理服务费用。二、写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收。……四、因乙方原因，空置房屋按正常管理费标准计收管理费。五、乙方出租物业，并由物业使用人缴交管理费的，乙方应督促使用人按本协议约定缴交管理费，并承担管理费缴交的连带责任。……七、交纳费用时间及方式：当月的5号-15号缴交上月的物业管理服务费用，乙方可选择银行账户划账交费（手续费由乙方负责）和现金缴纳两种方式。八、预收管理费：1.写字楼业主收楼时一次性向甲方预缴三个月的管理费按金，其中两个月为管理费按金，一个月为电费周转金。”协议第八条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金”。2010年12月13日，因两被告从案外人邢果、周荣标处购得涉案物业，案外人将涉案物业过户至两被告名下。诉讼中，原告陈述涉案物业所在的佛山环球国际广场所有业主室内电费均由其代为缴纳并确已缴纳，再由其向业主收取，2010年12月13日至2014年8月的物业管理费是由涉案物业的租客阿基拉嘉毅家具有限公司支付的，本案涉案物业的物业管理费均以该物业的房产登记面积87.5平方米作为计算标准。被告张志峰陈述，其在案外人手中购得涉案物业时该物业就租赁给他人使用，过户至两被告名下后仍然由原承租人继续承租，其从未向原告缴交过任何费用。另查明，广州珠江物业酒店管理有限公司具有一级物业服务资质，原告系其于佛山市禅城区依法注册成立的分公司，经营范围为物业管理等，实际负责涉案物业所在的佛山环球国际广场物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人原业主邢果、周荣标与原告于2007年8月20日签订的《佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议》，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告从案外人处购得涉案物业后于2010年12月13日进行过户登记。被告虽抗辩主张上述物管协议非其与原告签订，但原告作为广州珠江物业酒店管理有限公司的分公司，对涉案物业提供物业管理服务，被告接受原告的物业管理服务，且从两被告购买涉案物业之日即2010年12月13日起至2014年8月的物业管理费均按上述服务协议约定由两被告的租客阿基拉嘉毅家具有限公司代为支付，根据双方事实上形成的物业服务合同关系，被告应当依约向原告支付物业管理服务费。根据《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》载明本案涉案物业属于办公用房，且写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收。经计算，2014年9月至2016年1月期间被告欠缴的物业管理费合计30800元（87.5平方米×22元/平方米/月×16个月）。故原告该诉请，有事实和合同依据，本院予以支持。被告抗辩主张该物业管理费太高不予认可，但未提供证据证明该主张，故本院不予采纳。关于原告诉请被告支付涉案物业室内电费的问题。原告主张2014年9月至2016年1月期间被告欠缴的电费合计18.39元，并原告提供了1108电表抄表记录予以证实，故原告该项诉请本院予以支持，但因物业管理服务协议未对缴交电费的时间及逾期缴交之违约责任进行约定，故本院不支持原告关于被告涉案物业室内电费未缴交之违约金主张。关于原告诉请物业管理费违约金的问题。《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》载明被告应在每月5日至15日间缴交上月的物业管理服务费用，不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳违约金。如前所述，被告无正当理由长期拒付物业管理费用，违反合同约定，已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有事实和合同依据，并符合法律规定，本院予以支持。但被告主张违约金计算标准明显过高，本院认为其主张合理并酌定按年利率24%的标准，以每月物业管理服务费（含管理费及公共能耗费）1925元为本金，从下月16日起分段累计计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告梁定好、张志峰于本判决生效之日起十日内，向原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司支付2014年9月至2016年1月期间佛山市禅城区城门头西路1号1108房物业管理服务费30800元以及违约金（违约金计算：2014年9月至2016年1月的违约金以每月1925元为本金，自下月16日起按年利率24%的标准分段计算至实际清偿日止）；被告梁定好、张志峰于本判决生效之日起十日内，向原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司支付2014年9月至2016年1月期间佛山市禅城区城门头西路1号1108房室内电费18.39元；三、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取541元，由被告梁定好、张志峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　张春桂二〇一六年四月十四日书　记　员　　萧　珏附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”